Piano casa in condominio: quali maggioranze per approvazione in assemblea?

Riporto di seguito la domanda di un lettore, il sig. Romano che pone un quesito di sicuro interesse:

"In un condominio composto da 20 villini a schiera , ogni villino e' composto da un appartamento al piano terra ed uno al primo piano. Utilizzando spazi esclusivamente privati, (non si vanno a toccare spazi condominiali ), in ampliamento si vorrebbe realizzare una stanza al piano terra e di conseguenza realizzare un terrazzo per l'appartamento del primo piano . Si utilizzeranno le norme riguardanti il piano casa. La domanda e' : si necessita della approvazione dell' assemblea condominiale ? Se si , quale maggioranza in millesimi e' necessaria? Molte grazie, Romano Chiedo scusa. Con riferimento alla mail di pochi minuti fa' , dal' art. 1122 della nuova legge sembrerebbe che non sia necessaria l'approvazione del condominio ma solo informare l'amministratore che ne riferisce al' assemblea. Ancora grazie, Romano ".

Risposta: Gentile sig. Romano, è bene partire da un presupposto geografico che determina la validità della mia risposta. Infatti le Regioni, in materia di "Piano Casa" hanno adottato criteri differenti, quindi quello che è valido nella Regione Marche, può non esserlo nel Lazio o in Lombardia. Il mio riferimento trova appunto fondamento nella L.R. 19/2010 della Regione Marche ad esempio. Con essa, si è riformulato il testo della Legge precedente, limitando l'applicabilità di incremento di cubatura all'esclusiva proprietà dell'interessato. In questo modo, tutta la mescolanza di metri cubi delle varie proprietà (a me non interessa, ti vendo i miei metri cubi...) è stata tolta dai giochi.
Ora chiaramente, il piano casa è applicabile solo e in massima misura in quella stabilita dalla legge. Per ogni unità immobiliare.
Ora, è transitiva la deduzione che così stando le cose, se aumento del 20% la mia abitazione, posso perchè la legge me lo consente, e dunque, che vuole da me il condominio?
Nel caso di specie, una schiera di 20 villette è armonizzato dall'uguaglianza delle singole, siano esse disposte in fila esatta o in diagonale o comunque sia stato realizzato. Un bene comune è il decoro architettonico, o estetica del "condominio". Immaginiamo che la villetta centrale, realizzi una stanza nel mezzo del giardino, e il piano di sopra quindi un terrazzo. La disarmonia percepita diventa quindi apprezzabile? E' considerato alterato il decoro architettonico? L'art. 1122 di cui parla, riporta che nelle parti "attribuite in proprietà esclusivao destinate all'uso individuale, il condòmino NON può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al DECORO ARCHITETTONICO dell'edificio." Quindi, visto che l'argomento determinante è il decoro architettonico, viene da chiedersi: quale maggioranza può valutare tale alterazione?
La risposta è dubbia: in realtà se il pregiudizio al decoro è reale, basterebbe l'obiezione anche di un solo condòmino. Questo implicherebbe la garanzia assoluta solo da una maggioranza di 1000 millesimi.
Ma qualsiasi lavoro che interessa la facciata da un condominio, dalla scelta del suo colore, o un lavoro di straordinaria manutenzione, la maggioranza di cui al secondo comma art. 1136 è già garante di una buona dose di sicurezza. Esprimo dunque che in un contesto assembleare dove la maggioranza esprime parere favorevole, con un valore di oltre 500 millesimi, ritengo che si possano dormire sonni tranquilli. Ma laddove ad una proposta come da lei descritta, dovessi avere un'equa distribuzione di pareri, forse desisterei dall'impresa.

Un condomino può fare l'amministratore? Quali sono gli obblighi di legge previsti?

Ecco di seguito una domanda di un lettore, circa gli obblighi e gli adempimenti normativi e fiscali della carica di amministratore di un condominio, che sia al tempo stesso residente e condòmino dello stesso stabile.


