Riforma del condominio: rumori molesti - domanda di una lettrice

Propongo di seguito la domanda di una lettrice, la sig.ra Franca F. che propone il frequentissimo problema di rumori molesti in condominio.
"Egregio dr. Nicola Mancini, gradirei sapere, alla luce della "nuova normativa condominiale" come si configura "la musica prodotta da strumenti musicali con amplificatori e non" nel condominio, indipendentemente dalle regole interne nel condominio stesso. Grazie. Con ossequi."
RISPOSTA
  Gent.ma sig.ra Franca, la tutela del vicinato in ambito condominiale e non, è da sempre identificata dall'art. 844 del Codice Civile e dall'art. 659 del Codice Penale. Se le modalità "bonarie" per richiedere il rispetto delle ore di riposo e la moderazione dei suoni prodotti entro la normale tollerabilità non dovessero sortire il risultato, grazie all'art. 7 del Codice di Procedura Civile potrà richiedere l'intervento del Giudice di Pace. In materia di condominio, la nuova normativa, presto legge, consentirà all'amminsitratore di irrorare sanzioni sino a 800 euro, per le violazioni del regolamento contrattuale ( dove di norma sono evidenziati gli orari di riposo); ma su questo ancora credo che dovranno essere sciolti molti dubbi a riguardo.

Riforma del condominio 2012: un condomino può fare l'amministratore?

Propongo la domanda di un lettore, che apre anche una parentesi su una delle novità della riforma del condominio 2012.

"Gentile sig.Mancini, desidero porle questo quesito: può un condomìno proprietario fungere da amministratore presso il proprio stabile? Premetto che siamo un contesto di cinque proprietari e deliberiamo la sua nomina già da diversi anni per la semplice ragione che non chiede compensi. Egli risulta svolgere l'attività di amministratore e quindi si presume ne abbia i requisiti ma ultimamente diventa sempre più esigente ed autoritario nell'imporre sue personali iniziative che in genere ci fanno aumentare i costi di consumi elettrici e di acqua. La ringrazio anticipatamente della Sua cortese risposta. Aldo"

RISPOSTA:

"Attualmente la legge prevede che sopra i 4 condomini un amministratore sia obbligatorio. E sì, può farlo un condomino. La riforma del condominio col testo di legge che diventerà presto ufficiale, prevede l'obbligo da 8 condomini in su.

Sul modo di fare, lascio a voi il commento: di certo, lui non è tenuto a fare inziative a propria discrezione ma attenersi alle delibere.

Qualsiasi cosa che non rivesta carattere di urgenza, deve essere comunicata a voi condomini specialmente se comporta delle spese, specialmente perchè siete solo in 5.

Saluti"

Approfondimento con la riforma del condominio 2012: un Condòmino può fare da amministratore? La risposta è "NI". In che senso? Il testo ufficiale parla di sì, a patto che presenti i requisiti richiesti dalla riforma, o a meno che non abbia svolto il mandato almeno per un anno nell'ultimo triennio. Questo di per sè, è un "accomodare" molte situazioni altrimenti scomode. Ovvero negli stabili laddove non vi è amministrazione esterna e professionale, ma che, viste le circostanze e la semplicità di certe gestioni, sono andati avanti per anni da soli, con un "amministratore-condomino". Ora, se la riforma stravolgesse radicalmente anche queste situazioni, si avrebbe la guerra dei piccoli stabili, che a fronte di un passato in cui tutto filava liscio e senza tante spese, ora si troverebbero ad avere un "obbligo" per un incarico professionale da affidare. Ebbene, la riforma del condominio prevede che chi già amministrava il proprio condominio, come condòmino-amministratore, può continuare a farlo. Inoltre, è stata innalzata la soglia dell'amministratore obbligatorio, ai sensi dell'art. 1129 C.C.: non più con "i condomini sono più di 4" ma "i condomini sono più di 8".

Tuttavia, è a rischio "richieste" particolari, nel senso che la riforma gli pone intanto molti obblighi sulla tenuta della contabilità, non ultimo, la facoltà di porre il condominio su apposito sito web, a discrezione dell'assemblea. Quindi, interno o esterno, l'amministratore dovrà avere degli strumenti tecnici sempre più qualificati; non da sottovalutare, l'assicurazione per RC professionale.  

