Condominio e obbligo di amministratore: come potersi autogestire

Riporto di seguito una domanda assai ricorrente: Gentile dott. Mancini, in un condominio di soli 7 proprietari, in cui l'unico adempimento dell'amministratore esterno consiste nell'onere di far vuotare due volte l'anno la fossa biologica, è possibile un'autogestione, facendo a meno dell'amministratore che ci costa circa 500 euro l'anno? A quali obblighi è tenuto un condomino che si faccia volontariamente carico del citato adempimento? Quale è la modalità per svincolarsi dall'attuale amministratore? Grazie per la sua cortese risposta.

Risposta
Gent.ma sig.ra Marisa, il presupposto di un amministratore, meglio definirlo rappresentante legale, è quello che vi siano delle parti comuni da rappresentare. Nel vostro caso, seppur minime le cose da gestire, avete un professionista esterno che se ne cura. Su costui ricadono tutti gli obblighi previsti dagli articoli del codice civile in materia del condominio, nella fattispecie 1129 e seguenti. Professionista o condòmino interno che sia, non vi è differenza. Le responsabilità sono le stesse. Chiaramente, un interno, sarà meno aggiornato in materia di sicurezza del lavoro, antincendio o materia fiscale. Da non sottovalutare, l'aspetto degli adempimenti verso il fisco: nulla cambia se il delegato o rappresentante legale sia un professionista o un condòmino, l'obbligo di adempimenti in qualità di sostituto d'imposta resta, così come la presentazione del modello 770 e quadro AC.
Il passaggio di per sè è semplicissimo: all'assemblea ordinaria, al punto di ordine del giorno previsto per nomina, conferma o revoca, basterà semplicemente nominare uno di voi, al suo posto, con un valore millesimale superiore a 500 millesimi e con la maggioranza degli intervenuti.

Condominio di 4 unità: codice fiscale, amministratore e lavori con detrazioni fiscali

Di seguito riporto un quesito relativo a circostanze molto frequenti, in casi di condomini di piccole dimensioni o con esiguo numero di condòmini.


Buongiorno mi chiamo Stefano, abito in un "condominio" composto da 4 proprietari. Finalmente dopo anni di abbandono dello stabile sono riuscito a convincere gli altri condomini ad effettuare una serie di lavori minimi, anche con la prospettiva delle detrazioni fiscali. Mi sono "messo sotto" per reperire più informazioni possibili ed ho letto che non si può accedere a tali detrazioni senza che lo stabile sia dotato di C.F. Il condominio è senza un amministratore e le sole spese in comune che abbiamo sono la luce dei lampioni che fra l'altro sono collegati al contatore di uno dei condomini. Per richiedere il C.F. è necessario che uno dei condomini (mi sarei offerto io!!) si presti come referente dell'agenzia delle entrate. Ma poi leggendo qua e là ho paura di complicazioni che potrebbero "ritorcersi" contro di me, tipo la presentazione del 770 o cose del genere. Mi chiedevo se potevate togliermi qualche dubbio. A quali incombenze vado incontro proponendomi come referente del condominio? Che legame c'è fra i lavori e la presentazione del 770? Per i pagamenti dei lavori ognuno può fare bonifici dal suo cc o è necessario utilizzare un cc intestato al condominio? La ringrazio anticipatamente e spero possa risolvere i miei dubbi. A presto, Stefano. 

Risposta:
Gent.mo sig. Stefano, la sua domanda introduce diversi concetti, riconducibili a una generica situazione che è molto comune: un condominio di poche unità abitative, per non incorrere in costi di amministrazione esterna, rinuncia alla posizione fiscale dello stesso, intestando utenze a un condòmino o facendo in modo che i condòmini a turni si adoperino per la gestione delle spese, che nella maggior parte dei casi, trattansi di semplici bollette della corrente elettrica o poco più. La modalità di gestione, non inquadra tuttavia il condominio nell'una o nell'altra legislazione, vale a dire, quella che prevede il rappresentante legale e quella che non lo prevede. Infatti, nel momento stesso in cui i condòmini sono divenuti 2 all'interno dello stabile, nel suo caso quattro, è subentrato il concetto di parte comune e come tale, soggetta alla trattazione economica e giuridica della comunione o del condominio degli edifici. Per questo motivo, sia che si tratti dell'intervento di un elettricista o del rifacimento del manto di copertura, in teoria   la fatturazione andrebbe fatta all'ente Condominio con il suo codice fiscale cui è associato il nome, all'Agenzia delle Entrate, del suo rappresentante legale.
Su di esso, che viene definito "amministratore", gravano i doveri previsti dal codice civile, tra cui quelli fiscali, per l'assolvimento dell'obbligo, nei confronti del fisco, di rendere conto della gestione delle fatture soggette a ritenuta d'acconto e quadro AC e modello 770, nonchè la certificazione unica, obbligatoria dal 2015. Quindi va considerato che nell?ordinaria amministrazione gli obblighi sono ben definiti. Lo stesso amministratore, sarà colui che in caso di straordinaria manutenzione, svolgerà tutte le pratiche atte alla certificazione per detrazioni fiscali.