"Egregio Dottore, mi scusi per l'invio della e-mail preparatami da spedire ma che è partita erroneamente in quanto la sua precedente risposta esauriva ampiamente ogni problema. Mi permetto tuttavia di porle un ultimo quesito: il condòmino che andrà a sostituire l'amministratrice è tenuto a seguire i corsi da amministratore che la legge prevede e quali vari ed eventuali altri doveri sussistono fino a quando c'è solo la fattura dell'Enel? Ancora i saluti più distinti."

Risposta:
Quanto riferito dall'A.d.E. è formalmente esatto. Ovvero, nel momento in cui un condominio è stato identificato da posizione fiscale, non è possibile rimuovere la figura del suo amministratore, meglio definito come rappresentante legale, in quanto il codice fiscale è associato ad un codice fiscale di una persona fisica, che è il rappresentante a tutti gli effetti. Nel caso di specie, qualora l'orientamento dei condòmini sia quello di procedere alla gestione interna, nominando amministratore un condòmino residente i problemi non si pongono. Infatti l'art. 71-bis delle disposizioni Attuative del Codice Civile dice "i requisiti di cui alle lettere F e G del primo comma (corso di formazione e formazione di studi) non sono necessari qualora l'amministratoresia nominato tra i condòmini dello stabile".
Questo semplifica enormemente la gestione di piccole palazzine il cui unico movimento di gestione sia la bolletta della luce comune.
Ben diverso invece è l'obbligo di portare a compimento gli adempimenti fiscali. Finchè le uniche uscite del condominio sono le utenze di luce e acqua, nessun modello 770 potrà essere prodotto e inviato. Ma nel momento in cui una sola fattura, soggetta a ritenuta d'acconto dovesse essere emessa a carico del condominio, allora tutto quanto comporta tali obblighi ha ragione d'essere portato a compimento.

Società costruttrice del condominio fallita, pagamento spese condominiali

Di seguito la domanda del lettore Daniele, per una questione tristemente attuale e frequente: la società costruttrice dell'immobile, titolare di unità immobiliari invendute non paga le quote condominiali ed è in liquidazione. Che fare?

"Buongiorno, ho acquistato un appartamento in un condominio dove sono stati realizzati circa 60 appartamenti. Ho regolarmente rogitato il mio appartamento, ma la Società costruttrice è stata da pochi mesi posta in liquidazione. Il problema è che molti appartamenti risultano invenduti e la Società (una S.p.A:) non provvede più al pagamento delle relative spese per gli appartamenti ancora in suo possesso. chiedo gentilmente: come si deve porre il condominio in questi casi? Sono i condomini a dovere provvedere alle spese che erano in carico alla Società costruttrice? L'amminstratore ha potere ingiuntivo su tali spese nei confronti dei propietari? E in ogni caso come andrebbero ripartite tali spese? Chiedo cortesemente delucidazioni su questo argomento. e ringrazio. grazie daniele"