Questo perchè, un amministratore non professionista anche se condòmino, dovrà avere una copertura per danni economici cagionati al condòminio e ai condòmini laddove la sua negligenza o ignoranza, determini situazioni di "danno" involontario e non doloso. Ad esempio, l'amministratore non prende tutti gli accorgimenti necessari per la gestione di un credito, di una situazione di pericolo nelle parti comuni, nell'assolvimento di un obbligo di legge. Tutte situazioni che fanno capo, in termini di responsabilità, all'amministratore.

Ecco dunque che requisiti da una parte, preparazione dall'altra, c'è da aspettarsi che l'amministratore interno fatto da un condòmino, sarà sempre più limitato a micro-condomini di poche unità, con pochi servizi e pochi problemi.  

Nuova Legge Condominio: cambiate le maggioranze di costituzione dell'assemblea

Da 70 anni, la convocazione prediletta di amministratori era la seconda. Vuoi perchè due convocazioni, in orari comodi, rende possibile la dispersione dei partecipanti, perchè in questo modo ognuno preferisce andare il giorno che più gli aggrada, magari perchè in quell'altro c'è una partita in tv. Vuoi anche perchè secondo la vecchia normativa, l'assemblea in seconda convocazione era costituita automaticamente, indipendentemente dai partecipanti. Questo in un certo senso ha sempre costituito un paradosso, dal momento che un'assemblea con 4 intervenuti che rappresentino 280 millesimi del valore totale, in seconda convocazione era regolarmente costituita, ma non ha alcun quorum deliberativo. Quindi di fatto, quell'assemblea non può produrre alcuna delibera. Resta il fatto che un'assemblea in seconda convocazione, costituita e iniziata, poteva vedersi arrivare, dopo qualche tempo, altri condòmini, ritardatari, e ottenere poi una delibera valida! Oggi invece, il "paletto" viene messo all'inizio della seduta: ovvero, in seconda convocazione, se non sono presenti almeno 1/3 dei condòmini che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi, tutti a casa.
Un limite che finisce per portare ad invalidare tante riunioni e far spendere ulteriori soldi al condominio per una nuova convocazione. Voglia questo essere un invito all'estrema puntualità?
Senza dubbio si.

20 Novembre 2012: Approvata la riforma del Condominio

La commissione di Giustizia del Senato, ha approvato la riforma del Condominio secondo il testo presentato alla Camere nel Settembre scorso, convertendolo in legge.
Tanti gli aspetti nuovi nel contesto condominiale, tante novità. Andremo ad analizzarle una ad una, su questo blog. Restate aggiornati!

Autorimessa e auto a GPL: parcheggio nel garage condominiale, si può?

Riporto di seguito una domanda di una lettrice:
" Ho acquistato da poco una macchina gpl con impianto omologato ECE/ONU R76.01. Abito in un condominio grande dove il garage è ovviamente sotterraneo di un piano

e volevo sapere, gentilmente, se posso parcheggiarla all'interno senza problemi nel mio posto auto come ho sempre fatto anche con l'altra vecchia auto a benzina.

Consideri che, nell'autorimessa, c'è un segnale appeso con scritto quanto segue:

Nell'autorimessa è vietato:

- fumare o usare fiamme libere

- depositare contenitori di gas in genere di sostanze infiammabili o combustibili

- eseguire riparazioni o prove di motori

* parcheggiare autoveicoli alimentati a gas o con perdite di carburanti.

Ai sensi del D.M. 01/02/86"

RISPOSTA:

Essendo la sua auto con impianto omologato ECE ONU 67 01, essendo conforme al requisito del DM 22 novembre 2002 art. 1 comma 1, la sua auto può essere parcheggiata nell'autorimessa del suo conominio.

