Infiltrazioni dal balcone: lettera di un lettore

Ecco di seguito la domanda posta da un lettore:
"Buonasera e grazie per la possibilità che mi dà per esternare il mio problema. Da qualche mese a questa parte il condomino del piano di sotto lamenta infiltrazioni dal mio balcone;l'appartamento è intestato alla mia ragazza e suo fratello,che ha una ditta edile ci ha consigliato di mettere l'impermiabilizzante,ovviamente aspettando che il tempo migliori e il suo piastrellista abbia un sabato libero per poterlo fare. Purtroppo il condomino non è paziente e giusto oggi ci ha fatto recapitare una raccomandata dove ci intima di provvedere ai lavori di balcone,sottobalcone e muro di casa sua.IL condominio è una costruzione degli anni 60 ed effettivamente i balconi sono degradati,ma quello che vorrei sapere e se posso denunciare tale condomino visto che ha ammesso di aver martellato e stuccato il sottobalcone prima di parlarne con noi.Ilproblema di infiltrazione da noi non è emerso anche se il sottobalcone del piano soprastante non è in ottime condizioni;non vorrei che a causare il problema sia stato proprio lui. Grazie per l'attenzione"

Risposta:
Gent. sig. Michele, il fatto che lei abbia ricevuto l'intimazione per raccomandata AR, è semplice: il suo condòmino al piano di sotto, ha voluto formalizzare con data certa, il danno che sta subendo. Conscio del fatto che prima, essendo intervenuto da solo di sua iniziativa, a ripristinare l'infiltrazione non potrà per quell'intervento richiedere alcun rimborso in quanto non le aveva fatto sapere niente, ora invece ha stabilito che il danno c'è, persiste e dal momento della raccomandata in poi, lei è stato messo al corrente e il lavoro andrà affrontato ( insieme o no? questo lo vedremo qui sotto). 
Il balconi infatti vanno classificati per tipologia, perchè non tutti sono uguali, e non tutti sono assoggettati alla medesima ripartizione in ambito condominiale: esistono i balconi in aggetto, quelli incassati, quelli a castello. A seconda del tipo di balcone o meno, la divisione della spesa del rifacimento della soletta, viene affrontata in maniera differente. Tuttavia, una famosa sentenza pone l'inizio di una nuova era, per questo annoso problema e la giurisprudenza è piena di cause per divisione delle spese in questo contesto. Parlo della sentenza Cass. n. 12.01.2011, n.587: le spese di rifacimento della soletta per impermeabilizzazione e ricostruzione, non vanno più considerate secondo l'art. 1125 C.C. al 50% tra il proprietario del balcone e colui che sta sotto. Quindi nel 2011 diciamo si è data la svolta all'incertezza normativa vecchia di quasi 70 anni. Questo in linea di massima. Il caso però valutato ad hoc del suo condominio, darebbe certamente una visione più completa e certa.

Condominio con meno di 8 proprietari: quali responsabilità dopo la riforma? Domanda di un lettore

Ecco questo articolo in risposta ad una serie di domande che sono state poste da un lettore.
Poichè le domande sono più di una, ho preferito riportare le risposte direttamente al di sotto di ogni domanda.

1) Caso di un condominio di 6 proprietari senza amministratore e senza codice fiscale. Si vuole regolarizzare dopo il 18 giugno quando non ci sarà più obbligo dell'amministratore per condomini di 6. - Ora, so che in caso di autogestione la resposabilità civile, penale, fiscale delle parti comuni ce l'hanno tutti i condòmini e non il cd "amministratore di fatto" o "caposcala" in quanto figura giuridicamente inesistente. Nel modulo di richiesta del Codice Fiscale condominiale all'AdE (modulo aa5/6), si parla di Rappresentante Legale, negoziale o di fatto, cioè di colui che dovà sottoscrivere il modulo. Ora, in un condominio senza amministratore che si autogestisce (con un semplice caposcala), chi sottoscrive il modulo (immagino caposcala) si assume lui la responsabilità (civile, penale, fiscale..) verso l'AdE oppure questa responsabilità rimane a tutti i condòmini indistintamente?

Risposta: l'articolo 1129 del nuovo Codice Civile "riformato" prevede che sopra gli 8 condòmini, sussiste la possibilità di assegnare un amministratore tramite autorità giudiziaria, se non si provvede in ambito assembleare. Questo significa che, in un condominio di 6 unità, dopo il 18 Giugno non si potrà più richiedere un amministratore tramite un giudice, se l'assemblea si "impunta" e non lo vuole. L'aspetto fiscale, legato all'ente "condominio", è determinato dal suo codice fiscale, appunto. Se questo non è stato aperto, il condominio è ancora inesistente al fisco. Se questo è stato aperto, colui che ha associato i propri dati all'Agenzia Entrate in fase di registrazione, è di fatto il rappresentante legale dell'ente. Quindi non si può parlare di autogestione e di "assenza di amministratore" se uno dei condòmini va all'Agenzia Entrate ed apre una posizione fiscale. Quella che intendete "autogestione", andrebbe tradotta in possibilità di non ricorrere ad un amministratore esterno professionista, che disponga di tutti i requisiti di legge ( formazione, aggiornamento, RC professionale, e quant'altro), che anche dopo la riforma viene concessa derogando l'elencazione di cui sopra, e di cui all'art. 71-bis delle Disposizioni Attuative del Codice Civile.

