Terrazza ad uso esclusivo a copertura di garages di proprietà e parti comuni in condominio

Nell'ambito condominiale, quando si parla di ripartizione di spese, spesso e volentieri si finisce per contemplare un'ampia casistica di liti, processi e sentenze. Infatti, non a caso la Cassazione è ricca di sentenze riguardo processi legati alla ripartizione delle spese per il rifacimento di terrazzi e lastrici solari. Questo succede perchè il codice civile è stato un po' avaro circa questo argomento, limitandosi a solo due articoli, il 1125 e 1126 CC, che definiscono il criterio guida per la ripartizione della spesa legata a rifacimento e straordinaria manutenzione di terrazzi, lastrici solari e balconi. Nel caso proposto da questo articolo, vengo a proporvi la situazione creatasi in un condominio, ove due terrazzi posti ad uso esclusivo di due condomini, fungono da copertura a tre garages di proprietà e al corridoio di ingresso e manovra delle autorimesse.
Non vi nascondo la necessità di diverse assemblee poste a monte della delibera, in quanto ovviamente, da parte dei proprietari delle autorimesse direttamente coperte dalle terrazze esclusive, vi è una certa resistenza. Dall'altra parte, vi è una maggioranza in condominio che intende applicare l'articolo 1126 del Codice Civile, secondo il quale, 1/3 della spesa del rifacimento dovrà essere sostenuta dai proprietari che hanno uso esclusivo della terrazza e i 2/3 dalle superfici condominiali e private cui tale terrazza funge da copertura.
Da qui si è liberata una vera e propria ricerca nell'ambito della giurisprudenza, in quanto sebbene il panorama di sentenze sia ricco, offre tuttavia decisioni contrastanti tra loro, specialmente se non si tiene conto del fatto che ogni sentenza è applicata ad una perizia del CTU in quello specifico stabile. Nel nostro caso, si tratta di un condominio di un unico blocco di fabbrica, in cui la zona delle autorimesse, è al piano interrato, e mentre tutte tranne le tre in questione sottostanno al blocco centrale sovrastate poi da appartamenti, le uniche tre rimaste, sono esposte alla copertura della terrazza. Nell'analisi storica delle sentenze della Cassazione, si evince che fino agli anni 80, vi era la tendenza all'applicazione rigida dell'art. 1126 CC, tendenza che poi è andata via via mitigandosi, dalla considerazione del fatto che se sotto una terrazza a livello, vi siano delle parti comuni, tanto basta per considerare i 2/3 a carico dell'intero condominio, ponendo in considerazione paritaria la terrazza al lastrico solare. Questo si nota dalle recenti sentenze negli anni 2003 e 2007, per la precisione la nr. 11029 del 15-07-2003 e la 26239 del 13-12-2007.
L'obiettivo di queste sentenze è stato quello di definire come utilità collettiva di preservazione e manutenzione delle parti comuni, siano esse piccoli atrii, corridoi, muri perimetrali e porte di ingresso, la spesa per la manutenzione di una terrazza ( anche ad uso esclusivo) che funge da copertura alle stesse, indistintamente se vi siano anche parti private nelle stesse condizioni.