Amministrazione condomini Fano - problemi ricezione canali Mediaset digitale Terrestre

Torniamo a parlare di nuovo sul problema nella ricezione dei canali Mediaset e Rai del Digitale Terrestre nella zona della città di Fano. Infatti la problematica sembra essere giunta ad una svolta, finalmente. Fare fronte alle richieste dei condòmini negli immediati periodi successivi allo switch off, il passaggio da analogico a digitale terrestre, non è stato facile, sopratutto per il motivo legato alla diffusa impossibilità di risolvere il problema. Confermato da numerosi tecnici che sono stati impegnati quotidianamente sui tetti dei condomini, il problema non è mai derivato dalla preesistente antenna, la quale correttamente nella maggior parte dei condomini era orientata verso i ripetitori della zona. Tuttavia, in molti casi si è proceduto con l'installazione di un amplificatore di segnale, che tuttavia aveva una resa limitata a causa dell'imprecisione del segnale stesso alla sorgente. Sta di fatto che pochi giorni fa, alcuni tecnici abilitati della zona, sono stati affiancati dal personale Mediaset per verificare nei vari punti della città, i problemi ormai noti. I provvedimenti che dal fronte Mediaset verranno presi saranno prossimi ed immediati, ed è il caso di dirlo, il problema va per essere risolto una volta per tutte. Si aggiunga anche che i vari canali del pacchetto Mediaset che non era possibile vedere in alcune zone, come La5, Italia2 e altri, diventeranno ora visibili.

Tabelle millesimali incomplete: quando l'amministratore serve

L'ultimo caso che mi è stato sottoposto, riguarda una piccola palazzina di recente costruzione composta da 5 unità immobiliari. Alcune di esse hanno l'ingresso indipendente e uno scivolo garages in comune. E' posta in essere il servizio di pulizie, che impiega un certo tempo per la pulizia delle scale che servono solo due appartamenti, poco e niente per la pulizie dei cancelletti privati e altro tempo per la pulizia della rampa garages. Mi si è chiesta in consulenza quali sono i passi da fare affinchè ognuno paghi quel che è giusto, nella spesa per le pulizie. Purtroppo il condominio dispone solo di tabella di proprietà generale, la tabella A, e sin'ora, hanno sempre ripartito tale spesa per questa unica tabella. E questo è legalmente giusto, in quanto non vi è "diversa convenzione" ( ex art. 1123 C.C.) che stabilisce altro criterio di riparto. Ma a fronte della palese necessità di una più equa ripartizione, qual è la risposta del consulente?
- E' necessario interpellare un tecnico abilitato che predisponga il calcolo di una tabella "B" ( Scale-Garages) che individui i partecipanti delle spese per manutenzione e conservazione delle parti comuni ivi individuate. Tale tabella andrà poi approvata in sede assembleare, con delibera opportuna e delibera per allegarla al regolamento di condominio se presente. Meglio inoltre che la delibera contenga la seguente specifica: "Si approva la tabella e la sua validità ha effetto retroattivo, per le spese riguardanti le parti comuni in oggetto, sino all'inizio dell'esercizio corrente".

Inquilino moroso che non paga le quote: valenza del dialogo

Riflessioni professionali sull'Italia che sta cambiando.
Quante volte, nell'esercizio della mia attività, mi son trovato a sollecitare delle quote condominiali non versate.
Si tratta dell'aspetto più triste di questa professione, dal momento che da una parte ti pone in rappresentanza di un ente, il condominio, capace di pignorare dei beni alla "velocità della luce", anche di fronte a concrete difficoltà delle persone. Ma è questa la situazione conflittuale che un amministratore vive nel momento in cui percepisce la buona fede con cui una famiglia confessa di non avere i soldi per comprare da mangiare, e dall'altra le esigenze di una moltitudine di condòmini che pretendono che i servizi di un condominio non vengano sospesi.
Circostanze e realtà sempre molto individualizzate, differenti fra loro e che meritano da parte del professionista, una certa comprensione. E' qui che il saper gestire la situazione, i modi e i tempi, fanno la differenza tra gli amministratori.
Cogliere i modi giusti di intervento, i punti di incontro, le leve necessarie per agire, ottenere risultati e risposte e talvolta, la pazienza degli altri condòmini.
L'Italia sta attraversando un brutto periodo e i casi di insolvenza sono sempre più frequenti e le situazioni sempre più critiche. L'amministratore di condominio non ha il rigore di Equitalia, ma a volte deve barcamenarsi tra le scadenze delle bollette e le rate che arrivano sempre più in ritardo; ciononostante, le "cartelle" esattoriali che recapita, trasudano una certa umanità e comprensione. Saperla cogliere e sfruttarla in maniera costruttiva, è quello che fa del condòmino moroso una persona che piano piano rientrerà nelle scadenze con spirito collaborativo.
Quando invece vengono posti muri (di gomma), e ci si chiude nel silenzio, allora diventa difficile per l'amministratore o il suo legale, instaurare il dialogo per il rientro e tutto diventa più grigio.

