Condominio di 4 unità: codice fiscale, amministratore e lavori con detrazioni fiscali

Di seguito riporto un quesito relativo a circostanze molto frequenti, in casi di condomini di piccole dimensioni o con esiguo numero di condòmini.


Buongiorno mi chiamo Stefano, abito in un "condominio" composto da 4 proprietari. Finalmente dopo anni di abbandono dello stabile sono riuscito a convincere gli altri condomini ad effettuare una serie di lavori minimi, anche con la prospettiva delle detrazioni fiscali. Mi sono "messo sotto" per reperire più informazioni possibili ed ho letto che non si può accedere a tali detrazioni senza che lo stabile sia dotato di C.F. Il condominio è senza un amministratore e le sole spese in comune che abbiamo sono la luce dei lampioni che fra l'altro sono collegati al contatore di uno dei condomini. Per richiedere il C.F. è necessario che uno dei condomini (mi sarei offerto io!!) si presti come referente dell'agenzia delle entrate. Ma poi leggendo qua e là ho paura di complicazioni che potrebbero "ritorcersi" contro di me, tipo la presentazione del 770 o cose del genere. Mi chiedevo se potevate togliermi qualche dubbio. A quali incombenze vado incontro proponendomi come referente del condominio? Che legame c'è fra i lavori e la presentazione del 770? Per i pagamenti dei lavori ognuno può fare bonifici dal suo cc o è necessario utilizzare un cc intestato al condominio? La ringrazio anticipatamente e spero possa risolvere i miei dubbi. A presto, Stefano. 

Risposta:
Gent.mo sig. Stefano, la sua domanda introduce diversi concetti, riconducibili a una generica situazione che è molto comune: un condominio di poche unità abitative, per non incorrere in costi di amministrazione esterna, rinuncia alla posizione fiscale dello stesso, intestando utenze a un condòmino o facendo in modo che i condòmini a turni si adoperino per la gestione delle spese, che nella maggior parte dei casi, trattansi di semplici bollette della corrente elettrica o poco più. La modalità di gestione, non inquadra tuttavia il condominio nell'una o nell'altra legislazione, vale a dire, quella che prevede il rappresentante legale e quella che non lo prevede. Infatti, nel momento stesso in cui i condòmini sono divenuti 2 all'interno dello stabile, nel suo caso quattro, è subentrato il concetto di parte comune e come tale, soggetta alla trattazione economica e giuridica della comunione o del condominio degli edifici. Per questo motivo, sia che si tratti dell'intervento di un elettricista o del rifacimento del manto di copertura, in teoria   la fatturazione andrebbe fatta all'ente Condominio con il suo codice fiscale cui è associato il nome, all'Agenzia delle Entrate, del suo rappresentante legale.
Su di esso, che viene definito "amministratore", gravano i doveri previsti dal codice civile, tra cui quelli fiscali, per l'assolvimento dell'obbligo, nei confronti del fisco, di rendere conto della gestione delle fatture soggette a ritenuta d'acconto e quadro AC e modello 770, nonchè la certificazione unica, obbligatoria dal 2015. Quindi va considerato che nell?ordinaria amministrazione gli obblighi sono ben definiti. Lo stesso amministratore, sarà colui che in caso di straordinaria manutenzione, svolgerà tutte le pratiche atte alla certificazione per detrazioni fiscali.

Detrazioni Irpef 50% e nuovo Governo: proroga della legge?

Si è da poco insediato il nuovo Governo e i mercati già reagiscono positivamente alla fiducia accordata dal Parlamento. I risvolti sulle aspettative della popolazione, confortate dall'attenzione al rilancio dell'economia, come confermato dall'abbattimento dell'Imu, vengono ora al punto che molto interessa coloro i quali stanno ristrutturando o vogliono farlo: la detrazione fiscale del 50%, in scadenza il 30 Giugno 2013 sarà prorogata? E' necessaria un'attenzione particolare a questo aspetto che darà respiro all'edilizia su tutto il territorio nazionale, con conseguente semplificazione di accesso al credito, anche se non sarà immediato. Fermo restando che il 30 Giugno 2013 non si esaurirà la possibilità di detrarre dall'Irpef una buona percentuale spesa per la ristrutturazione edilizia, ricordiamo di seguito gli interventi che possono beneficiare della detrazione:

