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martedì 28 settembre 2010

Appartamento ed esecuzione immobiliare, chi paga nel frattempo?

Nel caso in cui in un condominio, i condomini non hanno più notizie di un loro vicino, cui secondo le voci sembra essere stata pignorata la casa o per interruzione di mutuo, la banca potrebbe essersi ripresa l'appartamento. Un caso che si può presentare in assemblea. I debiti pertinenti all'appartamento in questione, chi li paga?
E' compito dell'amministratore, intanto fare una visura patrimoniale e catastale del proprietario o presunto tale; successivamente si avrà notizia se vi è in corso un'esecuzione immobiliare, in cui spesso accade, una Banca erogatrice di un mutuo, sia rientrata in possesso dell'immobile. L'amministratore informando gli altri condomini, può attraverso la visura, far valutare se vi siano gli estremi per un decreto ingiuntivo, in quanto nella peggiore delle ipotesi, il decreto ingiuntivo verso chi ne risponde dei debiti potrebbe trasformarsi in un buco nell'acqua, portando gli altri condomini a farsi carico dell'esborso per finanziare il provvedimento, e successivamente della ripartizione solidale del debito maturato dall'unità in questione. In pratica, un amministratore deve affidarsi ad una visura "certificata" che attesti che un decreto ingiuntivo per i debiti maturati dall'appartamento di cui si sospetta esecuzione immobiliare in corso, possa portare al recupero del credito. In alternativa, i condomini possono sperare che la casa pignorata o eseguita, venga acquistata quanto prima da qualcuno; nel frattempo dovranno farsi carico ( ragionevolmente) delle spese condominiali dell'unità.

giovedì 16 settembre 2010

Nuovo proprietario con debiti verso il condomio del vecchio proprietario

Chi acquista una unità immobiliare in un complesso condominiale, ove vi siano a bilancio dei residui passivi verso il condominio da parte del vecchio proprietario, è facile che tale debito venga ricondotto alla nuova proprietà, almeno quanto contemplato dal'art.63 disp. att. CC. Obbligo del nuovo proprietario al pagamento dei contributi condominiali precedenti Cassazione civile Sentenza 18/08/2005, n. 16975)
L’art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è una norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ultimo comma, cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.
Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2°, disp. Att. cod. civ. poiché il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.
Pertanto ove vi sia la possibilità che l'entità del debito sia tale da non aver in corso cause ingiuntive nei confronti del vecchio proprietario ( stando quindi alla tempestività dell'amministratore nel sollecitare tale debito), è facile che sarà di pertinenza del nuovo propietario il saldo del debito residuo.

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