Condominio di 6 ( sei ) unità: obbligo presentazione modello 770.

Domanda posta da un lettore: "Egregio Dott. Mancini,poiché cercando sul web ho trovato nelle Sue risposte le migliori e più cortesi, mi permetto di chiedere anche io un suo certamente giusto consiglio. Vivo in un condominio di sei unità immobiliari. L'amministratore (che peraltro non ha mai provveduto ad espletare alcun obbligo amministrativo previsto dalla legge), ha rinunciato all'incarico. Esiste tuttavia un codice fiscale del condominio che viene utilizzato esclusivamente per la fornitura dell'energia elettrica per illuminazione, citofoni ed autoclave. In questa situazione c'è l'obbligo di presentare il mod. 770? A quali altri obblighi bisogna ottemperare? Nel caso lo ritenga opportuno mi comunichi quanto dovrei corrisponderLe per il consiglio richiesto. Grazie. Resto in attesa e porgo distinti saluti"

Risposta:   Gent.mo Sig. Giuliano,
sebbene non rientrate più nelle "prescrizioni" riviste dal legislatore, essendo il condominio composto da sei unità, de iure siete comunque un condominio. Ebbene è più che giusto che abbiate un codice fiscale, cui sarà associato quello del vostro rappresentante legale che deve essere comunque nominato. Quindi se l'amministratore precedente ha rinunciato all'incarico, qualcuno comunque dovrà aver preso il suo posto all'Agenzia delle Entrate, ottenendo il certificato di variazione dati. Se così non è avvenuto, l'amministratore dimesso è formalmente ancora vostro rappresentante legale, quindi verifichi se la situazione deve essere sanata.
In secondo luogo gli obblighi fiscali dell'ente "condominio" sopravvivono anche in caso di autogestione, quindi di fatto il modello 770 va presentato anche se a rappresentare il condominio, sia uno di voi. Se però, durante l'anno, non avete pagato soltanto che bollette Enel, allora il vostro modello sarà vuoto e non avrete alcun obbligo di invio. Attenzione però: qualsiasi lavoro svolto al servizio del condominio, va fatturato al condominio e non a uno di voi, quindi la fattura deve essere pagata al netto della ritenuta d'acconto!
Circa quel che ritengo opportuno fare, è ringraziarla innanzi tutto per aver per il tempo dedicato a questo sito. Può semplicemente iscriversi cliccando su "segui". Cordiali saluti.

Condominio auto gestito e adempimenti fiscali: domanda di un lettore.

Riporto di seguito il quesito posto da un lettore:


"Buon pomeriggio amministratore. Sono XXXXX Mirko, un condomino e amministratore dello stesso condominio dove risiedo e chiedo gentilmente un' informazione.Devo presentare lo stesso il modello 770 e il quadro AC nonostante ci sia un codice fiscale del condominio ma non percepisco nessun tipo di reddito, non ci sono dipendenti (le scale le puliamo a turno), c'è solo l'utenza della luce e dell'acqua. SI PAGA SOLO IL PREMIO ASSICURATIVO DEL FABBRICATO. Inoltre nella prossima primavera ci saranno da fare dei lavori di manutenzione ai balconi, come mi devo comportare in relazione sempre al 770 e quadro AC? se dovessi presentare l'anno prossimo tale modello, per gli anni successivi lo presento vuoto con i miei dati? grazie anticipatamente per il tempo e la consulenza. distinti saluti"