Auto a GPL nel garage condominiale, si può?

Traendo spunto da una domanda di un lettore, rispondiamo all'ancora attuale questione: un auto a GPL può essere parcheggiata in un'autorimessa all'interno di un condominio? La risposta è sì, o quasi.
Quasi, perchè è consentito il parcheggio di auto alimentate a GPL in garages interrati, sino al 1 piano sotto terra e per autoveicoli che siano conformi ai requisiti di sicurezza disposti dal D.M. 22 novembre 2002 del Ministero dell’Interno, pubblicato sulla G.U. n. 283 del 3 dicembre 2002, gli autoveicoli a GPL che montano un impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01. Questo significa che gli autoveicoli non conformi ai requisiti, quindi più vecchi del 1 Gennaio 2001, non possono essere parcheggiati all'interno. Ho scritto "quasi", per il fatto che ormai, a fine 2012, sono ben pochi i veicoli a GPL che non abbiano quella omologazione di cui sopra. Sta di fatto che i proprietari di autoveicoli vetusti e non conformi, sono responsabili di eventuali danni che uno scoppio può causare all'intero fabbricato, in caso di inosservanza del divieto. Per le autorimesse condominiali con piani interrati superiori ad 1, a qualsiasi veicolo con impianto GPL, anche conforme ai nuovi requisiti, non è consentito il parcheggio al di sotto del primo piano sotto terra.

Infiltrazioni su garage privato da terrazza condominiale: quesiti dei lettori

Riporto di seguito il quesito del lettore Gianluca:

"Buona Sera ,

vorrei porle due quesiti in merito al mio garage .

Il mio garage e' posto in un condominio al piano sotterraneo.

Quando piove molto (diciamo un paio di volte l'anno mediamente) , l'acqua piovana si raccoglie, per via di una pendenza ,nell'angolo esterno del mio garage , in una zona ovviamente condominiale , penetrando nello stesso da sotto le pareti .

Dal mio garage poi l'acqua si propaga anche in altri garage confinanti .

L'amministratore non si decide ad intervenire ed io subisco continui danni , cosi come di conseguenza gli altri condomini propietari dei garage confinanti..

I quesiti sono:

Spetta al condominio , attraverso l'amministratore, risolvere il problema?

Possiamo chiedere i danni per cio' che avviene regolarmente per mancata riparazione della problematica che causa l'infiltrazione dell'acqua e di seguito gli allagamenti?

La ringrazio anticipatamente e saluto

Gianluca M."

RISPOSTA

Questo proposto è un classico inconveniente, e va risolto in questo contesto con il coordinamento obbligatorio dell'amministratore in quanto il condominio è chiamato in causa. E questo perchè le quote di ripartizione di una spesa di intervento per eliminare il problema, vengono suddivise secondo l'articolo 1125 C.C. Questo rafforzato anche dalla recentissima sentenza della corte di Cassazione, la nr. n. 2243 del 16 febbraio 2012. In particolare, se l'intervento necessario sarà di straordinaria manutenzione, con la necessità di una nuova posa del manto impermeabilizzante, questo sarà a completo carico del condominio, così come il nuovo pavimento.

Resterebbero a carico del proprietario del box, la spesa per l'intonaco e tinta. 

Pertanto, vista la necessità di arginare un problema di infiltrazione, suggerisco di farne richiesta scritta all'amministratore a mezzo raccomandata a/r. In mancanza di effettivo riscontro, la parte lesa ( i proprietari dei box che subiscono danni) potranno procedere nei confronti dell'amministratore.