Condominio di 6 ( sei ) unità: obbligo presentazione modello 770.

Domanda posta da un lettore: "Egregio Dott. Mancini,poiché cercando sul web ho trovato nelle Sue risposte le migliori e più cortesi, mi permetto di chiedere anche io un suo certamente giusto consiglio. Vivo in un condominio di sei unità immobiliari. L'amministratore (che peraltro non ha mai provveduto ad espletare alcun obbligo amministrativo previsto dalla legge), ha rinunciato all'incarico. Esiste tuttavia un codice fiscale del condominio che viene utilizzato esclusivamente per la fornitura dell'energia elettrica per illuminazione, citofoni ed autoclave. In questa situazione c'è l'obbligo di presentare il mod. 770? A quali altri obblighi bisogna ottemperare? Nel caso lo ritenga opportuno mi comunichi quanto dovrei corrisponderLe per il consiglio richiesto. Grazie. Resto in attesa e porgo distinti saluti"

Risposta:   Gent.mo Sig. Giuliano,
sebbene non rientrate più nelle "prescrizioni" riviste dal legislatore, essendo il condominio composto da sei unità, de iure siete comunque un condominio. Ebbene è più che giusto che abbiate un codice fiscale, cui sarà associato quello del vostro rappresentante legale che deve essere comunque nominato. Quindi se l'amministratore precedente ha rinunciato all'incarico, qualcuno comunque dovrà aver preso il suo posto all'Agenzia delle Entrate, ottenendo il certificato di variazione dati. Se così non è avvenuto, l'amministratore dimesso è formalmente ancora vostro rappresentante legale, quindi verifichi se la situazione deve essere sanata.
In secondo luogo gli obblighi fiscali dell'ente "condominio" sopravvivono anche in caso di autogestione, quindi di fatto il modello 770 va presentato anche se a rappresentare il condominio, sia uno di voi. Se però, durante l'anno, non avete pagato soltanto che bollette Enel, allora il vostro modello sarà vuoto e non avrete alcun obbligo di invio. Attenzione però: qualsiasi lavoro svolto al servizio del condominio, va fatturato al condominio e non a uno di voi, quindi la fattura deve essere pagata al netto della ritenuta d'acconto!
Circa quel che ritengo opportuno fare, è ringraziarla innanzi tutto per aver per il tempo dedicato a questo sito. Può semplicemente iscriversi cliccando su "segui". Cordiali saluti.

Amministratore fai da te: e conto corrente obbligatorio?

La domanda di oggi riguarda un lettore che segue il proprio condominio, a titolo gratuito. Ecco dapprima la sua richiesta di consulenza e la successiva risposta in approfondimento:

"Gentilissimo Dott. Nicola Mancini, le scrivo in merito alla nostra situazione condominiale che dovremmo risolvere il prima possibile. Innanzitutto le faccio presente che il condominio in questione é una palazzina di nuova costruzione (2 anni) composta da 7 unità immobiliari e 6 condomini. Abbiamo recentemente deciso la revoca dell'amministratore. Sono stato nominato amministratore a titolo gratuito e abbiamo già provveduto al cambio di attribuzione del C.F. La mia nomina é stata assunta a carattere simbolico diciamo così...anche se sono avvezzo al mondo della gestione e degli aspetti giuridici essendo laureato in Economia. Proprio per questo le chiedo se siamo obbligati o meno, sulla base delle ultime disposizioni legali, a tenere un c/c bancario, non basterà un fondo cassa comune e la conservazione delle fatture per i lavori di pulizia e disinfestazione e spese generali? Le sarei infinitamente grato se potesse dirimere questa annosa questione, non avendo trovato nessun riferimento giuridico certo a tal proposito." 