Lista degli interventi ammessi alla detrazione 50% Accorpamenti di locali o di altre unità immobiliari: spostamento di alcuni locali da una unità immobiliare ad altra o anche unione di due unità immobiliari con opere esterne. Allargamento porte: Con demolizioni di modesta entità, realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio. Allargamento porte e finestre esterne: Con demolizioni di modeste proporzioni di muratura. Allarme finestre esterne: Installazione, sostituzione dell’impianto o riparazione con innovazioni. Ampliamento con formazione di volumi tecnici: Demolizione e/o costruzione (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.) con opere interne ed esterne. Apertura interna: Apertura vano porta per unire due unità immobiliari o altri locali con opere interne o apertura sul pianerottolo interno. Ascensore: Nuova installazione o sostituzione di quello preesistente (esterno o interno) con altro avente caratteri essenziali diversi, oppure per adeguamento legge 13/1989. Balconi: Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti e nuova costruzione. Barriere architettoniche: Eliminazione. Box auto: Nuova costruzione. (Detraibile, purché reso pertinenziale di una unità immobiliare). Cablatura degli edifici: Opere finalizzate alla cablatura degli edifici, a condizione che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali. Caldaia: Sostituzione o riparazione con innovazioni. Caloriferi e condizionatori: Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di singoli elementi. (Detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al risparmio energetico). Installazione di macchinari esterni. Cancelli esterni: Nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti. Canna fumaria: Nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri preesistenti. Cantine: Effettuazione di suddivisioni interne con demolizioni e ricostruzioni tavolati opere esterne con modifiche delle caratteristiche delle pareti, porte e finestre. Centrale idrica: Riparazioni varie con modifiche distributive interne o esterne. Nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione. Citofoni, videocitofoni e telecamere: Sostituzione o nuova installazione con le opere murarie occorrenti. Contenimento dell’inquinamento acustico: Opere finalizzate al contenimento realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette. (Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge). Cornicioni: Nuova formazione o rifacimento con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Davanzali finestre e balconi: Nuova realizzazione o sostituzione di quelli preesistenti con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, finiture e colori). Facciata: Rifacimento, anche parziale, modificando materiali e/o colori (o anche solo i colori). Finestra: Nuova apertura o modifica di quelle preesistenti. Sostituzione con finestre di sagoma, materiale e colori diversi. Fognatura: Nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà fino alla fognatura pubblica). Garage: Riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Nuova costruzione. (Detraibile, se reso pertinenziale ad una unità immobiliare). Gradini: scale Sostituzione gradini interni e esterni, modificando la forma, le dimensioni o i materiali preesistenti. Grondaie: Nuova installazione o sostituzione con modifiche della situazione preesistente. Impianto di riscaldamento autonomo (purché conforme al DM 37/2008 - ex legge 46/90): Nuovo impianto, senza opere edilizie interno Nuovo impianto con opere edilizie esterne (canna fumaria e/o altre opere interne o esterne) per riscaldamento o ventilazione. Riparazioni con ammodernamenti e/o innovazioni. Impianto elettrico: Sostituzione dell’impianto o integrazione per messa a norma. Impianto idraulico: Sostituzione o riparazione con innovazioni rispetto al preesistente. Inferriata fissa: Sostituzione con innovazioni rispetto alla situazione preesistente. Nuova installazione con o senza opere esterne. Infissi esterni: Nuova installazione o sostituzione con altri aventi sagoma, materiali o colori diversi (solo se riguarda l’intera facciata). Interruttore differenziale: Sostituzione o riparazione con innovazioni. Intonaci esterni facciata Intonaci e tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori. Lastrico solare: Rifacimento con materiali diversi rispetto a quelli preesistenti. Locale caldaia: Riparazioni murarie varie con modifiche rispetto alla situazione preesistente. Nuova formazione (volume tecnico) o esecuzione di interventi esterni che modificano materiali- finiture - colori. Lucernari Nuova formazione