Animali in condominio: cani e gatti negli spazi comuni

Uno dei casi più frequenti di liti condominiali, è quello legati alla detenzione di animali domestici in condominio e la loro "gestione". Sopratutto per animali più "girandoloni" come i gatti, infatti, vengono a presentarsi problematiche legate alla pulizia degli escrementi che sovente possono trovarsi negli spazi comuni condominiali; quando trattasi di cani invece, spesso e volentieri sento propormi lamentele legate a residui di urina canina. Nel contesto condominiale, spesso è presente in ogni regolamento contrattuale la clausola o l'articolo che prevede il divieto di circolazione degli animali domestici negli spazi comuni, se non accompagnati dai rispettivi proprietari. Quando ciò non si verifica, si costituisce una violazione del regolamento contrattuale di condominio e parallelamente una violazione della disposta Ordinanza del 3 Marzo 2009 del Ministero del Lavoro, della Salute e delle Politiche Sociali. Infatti come si indiviua all'art. 1 comma 3 e seguenti, un cane va sempre accompagnato al guinzaglio nelle aree aperte al pubblico ( le parti comuni di un condominio nel nostro caso). Viene da sè che l'accompagnare un proprio animale lungo gli spazi comuni di un condominio, prevede che qualsiasi "resto" organico venga rilasciato su tali spazi, venga pulito immediatamente dal rispettivo proprietario ( art. 2 Comma 4).
Alla luce di quanto esposto, chi lascia libero negli spazi comuni il proprio cane, commette una violazione del regolamento di condominio contrattuale ( ove previsto) e dell'ordinanza ministeriale relativamente agli articoli sopra citati.
Ove vi siano la circolazione di animali esterni al condominio ( gatti randagi o cani randagi) bisognerà allora fare segnalazione all'organo competente ( Asl e Polizia Municipale) perchè si attivi al recupero di tali animali e il loro inserimento in colonie di accoglienza gestite da associazioni animaliste.

Impianto fotovoltaico in condominio - parte seconda

Entriamo con questa seconda parte dedicata al fotovoltaico in condominio, nella gestione inerente ai primi passi da muovere per fare richiesta al condominio di installazione di pannelli o per proporre all’assemblea l’installazione di pannelli comuni. Il pannello fotovoltaico come ormai sappiamo bene, trasforma i raggi solari in energia elettrica. Più superficie è esposta al sole, più energia è in grado di produrre. Se si dispone di una buona superficie da destinare all’installazione di pannelli fotovoltaici, possiamo ben pensare di far fronte a tutte le richieste interne di energia elettrica senza dover incorrere in costi in bolletta, anzi: l’energia prodotta in esubero, verrà immessa in rete, producendo un introito. Nell’ambito del condominio, il tetto condominiale è quasi nella totalità dei casi, considerato parte comune, e come tale, regolato dall’art. 1117 del Codice Civile. Come tale, è comune, in proporzione ai millesimi di proprietà generale, a tutti i condomini. L’installazione di un pannello fotovoltaico ad uso privato sul tetto condominiale, costituisce l’occupazione della parte comune o se vogliamo, la limitazione al godimento della possibilità di fare altrettanto agli altri condomini. Questo significa che prima di installare un pannello fotovoltaico ad uso privato sul tetto condominiale, è necessario fare esplicita richiesta all’assemblea. Questo ha il fine di porre una ratio nell’utilizzo del tetto condominiale per tale uso. Viene da sé considerare infatti che se in un piccolo condominio, tutti volessero installare pannelli fotovoltaici ad uso privato, sarà necessaria una delibera che ripartisca la proporzione di superficie di cui ciascuno possa disporre. Più frequente infatti, è l’installazione del pannello fotovoltaico “comune”, e come tale, capace di far fronte alle necessità energetiche delle parti comuni ( illuminazione, pompe di sollevamento, ascensore). Siamo nel contesto di innovazione, con tutte le circostanze che una simile delibera necessita in ambito assembleare. Sul lato pratico, un condominio che decida di sfruttare l’energia del Sole per la forza motrice dell’ascensore, per l’illuminazione delle parti comuni e delle pompe di sollevamento acque, di certo, sul lungo periodo, si accorgerà del notevole risparmio che questa energia pulita permette. Infatti, non è raro che l’energia prodotta dai pannelli fotovoltaici condominiali sia superiore al fabbisogno: l’energia in esubero, come detto sopra, verrà poi venduta alla rete elettrica e i ricavi verranno poi attribuiti ai singoli condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Tali ricavi poi verranno certificati dall’amministratore, e che andranno poi allegati come “redditi diversi” alla dichiarazione dei redditi di ogni singolo proprietario.