Cordialmente,

Nicola Mancini 

Ripartizione delle spese condominiali diversa da quella legale

Propongo il caso venutosi a creare in un contesto di "ammodernamento" dell'impianto ascensore in un condominio, per adeguamenti disposti dall'ARPAM durante le verifiche periodiche. Trattandosi di una spesa di una certa importanza, nel momento in cui ho fornito il preventivo ai condomini, non sono mancate osservazioni e perplessità circa il criterio di ripartizione della stessa. Intatti era distinguibile una fazione che sosteneva l'entità straordinaria dei lavori, che implicasse la ripartizione per tabella A di proprietà generale. Tuttavia, nel condominio è presente un regolamento di natura contrattuale, che dispone a chiare lettere che l'impianto ascensore non è proprietà comune a tutti come per l'art. 1117, bensì solo a quei condomini che ne fanno uso. Il regolamento disponeva inoltre che tale impianto andava mantenuto e riparato con ripartizione esclusivamente per tabella C, appositamente redatta. Viene da sè, che anche il lavoro di ammodernamento, andrà a gravare sui condomini presenti in tale tabella, nonostante le opposizioni. Si è aperto tuttavia uno spiraglio, per la fazione che esibiva perplessità, ovvero la convenzione secondo la quale sarebbe possibile adottare un criterio di ripartizione per le spese di straordinaria manutenzione dell'ascensore diversa da quella legale: si fa riferimento in particolare a due sentenze della Corte di Cassazione:

È legittima la ripartizione delle spese condominiali diversa da quella legale ( per contratto, per regolamento contrattuale, per C.C.) in deroga all’art. 1123 secondo comma.

La sentenza Cass. Nr. 3264/05  e 28679/11 conferma la possibilità di stabilire alternativa convenzione tra le parti ( nel condominio) diversa da quella disposta anche dal regolamento contrattuale, con l’unanimità dei consensi.

Ecco dunque che l'unanimità costituirà condizione necessaria e sufficiente per eventuali modifiche nel riparto della spesa. Ma i problemi non si fermano qui. Il regolamento di natura contrattuale, prevede un esplicito articolo per eventuali modifiche da apportare allo stesso secondo le maggioranze previste, ahimè, al secondo comma dell'art. 1136.  Quindi ecco che viene a delinearsi un casus: convenzione di diversa ripartizione stabilita con l'unanimità dei consensi VS modifica del regolamento del condominio consentita con la maggioranza di cui al II comma dell'art. 1136.

Detrazioni fiscali lavori di straordinaria manutenzione in condominio 2012

A partire dal 26 Giugno 2012, è in vigore la nuova aliquota di super-sconto per ristrutturazioni edilizie in abitazioni private e condomini. Si tratta di un beneficio che va in applicazione a tutti i pagamenti per lavori di straordinaria manutenzione ai fabbricati eseguiti da qui al Giugno 2013, come da pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale in esecuzione del D.L. nr. 83/2012. Alcuni aspetti che meritano di essere approfonditi: il bonifico, come già veniva fatto per le detrazioni del 36%, deve osservare le caratteristiche seguenti: deve contenere, cioè, la causale di versamento, il codice fiscale del beneficiario dell'agevolazione e la partita Iva dell'impresa beneficiaria del bonifico. Nel bonifico non è obbligatorio inserire le spese per imposte di bollo, oneri di urbanizzazione, ritenute d'acconto, diritti di concessione. Chi ha sbagliato ad effettuare il bonifico omettendo i dati sopra indicati può rifarlo concordandosi con l'impresa per le modalità di recupero dell'importo versato. Rifare ora il bonifico conviene perché si beneficia della detrazione del 50% e non più del 36% come previsto in passato.
Nel contesto condominiale, l'esecuzione di questi bonifici di pagamento alla ditta esecutrice, avviene per mano dell'amministratore, il quale poi emetterà le certificazioni dei versamenti che ciascun condomino ha effettuato per tali lavori.

Lavori Straordinaria manutenzione: detrazioni fiscali al 50%

Novità dal fronte del governo con il decreto sviluppo- infrastrutture sul fronte delle ristrutturazioni edilizie in case e condomini.