Risposta: Gentile lettore, nell'esercizio della mia professione, ho gestito una situazione analoga seppur in un condominio leggermente più piccolo del suo. Trattasi di una situazione di morosità a tutti gli effetti per i titolari della proprietà, la società costruttrice, la quale si è posta in liquidazione probabilmente per uscire dal mercato, nonostante le attività sotto forma di immobili posseduti. Il problema per il condominio è, non tanto la capacità o meno di recuperare le somme anticipate, quanto la mancanza effettiva di liquidità, derivante dalla quantità ( grande o piccola) di rate condominiali non riscosse. Nella fattispecie, il condominio ha una gestione che prevede la riscossione di 60 quote annuali, cui però vengono a mancare quelle di proprietà della società costruttrice. L' attivazione del condominio, nella persona dell'amministratore è un atto dovuto, ai sensi dell'art. 1129 C.C. e quindi all'amministratore non resta che intraprendere tutte le azioni necessarie per il recupero dei crediti. Nel caso in esame però, si tratta di una società in liquidazione con una serie ( presumo) di creditori. E' dunque opportuno che il condominio, come creditore, in base ai bilanci approvati, faccia insinuazione nel passivo, tramite il tribunale, affinchè venga inserito nella lista dei creditori, ahimè sicuramente dietro banche o fornitori che abbiano ingiunto già le somme.
A questo punto, non resta che attendere l'esito del fallimento, che tramite l'alienazione dei beni di proprietà della società costruttrice, provveda alla spartizione dei proventi delle vendite, liquidando i creditori, nella speranza che ce ne sia per tutti.
Il decorso di questa procedura non è affatto veloce, e nel frattempo il condominio va avanti con la gestione e ha bisogno di entrate. E' qui, dunque che l'amminsitratore deve far capire ai condòmini che è necessario stabilire un fondo speciale di liquidità, affinchè si possano coprire le spese, nell'attesa che i crediti vengano soddisfatti. Nessuno pagherà, per il momento, nulla di quanto dovuto e il fondo speciale, quando si sia tornati ad una sorta di normalità, può essere svincolato e ridistribuito. Purtuttavia, è da considerare che ai sensi dell'art. 63 disp. att. C.C., il nuovo proprietario che si aggiudicherà all'asta uno degli immobili venduti della società costruttrice, non vorrà rispondere dei debiti pregressi oltre l'anno precedente. E' quindi importante che dalla gestione amministrativa degli esercizi contabili, si tenga conto di ciò.
Cordiali saluti

Condominio di 6 ( sei ) unità: obbligo presentazione modello 770.

Domanda posta da un lettore: "Egregio Dott. Mancini,poiché cercando sul web ho trovato nelle Sue risposte le migliori e più cortesi, mi permetto di chiedere anche io un suo certamente giusto consiglio. Vivo in un condominio di sei unità immobiliari. L'amministratore (che peraltro non ha mai provveduto ad espletare alcun obbligo amministrativo previsto dalla legge), ha rinunciato all'incarico. Esiste tuttavia un codice fiscale del condominio che viene utilizzato esclusivamente per la fornitura dell'energia elettrica per illuminazione, citofoni ed autoclave. In questa situazione c'è l'obbligo di presentare il mod. 770? A quali altri obblighi bisogna ottemperare? Nel caso lo ritenga opportuno mi comunichi quanto dovrei corrisponderLe per il consiglio richiesto. Grazie. Resto in attesa e porgo distinti saluti"

Risposta:   Gent.mo Sig. Giuliano,
sebbene non rientrate più nelle "prescrizioni" riviste dal legislatore, essendo il condominio composto da sei unità, de iure siete comunque un condominio. Ebbene è più che giusto che abbiate un codice fiscale, cui sarà associato quello del vostro rappresentante legale che deve essere comunque nominato. Quindi se l'amministratore precedente ha rinunciato all'incarico, qualcuno comunque dovrà aver preso il suo posto all'Agenzia delle Entrate, ottenendo il certificato di variazione dati. Se così non è avvenuto, l'amministratore dimesso è formalmente ancora vostro rappresentante legale, quindi verifichi se la situazione deve essere sanata.
In secondo luogo gli obblighi fiscali dell'ente "condominio" sopravvivono anche in caso di autogestione, quindi di fatto il modello 770 va presentato anche se a rappresentare il condominio, sia uno di voi. Se però, durante l'anno, non avete pagato soltanto che bollette Enel, allora il vostro modello sarà vuoto e non avrete alcun obbligo di invio. Attenzione però: qualsiasi lavoro svolto al servizio del condominio, va fatturato al condominio e non a uno di voi, quindi la fattura deve essere pagata al netto della ritenuta d'acconto!
Circa quel che ritengo opportuno fare, è ringraziarla innanzi tutto per aver per il tempo dedicato a questo sito. Può semplicemente iscriversi cliccando su "segui". Cordiali saluti.

Amministratore fai da te: e conto corrente obbligatorio?

