Piano casa in condominio - Guida al piano casa e condominio

L'aumento di cubatura previsto dal piano casa, costituisce una materia di confronto con limitazioni e normative imposte dal codice civile, comuni e regolamento condominiale.
Partiamo dal codice civile: Gli articoli 1120 e 1122 vietano la realizzazione di opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio, che pregiudichino la stabilità e sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo dei condomini. Inoltre l'articolo 1127 vieta la sopraelevazione se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. Quindi è bene partire dal codice civile che sta sopra ogni regolamento condominial o piano regolatore. Se una sola di queste condizioni è violata, il piano casa non è applicabile.
I comuni: il loro potere nei confronti delle richieste dell'applicazione del piano casa, è limitato alla concessione della DIA, documento che in ogni circostanza va presentato da un tecnico abilitato il quale dichiarerà unitamente alla presentazione della domanda, la conformità del progetto alle norme urbanistiche nazionali e regionali e ai regolamenti edilizi che variano da comune a comune.
Il regolamento di condominio viene in ultima analisi. Fatte salve le precedenti, il piano casa è applicabile anche in relazione a determinate peculiarità:
- se il lavori rientrano nella normale ristrutturazione, nessun condomino può opporsi. Se si tratta di un'opera di manutenzione straordinaria o di innovazione, una volta ottenuta la DIA, è necessaria l'approvazione dell'assemblea condominiale e i millesimi di approvazione variano a seconda del progetto. Se si tratta di una innovazione, ad esempio la chiusura di un terrazzo, costruzione di nuovi locali, verande, basta il consenso di 500 millesimi. Se si tratta invece di una ristrutturazione servono 667 millesimi della stessa.
Nel caso particolare di parti comuni ad uso esclusivo, in cui si voglia adibire ad alloggio, cambiandone la destinazione d'uso, è necessario anche il ricalcolo delle tabelle millesimali, oltre all'unanimità dell'assemblea che dovrà deliberarne la vendita dell'area al condomino interessato.
Ritornando ai limiti comunali circa l'applicazione del piano casa, il regolamento edilizio una volta contemplata la possibilità di ampliamento, può imporre dei limiti o restrizioni circa la scelta dei colori, dell'uso materiali o tecniche costruttive.

Inquilino moroso non paga le quote condominiali

I casi in cui l'inquilino non paga le quote condominiali sono una realtà tristemente attuale.
Il tristemente, è stato aggiunto in quanto molti di questi casi, sono rappresentati da realtà di famiglie in preda alla disoccupazione, vittime della crisi e in cassa integrazione.
E' indubbio che, di fronte a simili emergenze, l'inquilino capofamiglia, dia priorità alle spese di prima necessità, lasciando per ultime le quote condominiali. Ora il proprietario si troverà vittima di questa situazione in stallo.
Andiamo ora ad approfondire meglio gli aspetti legali di situazioni in cui l'inquilino diventa moroso e non paga le quote condominiali.
Le richieste al forum provengono in larga parte dai proprietari, i quali si chiedono quali siano i rischi e le cose da fare; è molto semplice. Il proprietario è il titolare della rivalsa da parte del condominio circa le inadempienze sui versamenti del proprio inquilino. Questo significa che se l'inquilino non paga, le quote condominiali sono a carico del proprietario il quale, se dovesse rifiutarsi, dovrà farsi carico anche delle eventuali spese legali per l'ingiunzione che attuerà il condominio attraverso il suo mandatario ( l'amministratore). L'unica tutela che il proprietario ha in simili situazioni è la risoluzione del contratto di locazione: se l'ammontare delle cifre non corrisposte al condominio ha un importo pari o superiore a due mensilità di affitto, potrà avvalersi della risoluzione anticipata del contratto.
E' per questo motivo che più volte si legge il consiglio di far includere, la quota condominale in piccole rate nei canoni d'affitto.

Quando è obbligatorio l'amministratore di condominio

Esiste una normativa del codice civile che prevede che per condomini superiori alle 4 unità immobiliare è obbligatorio l'amministratore di condominio.
Un condominio può quindi autogestirsi?
La risposta è in linea di massima si, ma quali rischi si corrono?
Innanzi tutto, c'è da dire che l'amministratore del condominio sia esso un condòmino volenteroso che si occupa del pagamento delle bollette, è anche il rappresentante legale del fabbricato. Su di esso gravano diritti di rivalsa per eventuali contestazioni e responsabilità nella non attuazione delle delibere assembleari. Questo significa che se si è deciso di assicurare il fabbricato, e si è dato incarico all'amministratore di reperire dei preventivi per formulare una polizza assicurativa e ciò non venisse fatto, l'amministratore si fa carico di una somma responsabilità nei confronti del condominio, e ne è tenuto a rispondere!
Inoltre va sottolineato che la costituzione del condominio, spesso associata alla realizzazione da parte della ditta costruttrice, nel momento in cui già da avvio alla contrattualistica delle utenze ( enel, acquedotto, certificazioni e controllo estintori, ascensore ecc...) avrà a suo tempo già provveduto all'assegnazione del codice fiscale del condominio stesso. Questo codice fiscale trova attribuzione nel rappresentante legale anno per anno. Il rappresentante legale è l'amministratore, sia esso un condòmino ( volenteroso) o un amministratore professionista. La registrazione della responsabilità legale presso l'Agenzia delle Entrate, significa anche la registrazione del titolare della responsabilità cui vengano notificate irregolarità e sanzioni nei confronti del condominio per inadempienze fiscali. Il condominio come si sa, è sostituto d'imposta. Questo significa che per i fornitori soggetti a ritenuta d'acconto, è tenuto a versare ( tramite l'amministratore o il condòmino volenteroso) la ritenuta d'acconto entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento; fare ed inviare il modello 770 del condominio e inviare l'anno successivo le certificazioni dei versamenti effettuati ai rispettivi fornitori.
Tutta queste serie di adempimenti è logicamente proporzionale al numero di utenze, servizi e quant'altro sia connesso al condominio: viene da sè che più il condominio è grande, più sarà necessario rivolgersi ad un amministratore professionista.
articolo di Nicola Mancini - Amministratore di Condominio