Il legislatore si è sbizzarrito, è il caso di dirlo, scrivendo uno dei più lunghi articoli del codice civile, mi riferisco all'art. 1129. Questo di fatto è uno dei più estesi per effetto della c.d. Riforma del Condominio. Tra i suoi numerosi commi, infatti, si legge chiaramente L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Ecco dunque che la risposta è chiara e diretta. La lotta all'evasione in Italia, passa anche per i condomini, dapprima avendoli fatti diventare sostituti d'imposta e in secondo luogo obbligandoli ad avere titolarità di un rapporto bancario o postale. In questo modo tutto diventa tracciabile e il "nero" soffoca. Il vero problema, su cui desidero spendere due parole, è che ogni istituto bancario sta lucrando sulle spese di tenuta conto sopratutto con i condomini, proponendo variazioni unilaterali delle condizioni, con commissioni per ogni utenza ( l'ultima barzelletta è infatti la commissione sull'ex RID, ora "mandato di Enel, SEPA) per il quale adesso si sono inventati (non tutti è il caso di dirlo) un euro di addebito.
La tutela del consumatore-condominio non esiste, qui è terra di nessuno e le bance stanno facendo il bello e cattivo tempo, sentendosi condizione necessaria per qualsiasi esercizio. Il mio augurio è pertanto quello che ogni amministratore faccia leva con le banche con cui ha rapporti, riportando alla memoria che tante sono e i clienti vanno e vengono. Io personalmente, ho a che fare con diversi istituti ed uno in particolare è sceso dal Buono al Mediocre. Ma questa è un'altra storia. Quindi sì, lei anche se esercita a titolo gratuito, non esime il condominio da lei amministrato, dall'obbligo.

Condominio auto gestito e adempimenti fiscali: domanda di un lettore.

Riporto di seguito il quesito posto da un lettore:


"Buon pomeriggio amministratore. Sono XXXXX Mirko, un condomino e amministratore dello stesso condominio dove risiedo e chiedo gentilmente un' informazione.Devo presentare lo stesso il modello 770 e il quadro AC nonostante ci sia un codice fiscale del condominio ma non percepisco nessun tipo di reddito, non ci sono dipendenti (le scale le puliamo a turno), c'è solo l'utenza della luce e dell'acqua. SI PAGA SOLO IL PREMIO ASSICURATIVO DEL FABBRICATO. Inoltre nella prossima primavera ci saranno da fare dei lavori di manutenzione ai balconi, come mi devo comportare in relazione sempre al 770 e quadro AC? se dovessi presentare l'anno prossimo tale modello, per gli anni successivi lo presento vuoto con i miei dati? grazie anticipatamente per il tempo e la consulenza. distinti saluti"

Buonasera Mirko, esordisco ricordando attribuzioni ed obblighi dell'amministratore del condominio. All'Agenzia delle Entrate, non interessa che chi sia posto in rappresentanza legale dell'immobile sia un professionista o un condòmino. Il rappresentante legale investe i poteri e le attribuzioni di cui all'art. 1130 C.C., obblighi previsti all'art. 1129 C.C., unitamente ai doveri fiscali e relativi adempimenti.
Nello specifico della sua domanda: l'esportazione di modello 770 in cui le uniche uscite siano acqua, luce e assicurazione, produrrà un modello vuoto; parallelamente, l'importo del premio assicurativo, comparirà nel suo modello AC.
In caso di lavori straordinari, lei sarà tenuto a gestire i rapporti con l'impresa, se richiesto dall'assemblea a stipulare una polizza che copra la responsabilità del suo mandato e a gestire economicamente l'intero esercizio straordinario. Sarà inoltre tenuto a certificare ai fini delle detrazioni fiscali, le singole quote di partecipazione ai lavori straordinari. Il fisco, troverà riscontro di tutto quanto, nel successivo modello AC.

Condominio con meno di 8 proprietari: quali responsabilità dopo la riforma? Domanda di un lettore

Ecco questo articolo in risposta ad una serie di domande che sono state poste da un lettore.
Poichè le domande sono più di una, ho preferito riportare le risposte direttamente al di sotto di ogni domanda.

1) Caso di un condominio di 6 proprietari senza amministratore e senza codice fiscale. Si vuole regolarizzare dopo il 18 giugno quando non ci sarà più obbligo dell'amministratore per condomini di 6. - Ora, so che in caso di autogestione la resposabilità civile, penale, fiscale delle parti comuni ce l'hanno tutti i condòmini e non il cd "amministratore di fatto" o "caposcala" in quanto figura giuridicamente inesistente. Nel modulo di richiesta del Codice Fiscale condominiale all'AdE (modulo aa5/6), si parla di Rappresentante Legale, negoziale o di fatto, cioè di colui che dovà sottoscrivere il modulo. Ora, in un condominio senza amministratore che si autogestisce (con un semplice caposcala), chi sottoscrive il modulo (immagino caposcala) si assume lui la responsabilità (civile, penale, fiscale..) verso l'AdE oppure questa responsabilità rimane a tutti i condòmini indistintamente?