Buonasera Mirko, esordisco ricordando attribuzioni ed obblighi dell'amministratore del condominio. All'Agenzia delle Entrate, non interessa che chi sia posto in rappresentanza legale dell'immobile sia un professionista o un condòmino. Il rappresentante legale investe i poteri e le attribuzioni di cui all'art. 1130 C.C., obblighi previsti all'art. 1129 C.C., unitamente ai doveri fiscali e relativi adempimenti.
Nello specifico della sua domanda: l'esportazione di modello 770 in cui le uniche uscite siano acqua, luce e assicurazione, produrrà un modello vuoto; parallelamente, l'importo del premio assicurativo, comparirà nel suo modello AC.
In caso di lavori straordinari, lei sarà tenuto a gestire i rapporti con l'impresa, se richiesto dall'assemblea a stipulare una polizza che copra la responsabilità del suo mandato e a gestire economicamente l'intero esercizio straordinario. Sarà inoltre tenuto a certificare ai fini delle detrazioni fiscali, le singole quote di partecipazione ai lavori straordinari. Il fisco, troverà riscontro di tutto quanto, nel successivo modello AC.

Amministratore è uno dei condomini: ha gli stessi obblighi di un professionista?

Riporto di seguito la domanda di una lettrice: 
"Salve grazie innanzitutto del tempo che dedicate ai nostri quesiti.. vivo in un condominio di 8 unità dove hanno dato a me il compito di amministratore di fatto, faccio presente che abbiamo voluto fare ogni cosa in base alle regole e quindi abbiamo un conto corrente, un codice fiscale, e pagamenti in base ai millesimi. La mia domanda é anche per me c 'e l'obbligo del famoso registro anagrafico? O per gli amministratori interni non è necessario?"

Risposta: Come dalla sua descrizione, lei è a tutti gli effetti il rappresentante legale del condominio e quindi l'amministratore; in lei risiedono tutti gli obblighi previsti dalla normativa, senza eccezione alcuna all'infuori di quanto previsto ai commi 7 e 8 dell'art. 71-bis delle Disposizioni Attuative del Codice Civile.
Quindi, il mio consueto consiglio per chi intraprende l'avventura di amministrare il condoimnio in cui abita, resta sempre quello di informarsi bene su tutto, senza ignorare alcun aspetto, per non incorrere in pesanti responsabilità inalienabili. Nei condomini, purtroppo, va tutto bene, finchè va tutto bene.

Condominio e obbligo presentazione del modello 770 Semplificato: domanda di una lettrice

Ecco di seguito la domanda rivolta dalla nostra lettrice Adalia:
" Mi occupo della "amministrazione" del condominio in cui abito, condominio composto da 6 proprietari e che non presenta (almeno per ora) nessuna criticità (ecco perché mi sono assunta il compito della sua gestione). Finora non ci siamo ancora avvalsi di nessuna prestazione a pagamento effettuata da fornitori esterni, dal momento che ci occupiamo noi delle varie incombenze (poche, visto che la parte comune è costituita soltanto da un cortile di accesso alle varie proprietà). Al condominio è intestato un contatore ENEL; mi occupo io di pagare le bollette, previa raccolta dei contributi di tutti. Domanda: in queste condizioni il nostro condominio ha comunque l'obbligo di presentare il modello 770? Presumo di no, dal momento che non abbiamo nessuna spesa, ma sarei più tranquilla se Lei mi desse una conferma di ciò. La ringrazio in anticipo per la risposta che vorrà darmi. Cordiali saluti"

Risposta:

Non è cosa nuova, che un condomionio autogestito, abbia magicamente zero spese all'infuori dell'Enel. Fa sempre sorridere un poco, in quanto è statisticamente impossibile che un condominio non gestito da un professionista esterno, non sia  incorso, nell'arco di due o tre anni, in una spesa di manutenzione alle fosse, alle pompe, alle luci, al citofono o all'antenna.
La chiave di lettura è: fintanto che un condominio è nelle condizioni di pagare brevi manu una prestazione, e fintanto che l'utenza dell'energia elettrica è ancora intestata alla ditta costruttrice o al primo dei condòmini che ivi si è trasferito, nessuno, all'Agenzia delle Entrate, verrà a controllare se è tutto apposto.
Infatti, in una simile condizione, molto probabilmente non è stata aperta nemmeno la posizione fiscale del condominio ( Codice Fiscale). Viene da sè, che sarebbe "anonimo" anche un eventuale modello 770, in quanto non c'è una figura fiscalmente nota che debba presentarlo.
Resta il fatto che un modello 770 va presentato se vi sono movimenti che lo interessano. In assenza di prestazioni soggette a ritenuta d'acconto, il modello 770 sarà vuoto. Diversamente però dal quadro AC, dove compariranno le spese senza ritenuta e superiori a 258 euro, compresa l'assicurazione, che chi amministra lo stabile, dovrà compilare e inviare. Nel modello 770 inoltre comparirà anche la prestazione di un amministratore, che percepisca un compenso non soggetto a ritenuta d'acconto perchè soggetto a imposta sostitutiva.
Quindi la risposta è No, con l'esclusione delle condizioni riportate qui sopra.

