Impresa costruttrice fallita, esiste il condominio? Problematiche poste da un lettore

Riporto di seguito la domanda fatta da un lettore, su un problema non certo isolato e che è comune a tante realtà, purtroppo, nel nostro paese:

"Salve,antepongo innanzitutto i miei ringraziamenti sul quesito che ho da porle.Ho acquistato da meno di un anno un appartamento in un condominio nel quale,su 18 appartamenti,solo 15 condomini pagano la "bolletta" condominiale;metto le virgolette in quanto non c'è un vero amministratore condominiale e al momento è il sottoscritto che percepisce le quote e a stento riesce a pagare le bollette per le varie utenze e senza nessun tipo di guadagno;Il tutto appare ancora più paradossale quando mi si viene a dire dai vari proprietari che questo condominio "non esiste" poichè il costruttore ha dichiarato fallimento e loro sulla carta non risultano proprietari delle abitazioni e in più il custode fallimentare,nonchè proprietario del suolo,non si assume alcuna responsabilità ne sul palazzo ne sulla manutenzione della zona antistante (eventuali spurghi e pulizia delle aiuole ecc.) di sua proprietà e ha affittato il locale al pian terreno del palazzo ed il cui affittuario del locale non vuole dare neanche un minimo per il "condominio" con la scusa che il condominio "non c'è".So che le mie domande sono tante ma visto che ho stipulato un mutuo a 35 anni voglio sapere almeno in che direzione iniziare a muovermi;i vari amministratori che in passato si sono occupati del palazzo non sono stati sufficienti e non hanno nemmeno "iscritto"il condominio.Grazie mille per le risposte"

Risposta
Caro lettore, purtroppo la sua è una situazione assai complicata, non tanto sulla domanda principale che pone ( se esiste il condominio o meno) perchè si risolve in una riga di risposta, quanto sul punto in cui afferma che alcuni condòmini "sulla carta non risultano proprietari delle abitazioni".
Quel che preoccupa, in questa circostanza, è che se tale affermazione è vera, e la ditta è fallita, alcuni di loro evidentemente sono posti in una infausta situazione, dove i loro soldi non sono stati trasformati in un rogito e trasferimento di proprietà. Significa che se alcuni non sono proprietari, e la ditta e le sue proprietà sono esecutate, presto quelle case saranno vendute all'asta. Quindi chi afferma che non è, sulla carta, proprietario, presto sarà tenuto a lasciare la casa a chi la comprerà all'asta giudiziaria. Questo introduce il punto che qualsiasi somma vada a loro richiesta o ingiunta, LORO non sono i titolari del diritto e non possono essere oggetto di ingiunzione.
Chi non paga il condominio, viene colto da decreto ingiuntivo, prima o poi, ma chi soccombe è sempre e solo il vero proprietario, quello che risulta da una visura e quindi "sulla carta".
Infatti il vero problema non è che il "condominio non c'è", perchè di diritto il suo il condominio esiste. Per di più, essendo composto da più di 8 unità, lei o chi per lei, può farsi assegnare un amministratore d'ufficio, facendo richiesta al giudice, qualora l'assemblea (voi tutti) non raggiungiate un accordo; questa è una forma di tutela a suo favore che è prevista dal Codice Civile da poco riformulato in materia di condominio. Per di più, trattandosi di più di 10 unità è anche obbligatorio il regolamento condominiale.
Lei sta portando avanti e senza compensi, un ingrato compito dal momento che non tutti corrispondono la propria quota per le spese. L'esistenza di un condominio prevederebbe che chi opera in nome e per conto dello stesso, sia l'amministratore le cui "armi" per riscuotere però le somme dovute, si fermano laddove un proprietario non è tale, in quanto starebbe utilizzando un'abitazione di cui "sulla carta" vi sia in piedi una esecuzione.



 

Obbligo dell'amministratore e scioglimento del condominio: domanda di una lettrice

Ecco una domanda di una lettrice, che sottopone una casistica particolare ma frequente:

"Buongiorno, anch'io come tanti lettori avrei il mio quesito da porle. Il condominio in questione è composto da tre palazzine di 7 unità ciascuna. Senza ascensore. Ancora non è stata aperta una posizione fiscale del condominio e secondo la normativa dobbiamo eleggere un amministratore. Anche se in 21 possiamo eleggere uno dei condomini che si è reso disponibile e volontario o è obbligatorio l'amministratore esterno? Si può poi procedere allo scioglimento del condominio e rendere così indipendente ogni palazzina (non per le parti comuni)? in modo che ogni palazzina possa decidere se autogestirsi o se riccorrere ad un amministratore esterno. Per le parti comuni necessita un amministratore esterno?"