Impianto fotovoltaico in condominio: impianto fotovoltaico su tetto condominiale

Impianto Fotovoltaico in Condominio ( parte prima )

Nel vero e proprio boom della Green-Energy, al giorno d’oggi, in cui fioccano incentivi e finanziamenti agevolati per l’installazione del fotovoltaico, viene da chiedersi in ambito condominiale come ci si possa muovere. La normativa è regolata da una circolare dell’ Agenzia delle Entrate 46/E del 19 luglio 2007, la quale disciplina la figura giuridica e fiscale del “percettore” ovvero colui che può percepire introiti dalla vendita in rete dell’energia elettrica che produce, al di fuori di quella che consuma. Questi sono i cosidetti impianti fino a 20 kw, che vengono installati all’interno della proprietà di pertinenza e che fanno fronte alle esigenze di energia domestiche, e laddove vi sia un esubero nella produzione, viene immessa nella rete, venduta, determinando un reddito. Tale reddito viene inserito nella voce “redditi diversi non esercitati abitualmente” a fine anno e non è sottoposto a regime di IVA; nel caso dei condomini infatti, tale reddito viene di norma ripartito per millesimi di proprietà in caso di impianto condominiale. Tale ripartizione va certificata dall’amministratore con apposita dichiarazione e allegata alla dichiarazione dei redditi dei proprietari delle unità immobiliari del condominio. Se invece l’impianto è non al servizio dell’abitazione, e di potenza superiore ai 20 kw, allora viene equiparato alla posizione fiscale di chi vende (energia elettrica) e quindi sottoposto a regime di IVA, con tutti gli obblighi che competono.
Ma se dunque la gestione dei ricavi del fotovoltaico sembra essere semplice e lineare, è altrettanto semplice in condominio installare un impianto? Nel prossimo articolo approfondiremo i casi pratici di richiesta, installazione e modalità di intervento per il fotovoltaico in condominio.

Acquistare una casa in un condominio: consigli utili

Quando si acquista casa in un condominio è bene conoscere alcuni aspetti fondamentali per non ritrovarsi spiacevoli sorprese in un secondo momento.
Partiamo dal presupposto che una unità immobiliare in un condominio è vincolata ad oneri per il mantenimento delle cose comuni e per tutto quanto previsto dal regolamento contrattuale o assembleare. Per questo motivo, prima del rogito è buona cosa richiedere al venditore una dichiarazione aggiornata dell’amministratore circa i debiti/crediti che tale unità ha nei confronti del condominio. Questo documento può essere richiesto da colui che vende in qualsiasi momento, per questo motivo, chi compra deve esigere una copia della situazione contabile dell’unità che sta per acquistare.
Questo aspetto è molto importante perché nel momento in cui sarete i nuovi proprietari dell’unità immobiliare, l’amministratore ha voi e solo voi come “interlocutore” cui esigere eventuali debiti pendenti. Questa necessità è avvalorata dall’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, e parla chiaro: chi acquista in un condominio è tenuto al saldo dei debiti per l’anno in corso e quello precedente ( per anno si intende l’esercizio contabile del condominio). Per cui, se non foste stati messi al corrente per tempo, dei debiti pendenti su quell’appartamento che avete acquistato, dovrete fare un mea-culpa e andare incontro a questo assolvimento. È per questo motivo che è buona norma, prima di firmare un acquisto, verificare che non vi siano debiti, o se vi siano, concordate l’importo da defalcare dalla cifra stabilita.
È importante inoltre, richiedere una copia del regolamento contrattuale o assembleare del condominio. Soprattutto nel caso del regolamento contrattuale, è possibile che vi siano delle limitazioni imposte alla destinazione d’uso delle unità nel condominio, alla detenzione di animali domestici e quant’altro. Quindi, siate sicuri al cento per cento di quello che acquistate, e cercate di acquisire tutte le informazioni necessarie al momento opportuno!