La domanda di oggi riguarda un lettore che segue il proprio condominio, a titolo gratuito. Ecco dapprima la sua richiesta di consulenza e la successiva risposta in approfondimento:

"Gentilissimo Dott. Nicola Mancini, le scrivo in merito alla nostra situazione condominiale che dovremmo risolvere il prima possibile. Innanzitutto le faccio presente che il condominio in questione é una palazzina di nuova costruzione (2 anni) composta da 7 unità immobiliari e 6 condomini. Abbiamo recentemente deciso la revoca dell'amministratore. Sono stato nominato amministratore a titolo gratuito e abbiamo già provveduto al cambio di attribuzione del C.F. La mia nomina é stata assunta a carattere simbolico diciamo così...anche se sono avvezzo al mondo della gestione e degli aspetti giuridici essendo laureato in Economia. Proprio per questo le chiedo se siamo obbligati o meno, sulla base delle ultime disposizioni legali, a tenere un c/c bancario, non basterà un fondo cassa comune e la conservazione delle fatture per i lavori di pulizia e disinfestazione e spese generali? Le sarei infinitamente grato se potesse dirimere questa annosa questione, non avendo trovato nessun riferimento giuridico certo a tal proposito." 

Il legislatore si è sbizzarrito, è il caso di dirlo, scrivendo uno dei più lunghi articoli del codice civile, mi riferisco all'art. 1129. Questo di fatto è uno dei più estesi per effetto della c.d. Riforma del Condominio. Tra i suoi numerosi commi, infatti, si legge chiaramente L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Ecco dunque che la risposta è chiara e diretta. La lotta all'evasione in Italia, passa anche per i condomini, dapprima avendoli fatti diventare sostituti d'imposta e in secondo luogo obbligandoli ad avere titolarità di un rapporto bancario o postale. In questo modo tutto diventa tracciabile e il "nero" soffoca. Il vero problema, su cui desidero spendere due parole, è che ogni istituto bancario sta lucrando sulle spese di tenuta conto sopratutto con i condomini, proponendo variazioni unilaterali delle condizioni, con commissioni per ogni utenza ( l'ultima barzelletta è infatti la commissione sull'ex RID, ora "mandato di Enel, SEPA) per il quale adesso si sono inventati (non tutti è il caso di dirlo) un euro di addebito.
La tutela del consumatore-condominio non esiste, qui è terra di nessuno e le bance stanno facendo il bello e cattivo tempo, sentendosi condizione necessaria per qualsiasi esercizio. Il mio augurio è pertanto quello che ogni amministratore faccia leva con le banche con cui ha rapporti, riportando alla memoria che tante sono e i clienti vanno e vengono. Io personalmente, ho a che fare con diversi istituti ed uno in particolare è sceso dal Buono al Mediocre. Ma questa è un'altra storia. Quindi sì, lei anche se esercita a titolo gratuito, non esime il condominio da lei amministrato, dall'obbligo.

Consultazione online dati catastali e ipotecari gratuita 2014

L'Agenzia delle Entrate, con provvedimento esecutivo dal 31 Marzo prossimo, renderà gratuita e accessibile la banca dati ipotecaria e catastale alle persone fisiche ( tramite semplice registrazione a Fisconline e Entratel) e non. Questo di fatto snellisce enormemente la continua richiesta di informazioni che prima dovevano passare per visuristi e tecnici abilitati, con inevitabile rallentamento dei tempi per il contribuente. In questo modo, l'Agenzia delle Entrate avrà un'impennata di registrazioni di utenti tramite il proprio portale telematico cui (speriamo) tenderà ad offrire sempre più servizi a portata di click.
Le informazioni di cui al presente provvedimento sono intese riferite agli immobili di cui il richiedente che effettua la consultazione, risulta intestatario.

Condominio non gestito e problemi nella ripartizione delle spese: domanda di un lettore.