Finalmente il Consiglio dei Ministri ha approvato il decreto sviluppo-infrastrutture che apporta nuove modifiche al bonus per il recupero edilizio.

per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia, il decreto prevede l’innalzamento dal 36% al 50% della percentuale di detrazione e l’innalzamento del tetto di spesa per ogni unità immobiliare da 48.000 a 96.000 euro, per gli interventi realizzati fino al 30 giugno 2013.

Per quanto concerne gli interventi di riqualificazione energetica il bonus del 55%, in scadenza al 31 dicembre 2012, sarà prorogato al 30 giugno 2013, ma con una percentuale di detrazione ridotta e pari al 50%. Con le nuove norme, inserite nell'articolo 11 del decreto-legge, non vengono modificati i contenuti dell'articolo 16-bis aggiunto dalla Manovra Monti al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Dpr 917/1986), ma si ha un intervento straordinario sulla detrazione e sul tetto massimo. Dunque, fatti salvi altri ulteriori interventi, dal 1° luglio 2013 l’agevolazione ritornerà ad essere quella prevista prima dell'entrata in vigore del decreto sviluppo-infrastrutture, con la soglia delle spese fissata a 48.000 euro e con la percentuale di detrazione al 36%.

Nuove detrazioni fiscali per lavori di ristrutturazione per ogni unità immobiliare: sale al 50%

E' in dirittura d'arrivo il decreto infrastrutture. La bozza, per ora, prevede che per le agevolazioni del 36% il limite massimo delle spese detraibili è annuale. Non si cumulano, cioè, le spese già sostenute. Questa misura di aggiunge all'innalzamento provvisorio del tetto di spesa che da 48mila euro passa a 96mila. Anche la percentuale di detrazione cambia: dal 36% passa al 50%. Viene previsto che per le spese documentate sostenute dalla data di entrata in vigore del provvedimento in commento fino al 30 giugno 2013, per tutti gli interventi elencati nel nuovo art. 16-bis del Dpr 917/1986, il contribuente potrà tenere conto del nuovo tetto massimo di spesa pari a 96mila euro per ogni singola unità immobiliare, beneficiando della nuova detrazione del 50%. Dal prossimo anno anche gli interventi sul risparmio energetico vengono ricondotti nell'ambito delle detrazioni sulle ristrutturazioni e questo fino al 30 giugno 2013. La detrazione su tali spese sarà al 50%.
Dunque anche se si tratta di una limitazione temporale dell'applicazione delle detrazioni, vi è senza dubbio un vantaggio doppio in termini di spesa detraibile, salito dunque a quasi 100 mila euro per unità immobiliare. La detrazione al 50% sembra dunque essere un ottimo incentivo per mettere mano al portafoglio, chiedere mutui e prestiti al fine di avviare dei lavori sulla propria unità immobiliare, sia essa in condominio, sia essa di proprietà privata. Infatti, la dilazione nei 10 anni del 50% sulla pesa complessiva consta in un reale e cospicuo risparmio in termini di irpef.
Dunque, in questo malandato periodo per l'Italia e per l'economia, sembra che al fine di incentivare la ripresa e l'edilizia, vi siano note positive.
Speriamo che il tutto vada a buon fine e che la "bozza" divenga realtà.

