Tabelle millesimali incomplete: quando l'amministratore serve

L'ultimo caso che mi è stato sottoposto, riguarda una piccola palazzina di recente costruzione composta da 5 unità immobiliari. Alcune di esse hanno l'ingresso indipendente e uno scivolo garages in comune. E' posta in essere il servizio di pulizie, che impiega un certo tempo per la pulizia delle scale che servono solo due appartamenti, poco e niente per la pulizie dei cancelletti privati e altro tempo per la pulizia della rampa garages. Mi si è chiesta in consulenza quali sono i passi da fare affinchè ognuno paghi quel che è giusto, nella spesa per le pulizie. Purtroppo il condominio dispone solo di tabella di proprietà generale, la tabella A, e sin'ora, hanno sempre ripartito tale spesa per questa unica tabella. E questo è legalmente giusto, in quanto non vi è "diversa convenzione" ( ex art. 1123 C.C.) che stabilisce altro criterio di riparto. Ma a fronte della palese necessità di una più equa ripartizione, qual è la risposta del consulente?
- E' necessario interpellare un tecnico abilitato che predisponga il calcolo di una tabella "B" ( Scale-Garages) che individui i partecipanti delle spese per manutenzione e conservazione delle parti comuni ivi individuate. Tale tabella andrà poi approvata in sede assembleare, con delibera opportuna e delibera per allegarla al regolamento di condominio se presente. Meglio inoltre che la delibera contenga la seguente specifica: "Si approva la tabella e la sua validità ha effetto retroattivo, per le spese riguardanti le parti comuni in oggetto, sino all'inizio dell'esercizio corrente".

Inquilino moroso che non paga le quote: valenza del dialogo

Riflessioni professionali sull'Italia che sta cambiando.
Quante volte, nell'esercizio della mia attività, mi son trovato a sollecitare delle quote condominiali non versate.
Si tratta dell'aspetto più triste di questa professione, dal momento che da una parte ti pone in rappresentanza di un ente, il condominio, capace di pignorare dei beni alla "velocità della luce", anche di fronte a concrete difficoltà delle persone. Ma è questa la situazione conflittuale che un amministratore vive nel momento in cui percepisce la buona fede con cui una famiglia confessa di non avere i soldi per comprare da mangiare, e dall'altra le esigenze di una moltitudine di condòmini che pretendono che i servizi di un condominio non vengano sospesi.
Circostanze e realtà sempre molto individualizzate, differenti fra loro e che meritano da parte del professionista, una certa comprensione. E' qui che il saper gestire la situazione, i modi e i tempi, fanno la differenza tra gli amministratori.
Cogliere i modi giusti di intervento, i punti di incontro, le leve necessarie per agire, ottenere risultati e risposte e talvolta, la pazienza degli altri condòmini.
L'Italia sta attraversando un brutto periodo e i casi di insolvenza sono sempre più frequenti e le situazioni sempre più critiche. L'amministratore di condominio non ha il rigore di Equitalia, ma a volte deve barcamenarsi tra le scadenze delle bollette e le rate che arrivano sempre più in ritardo; ciononostante, le "cartelle" esattoriali che recapita, trasudano una certa umanità e comprensione. Saperla cogliere e sfruttarla in maniera costruttiva, è quello che fa del condòmino moroso una persona che piano piano rientrerà nelle scadenze con spirito collaborativo.
Quando invece vengono posti muri (di gomma), e ci si chiude nel silenzio, allora diventa difficile per l'amministratore o il suo legale, instaurare il dialogo per il rientro e tutto diventa più grigio.

Auto a GPL nel garage condominiale, si può?

Traendo spunto da una domanda di un lettore, rispondiamo all'ancora attuale questione: un auto a GPL può essere parcheggiata in un'autorimessa all'interno di un condominio? La risposta è sì, o quasi.
Quasi, perchè è consentito il parcheggio di auto alimentate a GPL in garages interrati, sino al 1 piano sotto terra e per autoveicoli che siano conformi ai requisiti di sicurezza disposti dal D.M. 22 novembre 2002 del Ministero dell’Interno, pubblicato sulla G.U. n. 283 del 3 dicembre 2002, gli autoveicoli a GPL che montano un impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01. Questo significa che gli autoveicoli non conformi ai requisiti, quindi più vecchi del 1 Gennaio 2001, non possono essere parcheggiati all'interno. Ho scritto "quasi", per il fatto che ormai, a fine 2012, sono ben pochi i veicoli a GPL che non abbiano quella omologazione di cui sopra. Sta di fatto che i proprietari di autoveicoli vetusti e non conformi, sono responsabili di eventuali danni che uno scoppio può causare all'intero fabbricato, in caso di inosservanza del divieto. Per le autorimesse condominiali con piani interrati superiori ad 1, a qualsiasi veicolo con impianto GPL, anche conforme ai nuovi requisiti, non è consentito il parcheggio al di sotto del primo piano sotto terra.

Infiltrazioni su garage privato da terrazza condominiale: quesiti dei lettori

Riporto di seguito il quesito del lettore Gianluca:

"Buona Sera ,

vorrei porle due quesiti in merito al mio garage .

Il mio garage e' posto in un condominio al piano sotterraneo.

Quando piove molto (diciamo un paio di volte l'anno mediamente) , l'acqua piovana si raccoglie, per via di una pendenza ,nell'angolo esterno del mio garage , in una zona ovviamente condominiale , penetrando nello stesso da sotto le pareti .

Dal mio garage poi l'acqua si propaga anche in altri garage confinanti .

L'amministratore non si decide ad intervenire ed io subisco continui danni , cosi come di conseguenza gli altri condomini propietari dei garage confinanti..

I quesiti sono:

Spetta al condominio , attraverso l'amministratore, risolvere il problema?

Possiamo chiedere i danni per cio' che avviene regolarmente per mancata riparazione della problematica che causa l'infiltrazione dell'acqua e di seguito gli allagamenti?

La ringrazio anticipatamente e saluto

Gianluca M."

RISPOSTA

Questo proposto è un classico inconveniente, e va risolto in questo contesto con il coordinamento obbligatorio dell'amministratore in quanto il condominio è chiamato in causa. E questo perchè le quote di ripartizione di una spesa di intervento per eliminare il problema, vengono suddivise secondo l'articolo 1125 C.C. Questo rafforzato anche dalla recentissima sentenza della corte di Cassazione, la nr. n. 2243 del 16 febbraio 2012. In particolare, se l'intervento necessario sarà di straordinaria manutenzione, con la necessità di una nuova posa del manto impermeabilizzante, questo sarà a completo carico del condominio, così come il nuovo pavimento.

Resterebbero a carico del proprietario del box, la spesa per l'intonaco e tinta. 

Pertanto, vista la necessità di arginare un problema di infiltrazione, suggerisco di farne richiesta scritta all'amministratore a mezzo raccomandata a/r. In mancanza di effettivo riscontro, la parte lesa ( i proprietari dei box che subiscono danni) potranno procedere nei confronti dell'amministratore.

Cordialmente,

Nicola Mancini