o sostituzione con altri aventi caratteri (sagoma e colori) diversi da quelli preesistenti Mansarda: Modifiche interne ed esterne con opere edilizie, senza modificarne la destinazione d’uso. Marciapiede: Nuova realizzazione su suolo privato. Messa a norma degli edifici: Interventi di messa a norma degli edifici. (Detraibile, purché compresa nelle categorie di cui all’art. 1 L. 449/97 e siano presentate le certificazioni di legge). Montacarichi: Nuova installazione e sostituzione di quello preesistente con altro avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti. Muri di cinta: Realizzazione e sostituzione con modificazioni rispetto alla situazione preesistente. Muri esterni di contenimento: Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte esterna o nello stesso luogo, ma modificando dimensioni, sagoma, materiali e colori. Muri interni: Nuova costruzione o demolizione e ricostruzione in altra parte interna Parapetti e balconi: Rifacimento o sostituzione con altri aventi caratteri diversi da quelli preesistenti. Parete esterna: Rifacimento anche parziale modificando materiali e colori (o anche solo i colori). Parete interna: Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte interna. Pavimentazione esterna: Nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la superficie e i materiali. Pensilina protezione autovetture: Sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti. Persiana: Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma, materiale e colori diversi. Pianerottolo: Riparazione struttura con dimensioni e materiali diversi da quelli preesistenti. Piscina: Rifacimento modificando caratteri preesistenti. Porta blindata esterna: Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagoma o colori diversi. Porta blindata interna: Nuova installazione. Porta-finestra: Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma e colori diversi trasformazione da finestra a porta finestra. Porte esterne: Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagome o colori diversi e viceversa. Recinzioni: Realizzazione di nuova recinzione o sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche diverse. Ricostruzione Demolizione e fedele ricostruzione di edifici. Risparmio energetico: Opere finalizzate al risparmio energetico, realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette. (Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge). Sanitari: Sostituzione di impianti e apparecchiature. Realizzazione di servizio igienico interno. Saracinesca: Nuova installazione di qualsiasi tipo o sostituzione di quella preesistente con innovazioni. Scala esterna: Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pendenza, posizione, dimensioni materiali e colori) diversi dai preesistenti. Scala interna: Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra, modificando pendenza e posizione rispetto a quella preesistente. Serramenti esterni: Nuova installazione o sostituzione con altri aventi finiture e colori diversi dai precedenti. Sicurezza statica: Opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica. Solaio: Sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti. Sostituzione di solai interpiano: senza modifica delle quote. Adeguamento dell’altezza dei solai:, nel rispetto delle volumetrie esistenti. Soppalco: Innovazioni rispetto alla struttura preesistente o nuova costruzione. Sottotetto: Riparazione modificando la posizione preesistente; sostituzione apparecchi sanitari, innovazioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Modifiche interne ed esterne con varie opere edilizie senza modificarne la destinazione d’uso. Formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l’esecuzione di opere edilizie varie. (Detraibile purché già compreso nel volume). Strada asfaltata privata: Per accesso alla proprietà. Tegole: Sostituzione con altre di materiale e/o forma diverse da quelle preesistenti. Terrazzi: Rifacimento completo con caratteristiche diverse da quelle preesistenti (dimensioni o piano). Tetto: Sostituzione dell’intera copertura. Modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume. Tinteggiatura esterna: Rifacimento modificando materiali e/o colori. Travi (tetto) : Sostituzioni con modifiche. Sostituzione totale per formazione nuovo tetto. Veranda: Innovazioni rispetto alla situazione precedente. Nuova costruzione con demolizione del muro che dà sul balcone creando aumento di superficie lorda di pavimento. Trasformazione di balcone in veranda. Vespaio: Rifacimento. Zoccolo esterno facciata: Sostituzione con altro avente caratteri essenziali diverse.