Condominio e vizi di costruzione: fare causa al costruttore

Spessissimo accade che nel decennio che segue il fine lavori della costruzione di un condominio, l’assemblea lamenta vizi di costruzione. Questi si manifestano sotto varie forme e tipologie: l’intonaco che non tiene, cattiva impermeabilizzazione, cedimenti strutturali. È bene premettere che tutto quanto è ritenuto essere riconducibile ad una responsabilità di chi ha costruito, sotto forma di vizio, può essere ripristinato ad opera di chi ha eseguito i lavori o chi per lui. Si tratta di una circostanza delicata che necessita di alcuni punti di chiarimento. Un vizio o sospetto tale, deve essere notificato a mezzo raccomandata A/R alla ditta costruttrice, meglio se accompagnato da una relazione tecnica. Questa missiva, determina il punto di partenza della segnalazione del vizio che si prescriverà entro un anno, ovvero: se il costruttore non interviene e passano 12 mesi e il condominio non fa ulteriori azioni, il vizio si prescrive e non può essere più segnalato o quantomeno associato ad una richiesta di intervento in garanzia. In alternativa il costruttore interviene e risolve il vizio. Qualora prima dello scadere dei 12 mesi invece, il condominio constatata l’indisponibilità del costruttore ad intervenire, potrà attivarsi con tutela legale per procedere nei confronti del costruttore inadempiente, sospendere la prescrizione e avviare l’eventuale azione giudiziale. In questo contesto, i costi lievitano. Sarà necessario l’affiancamento di un CTP al legale e l’impostazione della causa. Tempi lunghi e costi non indifferenti. Questo è il motivo per cui, il condominio che promuove l’azione entra nel contesto di “lite attiva”, e come tale, delibererà appositamente il da farsi, con le maggioranze di cui al quarto comma dell’art. 1136. Tuttavia, ai sensi dell’art. 1132 però, se un condòmino non vuole partecipare alla lite, può considerarsi dissenziente, con la conseguenza che potrà esimersi dal pagamento degli oneri in caso di insuccesso dalla causa oppure trovarsi a dover corrispondere una parte di essa, qualora in caso di vittoria, il beneficio sarà indiscutibilmente attribuibile anche alla sua posizione. Questo significa che qualora la lite attiva interessi delle parti comuni non soggette a usufrutto separato, ma che coinvolgano tutti i condòmini, è probabile che il giudice qualora debba assegnare degli oneri ai partecipanti alla lite, decide di ripartire gli stessi anche tra i dissenzienti, in quanto beneficiari di un eventuale giudizio in favore del condominio.

Raccomandata dell'amministratore di condominio

Capita spesso nella gestione condominiale la necessità per un amministratore di "assicurare" le comunicazioni tramite ricevuta di ritorno per raccomandata. Questo mezzo postale ufficiale, assicura infatti il nesso tra l'invio e il ricevimento di una comunicazione o di un sollecito tra amministratore e condòmino.
Accade però, che a volte le raccomandate non vengono recapitate, ovvero rimangono alla sede postale per il massimo periodo di giacenza ( 30 giorni) per poi essere restituite al mittente. In casi simili si configurano due possibilità: il destinatario si dimentica di ritirarle ( e in questo caso commette una inadempienza), ha comunicato erroneamente il proprio recapito all'amministratore ( e in questo caso commette una ulteriore inadempienza, in quanto in ogni regolamento contrattuale, l'obbligo di tempestiva comunicazione dei recapiti all'amministratore è ben definito) oppure, ed è quel che è peggio, non la ritira appositamente.
In quest'ultimo caso, ma tuttavia anche negli altri, non vi è alcun inadempimento da parte dell'amministratore, il quale per diversi motivi può essere costretto a mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno.
In caso di sollecito infatti, qualora la raccomandata torna al mittente per compiuta giacenza, diventa irrilevante la questione se il destinatario non l'ha ricevuta perchè si è scordato o perchè non ha voluto. Ai fini legali, l'avviso è stato mandato e recapito all'indirizzo corretto.
Se invece la raccomandata tornasse al mittente perchè "destinatario sconosciuto" o "trasferito", allora l'amministratore dovrà provvedere ad un nuovo invio, previa verifica con certificato di residenza del destinatario. Sottolineo che quest'ultimo passaggio è d'obbligo per evitare di inviare a indirizzi sbagliati la successiva comunicazione, e sarebbe facilmente evitabile se il condòmino comunicasse tempestivamente una variazione di residenza come da regolamento contrattuale (vedi sopra); ogni eventuale spesa accessoria per il reperimento di tali informazioni ( certificato di residenza, visure catastali) va a carico del destinatario smemorato.
In sintesi: ricevere le lettere raccomandate con ricevuta di ritorno è l'unico modo per essere al corrente di cosa sta succedendo intorno a voi e per voi.

