Ripartizione franchigia da polizza Globale Fabbricato per danni causati da parti private

E' consuetudine ritenere che la franchigia ricada sulle tasche dell'assicurato, ma una polizza Globale Fabbricato, che contempla la RC della conduzione e quindi da danni causati dai singoli appartamenti a terzi, individua una condizione operante "aggiuntiva", quindi la RC della Conduzione, con ricerca e riparazione per danni da acqua ( ad esempio) estendendo la copertura anche alle parti private. Nel caso del condominio, laddove vi sia questa copertura, per un danno cagionato da una tubazione privata ( ad es. piletta doccia di un bagno, flessibile di una lavatrice, raccordo di collegamenti di lavastoviglie, scarichi cucina ecc...) l'accollamento della franchigia non è attribuibile all'assicurato, ovvero il condominio e ovvero la pluralità dei partecipanti per millesimi di proprietà, danneggiato compreso. Vada considerato, infatti, la fattispecie delle tubazioni che per conformazione dell'arredo interno di un appartamento possono essere modificate, spostate, fino all'innesto con le colonne verticali di scarico ( queste sono parti comuni). Le parti comuni, così come disciplinate dall'art. 1117 C.C. e di cui il condominio ne risponde appunto ai sensi dell'art. 1130 C.C. e seguenti, non vanno confuse con tutto quello che si trova all'interno di un solaio o di un muro. Ecco quindi che la rottura accidentale di uno scarico di un bagno, ad esempio del tubo di scarico della lavatrice, in quanto accidentale, può essere coperto dalla RC della conduzione e dalla garanzia operante "danni da acqua" condominiale, anche se si tratta di parti private. Tali parti, in quanto private, una volta periziata l'origine del danno, individuano quindi in maniera univoca la responsabilità e del danno e del soggetto tenuto al risarcimento. Nell'ipotesi che il condominio non disponga di assicurazione globale fabbricato, ogni singolo potrebbe avere ragionevolmente stipulato una propria polizza sul proprio immobile. In caso di danno, il danneggiante attiverebbe la polizza di cui è contraente, risarecendo il danno e accollandosi la franchigia. Analogamente, l'estensione della copertura della polizza condominiale sulle parti private, agisce sia sul fronte della copertura sia sul fronte dell'applicazione franchigia. La franchigia, come ne consegue, va risarcita da chi ha cagionato il danno, in quanto parte concorrente alla somma liquidata e di riconoscimento del danno, riportato in perizia. Pertanto è bene, per un amministratore condominiale, sincerarsi sul corretto recepimento dei concetto sopra esposti, in quanto è frequente l'atteggiamento contrario di un condòmino che si rifiuta di pagare la franchigia in quanto ritiene sia un onere del condominio. Il condominio è una plurailtà di parti private, tenute insieme da parti comuni. Chi vive in condominio deve sempre considerare in primis la buona diligenza del possesso di un bene, senza aspettarsi che tutto e sempre, sia a carico di tutti.

Certificazione per detrazioni fiscali lavori straorinari condominio 2017: tagliato il traguardo.

Nella giornata di ieri, io e molti altri colleghi amministratori di condominio hanno tagliato il traguardo per l'invio delle certificazioni fiscali per detrazioni irpef relative a lavori di straordinaria manutenzione eseguiti nelle parti comuni del condominio nell'anno 2016. Si parla di un vero e proprio parto, perchè le novità introdotte dal Ministero delle Finanze per le certificazioni del 2016, ha lasciato poco spazio per un certosino lavoro di controllo dei dati. La vera novità non è tanto questo aspetto, che per molti poteva essere tutto già censito grazie all'anagrafe condominiale in vigore già da qualche anno, bensì sul fatto che il piano rateale dell'esercizio straordinario, doveva essere predisposto secondo il requisito di attribuzione della spesa e della relativa detrazione. Nel mio caso, a inizio 2016, in un condominio sono stati avviati lavori di staordinaria manutenzione, che prevedevano parte delle spese sotto detraibilità del recupero patrimonio edilizio, mentre parte sotto detraibilità della riqualificazione della prestazione energetica. Ebbene, alla stesura del bilancio preventivo e piano rate, tutto conteneva tutto e le sei rate emesse non facevano distinzione su quali erano destinate al 50% di detrazione irpef e quali al 65%.
L'aggiornamento voluto dall'agenzia delle Entrate, ha fatto si che a tempo record, si mettesse mano ad una verifica del piano rateale che potesse attribuire due rate su sei al recupero per il patrimonio edilizio e 4 rate su sei a quelle per risparmio energetico.
Insomma un lavoro con la clessidra a fianco, che non era previsto e che comunque poteva, con la conoscenza opportuna delle nuove modalità e il giusto anticipo, essere gestito diversamente.
Questo infatti a mio avviso poteva essere gestito dagli amministratori a far data dal 2017, ma di fatto il decreto del Ministero dell'Economia e Finanze del Dicembre 2016, ha imposto un adeguamento retroattivo di un anno.
Comunque, per fortuta questo famoso 7 Marzo 2017 ce lo siamo lasciati alle spalle e dall'anno corrente, il censimento dei piani rateali sarà sicuramente più agevole e pronto per l'invio del prossimo anno.
Certamente, le novità introdotte restringono ancora di più il cerchio sui condomini minimi che vogliano procedere a ristrutturazione con gestione autonoma. Le responsabilità fiscali e contabili sono sempre più selettive e non sempre la gestione dei pagamenti viene interpretata nel modo corretto.
Consiglio quindi ai "fai da te", alcune semplici regole basilari: l'ammontare delle spese pagate con bonifico parlante, durante l'anno solare, deve essere riscontrabile da un ammontare di versamenti uguale o superiore. Tali versamenti, se ricevuti dal 1000 per 1000 dei partecipanti, darà diritto alla piena detraibilità della somma pagata in quell'anno.
Se un solo condòmino non pagasse, la quota che andrà in detrazione per gli altri condomini non è pari all'importo virtuosamente pagato, ma bensì sulla quota ripartita delle spese pagate al fornitore.
Questo è ancora più rigoroso e controllato. Si può anche girare intorno all'ostacolo, interpretando il bilancio come un cumulativo di spese già ripartite dal preventivo sotto forma di spese personali.
Questo sicuramente può essere gestibili in condizioni di piccoli fabbricati, ma chi fa questo mestiere, sa bene che di fronte ad una vasta mole di certificazioni da compilare, laddove un programma gestionale professionale può semplificare il lavoro, una forzatura manuale sulla ripartizione comporta un po' di problemi...
Bene, buon proseguimento a tutti .