2) Quali sono gli adempimenti che comporta l'assunzione di un CF in un condominio senza amministratore? Sono il 770, (quadro AC.. NO!), Conto Corrente condominiale.. altre cose?
3) Qual'è la differenza tra 770 e 770 semplificato? Quando deve essere compilato uno e quando l'altro?

Risposta: il condominio deve presentare il modello 770 Semplificato ogni anno come previsto dal futuro comma 5° dell'art. 1130 C.C. Tutte le erogazioni a favore di soggetti non asseggettati a ritenuta d'acconto e di importo superiore al tetto dei famosi 258.23 Euro, entreranno del quadro AC dell'amministratore.

4) Se in un condominio senza amministratore non si hanno spese eccetto utenze (energia, acqua) e assicurazione casa (e può capitare), si è ugualmente obbligati a fare 770? In questo caso specifico, ci sarebbero altri adempimenti da fare o decadono tutti gli obblighi fiscali ecc.. ? Ecco, come Le ho detto sopra, La ringrazio per ciò che potrà fare.

Risposta: una gestione annuale, che vede il pagamento di sola energia elettrica, acqua e polizza globale fabbricato, genererà un modello 770 Semplificato vuoto, e quindi non esportabile. La polizza assicurativa invece, andrebbe nel quadro AC di cui ho parlato prima. Se la polizza della "casa" come dice lei, riguarda il suo appartamento privato, non centra nulla con la gestione del condominio. Riprendendo il discorso del Codice Fiscale del condominio, tutte le utenze di cui si è parlato, in mancanza di posizione fiscale aperta, saranno quindi aperte a nome di uno dei condomini e non a nome del fabbricato. 

Considerazioni finali:  ci rendiamo tutti conto, che in condomini costituiti da poche unità immobiliari, per anni non si avverte la necessità di avere una gestione esterna di un professionista, fino al momento in cui, non si vuole fare opere di straordinaria manutenzione. Ecco che poi, anche in condomini di 7 unità, ci sarà lo stallo dell'assemblea, e la non "tutela" da parte dell'autorità giudiziaria, ai fini della nomina giudiziale. Nel senso che, immaginate di dover rifare tetto e facciate, con annessa possibilità di detrazione fiscale: la committenza dei lavori, la pratica edilizia, la fatturazione dei lavori, fanno tutti capo ( o dovrebbero) al condominio, ovvero l'ente che ha il codice fiscale e nella persona di colui, cui il codice fiscale è legato, verranno firmati contratti e bonifici speciali con legge 449. Senza un amministratore, si sarebbe nel marasma più completo. E di fronte all'interzia di un'assemblea che non si sapesse decidere, col nuovo articolo 1129, in caso di 7-8 unità, non si avrebbe nemmeno la nomina di un giudice. Che dire, sarà meglio o sarà peggio di prima?

Ripartizione delle spese per il riscaldamento con unità immobiliare sfitta: caso di una lettrice

Sottopongo un quesito che mi è stato sottoposto a titolo di consulenza:
"abito in una palazzina in provincia di novara di 6 appartamenti io e mia mamma ne occupiamo due e da qualche anno sono io che mi occupo di far pagare le bollette. mi occupo anche di far sistemare eventuali problemi alla caldaia ecc ecc non percepisco alcun compenso e presto vorrei passare tutto ad un amministratore, almeno per farmi aiutare per alcune pratiche. adesso mi si è presentato un problema, devo fare la ripartizione di una bolletta del metano dall'11 marzo al 29 marzo per l'inquilino e dal 30 marzo al 12 aprile per il padrone di casa. A me non è stato riferito che i termosifoni siano stati chiusi (o meglio sigillati o piombati) sono semplicemente stati chiusi con la manopola. l'impianto è centralizzato e io faccio pagare in millesimi. Al padrone di casa io devo far pagare normalmente? o paga solo una percentuale? però il fatto che abbia chiuso i termosifoni con la manopola penso sia irrilevante... a parte l'acqua che forse deve essere fatta pagare a consumo credo proprio che il padrone di casa debba pagare tutto normalmente come il suo inquilino! a me servirebbe la conferma di questo per effettuare i conteggi ed eventualmente se esiste una legge che lo conferma. la ringrazio immensamente e mi scuso se ne ho approfittato. cordiali saluti"

Risposta:
Gent.ma signora, in base ai dati che ha fornito, ritengo che se è già in uso la ripartizione per millesimi, significa che come da regolamento contrattuale avrete precise disposizioni per la ripartizione della spesa del riscaldamento. Se inoltre sono presenti dei sottocontatori per il consumo di acqua sanitaria, sicuramente avrete uno strumento in più per determinare il costo da addebitare a ciascuna unità immobiliare, altrimenti adotti la procedure seguita sino ad ora. Infatti dice bene, è indifferente che l'inquilino se ne sia andato il 29 Marzo, in quanto se esiste un regolamento, la spesa va divisa secondo quelle disposizioni. Se ripartite mensilmente, bolletta per bolletta, viene da sè, che dall'11 Marzo al 12 Aprile ci sono 32 Giorni. Diviso per millesimi, l'importo andrebbe attribuito per 19/32 all'inquilino; e per 13/32 al padrone di casa.
NB: se il regolamento non prevede deroghe ( come accade in diversi regolamenti di condomini privi di contabilizzatori di calorie), che una unità sia sfitta o abitata è indifferente ai fini del riparto della spesa per il metano, se è presente una apposita tabella per la divisione delle spese.
Cordiali saluti.