Acquisto di immobile in condominio - debiti del vecchio proprietario

Si rafforza nuovamente con la ultimissima sentenza della corte di Cassazione nr. n. 2979 del 27 Febbraio 2012, il concetto già ampiamente discusso in giurisprudenza circa i debiti esistenti su una unità immobiliare che viene venduta ad un ingnaro acquirente; nel dettaglio, l'art. 63 delle Disposizioni attuative del Codice Civile, ha da sempre posto un inequivocabile principio codicistico secondo il quale chi compra, è obbligato solidalmente al versamento di quanto è dovuto per l'unità immobiliare per l'anno in corso e l'anno precedente. Questo sta a significare che il condòmino propriamente detto, cioè il proprietario, è l'unico interlocutore dell'amministratore, il quale ha titolo e diritto di chiedere il saldo di quanto dovuto. Da una parte è buona norma per chi compra farsi certificare dall'amministratore la situazione aggiornata delle quote condominiali e saldi dell'immobile oggetto di compravendita, e dall'altra non vi è appiglio alcuno per volersi esimersi dagli obblighi di cui si entra titolare dal momento dell'acquisto.
Antecedentemente al biennio dunque, che fare dei debiti residui? Nell'ipotesi che il nuovo acquirente sia obbligato al pagamento degli oneri per l'anno in corso e il precedente, che fare se all'anno precedente ancora risultino dei residui? Il nuovo acquirente, proprio in virtù delle disposizioni di legge, può opporsi al pagamento, ma è una situazione possibile? Generalmente l'amministratore non fa trascorrere più di un anno, prima di attivarsi nei confronti del condomino moroso per il recupero della somma. Se questo non avviene, è di certo consentito dall'assemblea. La stessa assemblea che in un caso simile, potrebbe trovarsi a doversi accollare il residuo antecedente al biennio.
Sono casi estremi e particolari che da una parte, giustifica il diritto dell'amministratore a richiedere il pagamento, anche con recupero forzoso delle somme, onde incappare in simili e scomode circostanze.

21 Marzo 2012: Entra in vigore il decreto Milleproroghe - Mediazione civile obbligatoria in condominio

L'assemblea del Senato, nella seduta di venerdì scorso, ha approvato in via definitiva la legge sulla conversione del c.d. Decreto Milleproroghe (Legge 26 febbraio 2011, n. 10 pubblicata in Gazzetta Ufficiale 26 febbraio 2011, n. 47).

Il Presidente della Repubblica ha poi promulgato il provvedimento, ricordando in una nota che il governo e i gruppi parlamentari si sono impegnati per il futuro ad attenersi ad una sostanziale inemendabilità dei decreti.

La legge di conversione conferma l'entrata in vigore il 21-03-2012 della disciplina sull'obbligatorietà della mediazione civile, con la previsione del rinvio di un anno per le sole controversie in materia di condominio e sinistri stradale.

In pratica presto in condominio sarà obbligatorio il tentativo di mediazione per le liti, presso una camera abilitata, prima di finire in tribunale. Questo alleggerirà sostanzialmente la macchina della giustizia italiana, già oberata da anni da contenziosi in materia di condominio.

Problema ricezione canali RAI a Fano dopo il digitale terrestre

Purtroppo in questi giorni, sto assistendo ad un susseguirsi di segnalazioni sul malfunzionamento delle trasmissioni in digitale terrestre sopratutto per i canali RAI in diverse zone di Fano. In diversi condomini infatti e abitazioni private, dopo lo switch off, si è verificato un andirivieni del segnale, a volte si, a volte no, con notevole disagio per i residenti di Fano, i condomini che regolarmente pagano anche il canone RAI.
Ebbene, gli antennisti dal canto loro, non fanno altro che correre a destra e a manca a cercare di sistemare la situazione ma le chiamate appaiono sempre più numerose in un periodo in cui si doveva assistere, per contro, ad un assestamento della situazione, del segnale TV.
Invece, il digitale terrestre, in molte zone di Fano è debole, in alcune il segnale RAI è assente e in molti non riescono a riceverlo. I disagi lamentati e pervenuti al mio studio di amministrazione sono numerosissimi e cercando di far fronte all' "emergenza", non posso che unirmi al coro di insoddisfazione verso il ministero delle Comunicazioni, per questo disservizio, a beffa della puntualità dimostrata dai contribuenti nel pagare anche il Canone.