Ritardo presentazione modello 770 condominio

La sanzione per la presentazione in ritardo per il modello 770 condominiale è di € 32.00. Questo significa che la scadenza improrogabile per la presentazione del modello 770 condominiale per l'anno 2010 è il 2 agosto 2010. Qualora per problemi o errori riscontrati dal programma di controllo dell'agenzia delle entrate vi facciano incontratre qualche ritardo, preparatevi a sborsare la quota di € 32,00 come sanzione per la presentazione morosa. L'addebito di tale somma è inequivocabilmente riconducibile alla condotta dell'amministratore, quindi non si può fare carico il condominio di questo debito. Se tale sanzione viene proposta al condominio per presentazione in ritardo del modello 770, sarà l'amministratore a doverne pagare l'intero importo.

Mancata presentazione del mod 770 condominio: sospetto di evasione

E' quanto si legge oggi dai quotidiani che hanno mutuato la notizia dal Sole 24 Ore. Infatti da una recente statistica, pare che sopratutto per quanto riguarda i piccoli condomini, gli adempimenti fiscali del condominio in quanto sostituto d'imposta, risultano omessi e addirittura sconosciuti al legale rappresentante. Infatti, nel caso di piccoli immobili, in cui un condomino abbia per primo attribuito a suo nome il codice fiscale del condominio, ignora gli adempimenti fiscali dell'amministratore di un immobile, andando incontro a spiacevoli situazioni: la prima è che il mancato invio del modello 770 semplificato del condominio comporta un'anomalia all'Agenzia delle Entrate che potrebbe trasformarsi in sospetta evasione nonchè rischio di accertamenti. Le statistiche sono drastiche. Sopratutto per i condomini al sud Italia, si arriva al 51 per cento di mancato invio del modello 770. Questo potrebbe avere due cause: la prima che non vi siano stati versamenti di ritenute d'acconto durante l'anno, e la seconda che il legale rappresentante o l'amministratore non ha svolto il suo lavoro.
Nel caso dei piccoli condomini infatti, accade spesso che un condomino, magari il primo che vi va ad abitare se si tratta di un immobile di recente costruzione, si intesti dapprima il codice fiscale del condominio e provveda al disbrigo delle aperture delle utenze di luce ed acqua a nome del condominio. Il codice fiscale dell'immobile infatti, risulterà legalmente rappresentato dallo stesso, il quale sarà poi tenuto a dare le dovute spiegazioni in caso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate per il mancato invio del modello 770 condominiale.
Certamente si tratta di una remota ipotesi, quella in cui il Fisco vada a chiedere spiegazioni ad un condomino che ha intestato il codice fiscale a suo nome per avviare il condominio composto da appena 4 o 6 unità...
Resta comunque che gli adempimenti fiscali del condominio sono una prassi che dal 2007 si è resa sempre più complessa e che necessita della consulenza o della prestazione di un amministratore professionista esterno. Vale certamente la possibilità dei condomini di autogestirsi, ma poi, in caso di sanzione emessa per inadempimenti fiscali, chi paga? Il condomino che per spirito di volontà ha fin'ora provveduto al tutto?