Risposta:
Ci troviamo nel classico caso in cui, si cerca di evitare una spesa ( l'amministratore), inesorabilmente necessaria con il passare del tempo. Ecco la formula del condominio diviso in tre blocchi di fabbrica, ma costruiti in un unico lotto e quindi, di diritto, un unico condominio per evidenti situazioni di parti comuni. All'art. 1129 del C.C. viene specificato che sopra le 8 unità, è obbligatorio nominare un amministratore. Ma non si chiede che sia un professionista o meno. La divisione delle palazzine in 3, costituirebbero, secondo la prima intuitiva interpretazione, alla creazione di tre mini condomini da 7 unità, quindi non soggette all'obbligo di nomina secondo il predetto articolo, ma non per questo eliminando la necessità di un'amministrazione. Infatti, la presenza di parti comuni, che siano 5 o 7 le unità, presuppone un condominio e una figura rappresentante. Quindi che sia il pensionato del piano terra o il commercialista che sta all'attico, prima o poi, la palazzina dovrà essere munita di un codice fiscale, per intestare le utenze e questo codice fiscale sarà associato ( all'Agenzia delle Entrate) al rappresentante legale ( amministratore) del condominio.
Nel caso specifico, le tre palazzine hanno in comune sicuramente un ingresso, una zona carrabile o i garages. Ragion per cui, sciogliendo il condominio ( cosa concessa dall'art. 61 delle disp. Att. C.C.) si avrebbe necessità poi di un amministratore di parti super-condominiali, dove sarà ancora più difficile la gestione. Si faccia l'esempio dell'asfaltatura della strada comune. La palazzina uno ha l'amministratore e ha già raccolto i fondi. La palazzina due non ha l'amministratore e non vuole pagare. La palazzina tre ancora non risponde. A vostro avviso, è gestibile una simile situazione?
Il mio consiglio è quello di prendere atto che contrattualmente si è scelti di acquistare una proprietà in un condominio che fosse composto da tabelle e regolamento, da 21 unità immobiliari. La gestione esterna di un simile stabile, comporterà solo vantaggi e linearità dei servizi. L'alternativa sarà il caos.
Pertanto non è il punto se l'amministratore debba essere esterno o meno. L'amministratore deve esserci; poi al fisco non interessa che sia uno dei condòmini o un professionista. L'importante è che ci sia e viste le incombenze e responsabilità, chiunque accetti simile incarico è bene che si informi bene su tutto quanto!
Ed ecco che una volta tanto, un articolo parla chiaro (sempre riferendosi al 1129 C.C.): per evitare disagi a tutti, la legge impone che sopra le otto unità, se non ci si mette d'accordo per eleggere un amministratore, ci pensa un giudice.

Condominio e obbligo presentazione del modello 770 Semplificato: domanda di una lettrice

Ecco di seguito la domanda rivolta dalla nostra lettrice Adalia:
" Mi occupo della "amministrazione" del condominio in cui abito, condominio composto da 6 proprietari e che non presenta (almeno per ora) nessuna criticità (ecco perché mi sono assunta il compito della sua gestione). Finora non ci siamo ancora avvalsi di nessuna prestazione a pagamento effettuata da fornitori esterni, dal momento che ci occupiamo noi delle varie incombenze (poche, visto che la parte comune è costituita soltanto da un cortile di accesso alle varie proprietà). Al condominio è intestato un contatore ENEL; mi occupo io di pagare le bollette, previa raccolta dei contributi di tutti. Domanda: in queste condizioni il nostro condominio ha comunque l'obbligo di presentare il modello 770? Presumo di no, dal momento che non abbiamo nessuna spesa, ma sarei più tranquilla se Lei mi desse una conferma di ciò. La ringrazio in anticipo per la risposta che vorrà darmi. Cordiali saluti"

Risposta:

Non è cosa nuova, che un condomionio autogestito, abbia magicamente zero spese all'infuori dell'Enel. Fa sempre sorridere un poco, in quanto è statisticamente impossibile che un condominio non gestito da un professionista esterno, non sia  incorso, nell'arco di due o tre anni, in una spesa di manutenzione alle fosse, alle pompe, alle luci, al citofono o all'antenna.
La chiave di lettura è: fintanto che un condominio è nelle condizioni di pagare brevi manu una prestazione, e fintanto che l'utenza dell'energia elettrica è ancora intestata alla ditta costruttrice o al primo dei condòmini che ivi si è trasferito, nessuno, all'Agenzia delle Entrate, verrà a controllare se è tutto apposto.
Infatti, in una simile condizione, molto probabilmente non è stata aperta nemmeno la posizione fiscale del condominio ( Codice Fiscale). Viene da sè, che sarebbe "anonimo" anche un eventuale modello 770, in quanto non c'è una figura fiscalmente nota che debba presentarlo.
Resta il fatto che un modello 770 va presentato se vi sono movimenti che lo interessano. In assenza di prestazioni soggette a ritenuta d'acconto, il modello 770 sarà vuoto. Diversamente però dal quadro AC, dove compariranno le spese senza ritenuta e superiori a 258 euro, compresa l'assicurazione, che chi amministra lo stabile, dovrà compilare e inviare. Nel modello 770 inoltre comparirà anche la prestazione di un amministratore, che percepisca un compenso non soggetto a ritenuta d'acconto perchè soggetto a imposta sostitutiva.
Quindi la risposta è No, con l'esclusione delle condizioni riportate qui sopra.