Detrazioni fiscali lavori di straordinaria manutenzione in condominio 2012

A partire dal 26 Giugno 2012, è in vigore la nuova aliquota di super-sconto per ristrutturazioni edilizie in abitazioni private e condomini. Si tratta di un beneficio che va in applicazione a tutti i pagamenti per lavori di straordinaria manutenzione ai fabbricati eseguiti da qui al Giugno 2013, come da pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale in esecuzione del D.L. nr. 83/2012. Alcuni aspetti che meritano di essere approfonditi: il bonifico, come già veniva fatto per le detrazioni del 36%, deve osservare le caratteristiche seguenti: deve contenere, cioè, la causale di versamento, il codice fiscale del beneficiario dell'agevolazione e la partita Iva dell'impresa beneficiaria del bonifico. Nel bonifico non è obbligatorio inserire le spese per imposte di bollo, oneri di urbanizzazione, ritenute d'acconto, diritti di concessione. Chi ha sbagliato ad effettuare il bonifico omettendo i dati sopra indicati può rifarlo concordandosi con l'impresa per le modalità di recupero dell'importo versato. Rifare ora il bonifico conviene perché si beneficia della detrazione del 50% e non più del 36% come previsto in passato.
Nel contesto condominiale, l'esecuzione di questi bonifici di pagamento alla ditta esecutrice, avviene per mano dell'amministratore, il quale poi emetterà le certificazioni dei versamenti che ciascun condomino ha effettuato per tali lavori.

Lavori Straordinaria manutenzione: detrazioni fiscali al 50%

Novità dal fronte del governo con il decreto sviluppo- infrastrutture sul fronte delle ristrutturazioni edilizie in case e condomini.

Finalmente il Consiglio dei Ministri ha approvato il decreto sviluppo-infrastrutture che apporta nuove modifiche al bonus per il recupero edilizio.

per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia, il decreto prevede l’innalzamento dal 36% al 50% della percentuale di detrazione e l’innalzamento del tetto di spesa per ogni unità immobiliare da 48.000 a 96.000 euro, per gli interventi realizzati fino al 30 giugno 2013.

Per quanto concerne gli interventi di riqualificazione energetica il bonus del 55%, in scadenza al 31 dicembre 2012, sarà prorogato al 30 giugno 2013, ma con una percentuale di detrazione ridotta e pari al 50%. Con le nuove norme, inserite nell'articolo 11 del decreto-legge, non vengono modificati i contenuti dell'articolo 16-bis aggiunto dalla Manovra Monti al Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Dpr 917/1986), ma si ha un intervento straordinario sulla detrazione e sul tetto massimo. Dunque, fatti salvi altri ulteriori interventi, dal 1° luglio 2013 l’agevolazione ritornerà ad essere quella prevista prima dell'entrata in vigore del decreto sviluppo-infrastrutture, con la soglia delle spese fissata a 48.000 euro e con la percentuale di detrazione al 36%.

Nuove detrazioni fiscali per lavori di ristrutturazione per ogni unità immobiliare: sale al 50%

E' in dirittura d'arrivo il decreto infrastrutture. La bozza, per ora, prevede che per le agevolazioni del 36% il limite massimo delle spese detraibili è annuale. Non si cumulano, cioè, le spese già sostenute. Questa misura di aggiunge all'innalzamento provvisorio del tetto di spesa che da 48mila euro passa a 96mila. Anche la percentuale di detrazione cambia: dal 36% passa al 50%. Viene previsto che per le spese documentate sostenute dalla data di entrata in vigore del provvedimento in commento fino al 30 giugno 2013, per tutti gli interventi elencati nel nuovo art. 16-bis del Dpr 917/1986, il contribuente potrà tenere conto del nuovo tetto massimo di spesa pari a 96mila euro per ogni singola unità immobiliare, beneficiando della nuova detrazione del 50%. Dal prossimo anno anche gli interventi sul risparmio energetico vengono ricondotti nell'ambito delle detrazioni sulle ristrutturazioni e questo fino al 30 giugno 2013. La detrazione su tali spese sarà al 50%.
Dunque anche se si tratta di una limitazione temporale dell'applicazione delle detrazioni, vi è senza dubbio un vantaggio doppio in termini di spesa detraibile, salito dunque a quasi 100 mila euro per unità immobiliare. La detrazione al 50% sembra dunque essere un ottimo incentivo per mettere mano al portafoglio, chiedere mutui e prestiti al fine di avviare dei lavori sulla propria unità immobiliare, sia essa in condominio, sia essa di proprietà privata. Infatti, la dilazione nei 10 anni del 50% sulla pesa complessiva consta in un reale e cospicuo risparmio in termini di irpef.
Dunque, in questo malandato periodo per l'Italia e per l'economia, sembra che al fine di incentivare la ripresa e l'edilizia, vi siano note positive.
Speriamo che il tutto vada a buon fine e che la "bozza" divenga realtà.