Risposta: l'articolo 1129 del nuovo Codice Civile "riformato" prevede che sopra gli 8 condòmini, sussiste la possibilità di assegnare un amministratore tramite autorità giudiziaria, se non si provvede in ambito assembleare. Questo significa che, in un condominio di 6 unità, dopo il 18 Giugno non si potrà più richiedere un amministratore tramite un giudice, se l'assemblea si "impunta" e non lo vuole. L'aspetto fiscale, legato all'ente "condominio", è determinato dal suo codice fiscale, appunto. Se questo non è stato aperto, il condominio è ancora inesistente al fisco. Se questo è stato aperto, colui che ha associato i propri dati all'Agenzia Entrate in fase di registrazione, è di fatto il rappresentante legale dell'ente. Quindi non si può parlare di autogestione e di "assenza di amministratore" se uno dei condòmini va all'Agenzia Entrate ed apre una posizione fiscale. Quella che intendete "autogestione", andrebbe tradotta in possibilità di non ricorrere ad un amministratore esterno professionista, che disponga di tutti i requisiti di legge ( formazione, aggiornamento, RC professionale, e quant'altro), che anche dopo la riforma viene concessa derogando l'elencazione di cui sopra, e di cui all'art. 71-bis delle Disposizioni Attuative del Codice Civile.

2) Quali sono gli adempimenti che comporta l'assunzione di un CF in un condominio senza amministratore? Sono il 770, (quadro AC.. NO!), Conto Corrente condominiale.. altre cose?
3) Qual'è la differenza tra 770 e 770 semplificato? Quando deve essere compilato uno e quando l'altro?

Risposta: il condominio deve presentare il modello 770 Semplificato ogni anno come previsto dal futuro comma 5° dell'art. 1130 C.C. Tutte le erogazioni a favore di soggetti non asseggettati a ritenuta d'acconto e di importo superiore al tetto dei famosi 258.23 Euro, entreranno del quadro AC dell'amministratore.

4) Se in un condominio senza amministratore non si hanno spese eccetto utenze (energia, acqua) e assicurazione casa (e può capitare), si è ugualmente obbligati a fare 770? In questo caso specifico, ci sarebbero altri adempimenti da fare o decadono tutti gli obblighi fiscali ecc.. ? Ecco, come Le ho detto sopra, La ringrazio per ciò che potrà fare.

Risposta: una gestione annuale, che vede il pagamento di sola energia elettrica, acqua e polizza globale fabbricato, genererà un modello 770 Semplificato vuoto, e quindi non esportabile. La polizza assicurativa invece, andrebbe nel quadro AC di cui ho parlato prima. Se la polizza della "casa" come dice lei, riguarda il suo appartamento privato, non centra nulla con la gestione del condominio. Riprendendo il discorso del Codice Fiscale del condominio, tutte le utenze di cui si è parlato, in mancanza di posizione fiscale aperta, saranno quindi aperte a nome di uno dei condomini e non a nome del fabbricato. 

Considerazioni finali:  ci rendiamo tutti conto, che in condomini costituiti da poche unità immobiliari, per anni non si avverte la necessità di avere una gestione esterna di un professionista, fino al momento in cui, non si vuole fare opere di straordinaria manutenzione. Ecco che poi, anche in condomini di 7 unità, ci sarà lo stallo dell'assemblea, e la non "tutela" da parte dell'autorità giudiziaria, ai fini della nomina giudiziale. Nel senso che, immaginate di dover rifare tetto e facciate, con annessa possibilità di detrazione fiscale: la committenza dei lavori, la pratica edilizia, la fatturazione dei lavori, fanno tutti capo ( o dovrebbero) al condominio, ovvero l'ente che ha il codice fiscale e nella persona di colui, cui il codice fiscale è legato, verranno firmati contratti e bonifici speciali con legge 449. Senza un amministratore, si sarebbe nel marasma più completo. E di fronte all'interzia di un'assemblea che non si sapesse decidere, col nuovo articolo 1129, in caso di 7-8 unità, non si avrebbe nemmeno la nomina di un giudice. Che dire, sarà meglio o sarà peggio di prima?