Tabelle millesimali incomplete: quando l'amministratore serve

L'ultimo caso che mi è stato sottoposto, riguarda una piccola palazzina di recente costruzione composta da 5 unità immobiliari. Alcune di esse hanno l'ingresso indipendente e uno scivolo garages in comune. E' posta in essere il servizio di pulizie, che impiega un certo tempo per la pulizia delle scale che servono solo due appartamenti, poco e niente per la pulizie dei cancelletti privati e altro tempo per la pulizia della rampa garages. Mi si è chiesta in consulenza quali sono i passi da fare affinchè ognuno paghi quel che è giusto, nella spesa per le pulizie. Purtroppo il condominio dispone solo di tabella di proprietà generale, la tabella A, e sin'ora, hanno sempre ripartito tale spesa per questa unica tabella. E questo è legalmente giusto, in quanto non vi è "diversa convenzione" ( ex art. 1123 C.C.) che stabilisce altro criterio di riparto. Ma a fronte della palese necessità di una più equa ripartizione, qual è la risposta del consulente?
- E' necessario interpellare un tecnico abilitato che predisponga il calcolo di una tabella "B" ( Scale-Garages) che individui i partecipanti delle spese per manutenzione e conservazione delle parti comuni ivi individuate. Tale tabella andrà poi approvata in sede assembleare, con delibera opportuna e delibera per allegarla al regolamento di condominio se presente. Meglio inoltre che la delibera contenga la seguente specifica: "Si approva la tabella e la sua validità ha effetto retroattivo, per le spese riguardanti le parti comuni in oggetto, sino all'inizio dell'esercizio corrente".

Inquilino moroso che non paga le quote: valenza del dialogo

Riflessioni professionali sull'Italia che sta cambiando.
Quante volte, nell'esercizio della mia attività, mi son trovato a sollecitare delle quote condominiali non versate.
Si tratta dell'aspetto più triste di questa professione, dal momento che da una parte ti pone in rappresentanza di un ente, il condominio, capace di pignorare dei beni alla "velocità della luce", anche di fronte a concrete difficoltà delle persone. Ma è questa la situazione conflittuale che un amministratore vive nel momento in cui percepisce la buona fede con cui una famiglia confessa di non avere i soldi per comprare da mangiare, e dall'altra le esigenze di una moltitudine di condòmini che pretendono che i servizi di un condominio non vengano sospesi.
Circostanze e realtà sempre molto individualizzate, differenti fra loro e che meritano da parte del professionista, una certa comprensione. E' qui che il saper gestire la situazione, i modi e i tempi, fanno la differenza tra gli amministratori.
Cogliere i modi giusti di intervento, i punti di incontro, le leve necessarie per agire, ottenere risultati e risposte e talvolta, la pazienza degli altri condòmini.
L'Italia sta attraversando un brutto periodo e i casi di insolvenza sono sempre più frequenti e le situazioni sempre più critiche. L'amministratore di condominio non ha il rigore di Equitalia, ma a volte deve barcamenarsi tra le scadenze delle bollette e le rate che arrivano sempre più in ritardo; ciononostante, le "cartelle" esattoriali che recapita, trasudano una certa umanità e comprensione. Saperla cogliere e sfruttarla in maniera costruttiva, è quello che fa del condòmino moroso una persona che piano piano rientrerà nelle scadenze con spirito collaborativo.
Quando invece vengono posti muri (di gomma), e ci si chiude nel silenzio, allora diventa difficile per l'amministratore o il suo legale, instaurare il dialogo per il rientro e tutto diventa più grigio.