Riporto di seguito la domanda di un lettore della splendida città di Venezia:
"Gentile dott. Mancini,
Le chiederei se possibile, una cortese risposta a un quesito apparentemente semplice.
In palazzo a Venezia, composto da due unità abitative con entrata in comune, un signore (che ha spostato la sua residenza da Bologna a Venezia per motivi...) che ha in proprietà un piccolo appartamento al III e ultimo piano, pretende di non pagare la luce e pulizie delle scale per la sua scarsa presenza. Il patto verbale iniziale di dividere le spese delle pulizie e luce scale è venuto meno. Che devo fare? Il contatore luce scale è di mia proprietà. Posso sganciarmi e collegare la luce scale al contatore di uso domestico e lasciarlo al buio? O posso avvalermi di qualche codice civile?

La saluto distintamente e La ringrazio."

Risposta:
Caro signore, il suo è il classico caso in cui le cose vanno bene finchè vanno bene. Mi pare di capire per sommi capi, che la palazzina si sviluppa per almeno 3 piani, quindi viene da sè che oltre a lei e al signore in questione, vi siano altri proprietari. Per entrare nel vivo della questione: sì, di fatto o condominio o comunione, le parti comuni e i servizi in uso in esse esistono e per fortuna, la legge la tutela. Faccio riferimento al Codice Civile, che individua le parti in comunione ( art. 1102 e seguenti), e le parti comuni in condominio (art. 1117 e seguenti). Le assunzioni del signore che non intende partecipare, sono completamente infondate ed egli come gli altri è tenuto a contribuire alle spese.
Le sconsiglio tuttavia di manipolare il contatore domestico o collegarlo alle parti comuni in quanto espressamente vietato da Enel servizio elettrico, oltre al fatto che lei si esporrebbe all'esborso degli importi per le illuminazioni comuni tramite il suo contatore.
Il consiglio che le offro è quello di coinvolgere anche gli altri proprietari, ove ve ne siano, per impostare una corretta gestione. E' un passo inevitabile e dovuto prima di ricorrere a misure più drastiche ed onerose.

Condominio auto gestito e adempimenti fiscali: domanda di un lettore.

Riporto di seguito il quesito posto da un lettore:


"Buon pomeriggio amministratore. Sono XXXXX Mirko, un condomino e amministratore dello stesso condominio dove risiedo e chiedo gentilmente un' informazione.Devo presentare lo stesso il modello 770 e il quadro AC nonostante ci sia un codice fiscale del condominio ma non percepisco nessun tipo di reddito, non ci sono dipendenti (le scale le puliamo a turno), c'è solo l'utenza della luce e dell'acqua. SI PAGA SOLO IL PREMIO ASSICURATIVO DEL FABBRICATO. Inoltre nella prossima primavera ci saranno da fare dei lavori di manutenzione ai balconi, come mi devo comportare in relazione sempre al 770 e quadro AC? se dovessi presentare l'anno prossimo tale modello, per gli anni successivi lo presento vuoto con i miei dati? grazie anticipatamente per il tempo e la consulenza. distinti saluti"

Buonasera Mirko, esordisco ricordando attribuzioni ed obblighi dell'amministratore del condominio. All'Agenzia delle Entrate, non interessa che chi sia posto in rappresentanza legale dell'immobile sia un professionista o un condòmino. Il rappresentante legale investe i poteri e le attribuzioni di cui all'art. 1130 C.C., obblighi previsti all'art. 1129 C.C., unitamente ai doveri fiscali e relativi adempimenti.
Nello specifico della sua domanda: l'esportazione di modello 770 in cui le uniche uscite siano acqua, luce e assicurazione, produrrà un modello vuoto; parallelamente, l'importo del premio assicurativo, comparirà nel suo modello AC.
In caso di lavori straordinari, lei sarà tenuto a gestire i rapporti con l'impresa, se richiesto dall'assemblea a stipulare una polizza che copra la responsabilità del suo mandato e a gestire economicamente l'intero esercizio straordinario. Sarà inoltre tenuto a certificare ai fini delle detrazioni fiscali, le singole quote di partecipazione ai lavori straordinari. Il fisco, troverà riscontro di tutto quanto, nel successivo modello AC.