Amministratore è uno dei condomini: ha gli stessi obblighi di un professionista?

Riporto di seguito la domanda di una lettrice: 
"Salve grazie innanzitutto del tempo che dedicate ai nostri quesiti.. vivo in un condominio di 8 unità dove hanno dato a me il compito di amministratore di fatto, faccio presente che abbiamo voluto fare ogni cosa in base alle regole e quindi abbiamo un conto corrente, un codice fiscale, e pagamenti in base ai millesimi. La mia domanda é anche per me c 'e l'obbligo del famoso registro anagrafico? O per gli amministratori interni non è necessario?"

Risposta: Come dalla sua descrizione, lei è a tutti gli effetti il rappresentante legale del condominio e quindi l'amministratore; in lei risiedono tutti gli obblighi previsti dalla normativa, senza eccezione alcuna all'infuori di quanto previsto ai commi 7 e 8 dell'art. 71-bis delle Disposizioni Attuative del Codice Civile.
Quindi, il mio consueto consiglio per chi intraprende l'avventura di amministrare il condoimnio in cui abita, resta sempre quello di informarsi bene su tutto, senza ignorare alcun aspetto, per non incorrere in pesanti responsabilità inalienabili. Nei condomini, purtroppo, va tutto bene, finchè va tutto bene.

Unità immobiliare sfitta e chiusa, distaccata dai servizi e utenze, paga il condominio?

Sottopongo un caso assai diffuso, riproposto per mail da un lettore:
"Sono proprietario di alcuni appartamenti nello stesso condominio in cui abito, sfitti da più anni e privi di allacciamento alla rete ettrica, idrica e del gas, e di fatto non utilizzabili, per i quali non si applica, in sede di dichiarazione dei redditi, la maggiorazione di 1/3 sulla rendita catastale. Chiedo se devo pagare le spese condominiali ordinarie anche per ascensore, luce e pulizia scale. Ringrazio per la risposta" 
Risposta: Gent.mo professore, la sua situazione è assai diffusa e comune e di grande attualità. Sempre più spesso, infatti, accade che proprietari di appartamenti concessi in locazione, a seguito di spiacevoli esperienze con i propri inquilini, decidano di tenere sfitta la propria unità, in attesa di tempi migliori o di venderla. Nel frattempo però, ricevono ordini di pagamento per gli oneri condominiali, per i quali sovente sorgono i dubbi del tipo "ma devo pagare l'intera quota?" oppure "perchè devo pagare anche la mia quota di pulizie se non c'è nessuno che sporca?".
La risposta è assai semplice.
Infatti la prima e indiscutibile guida sul criterio di ripartizione e attribuzione delle spese in ogni condominio, è il regolamento contrattuale. Se ivi è riportato l'obbligo di corrispondere le quote, anche per unità sfitte, allora bisogna pagare. L'unica possibilità resta quella di richiesta di deroga, dietro approvazione assembleare. In assenza di regolamento, il richiamo al codice civile resta l'unico riferimento che riporta l'obbligo di contribuire alle spese. Pertanto nel suo caso, la mossa più giusta da fare resta quella di richiedere di porre all'O.d.G. della prima assemblea utile, una eccezione nel criterio di ripartizione delle spese nel vostro bilancio.

Impresa costruttrice fallita, esiste il condominio? Problematiche poste da un lettore

Riporto di seguito la domanda fatta da un lettore, su un problema non certo isolato e che è comune a tante realtà, purtroppo, nel nostro paese:

"Salve,antepongo innanzitutto i miei ringraziamenti sul quesito che ho da porle.Ho acquistato da meno di un anno un appartamento in un condominio nel quale,su 18 appartamenti,solo 15 condomini pagano la "bolletta" condominiale;metto le virgolette in quanto non c'è un vero amministratore condominiale e al momento è il sottoscritto che percepisce le quote e a stento riesce a pagare le bollette per le varie utenze e senza nessun tipo di guadagno;Il tutto appare ancora più paradossale quando mi si viene a dire dai vari proprietari che questo condominio "non esiste" poichè il costruttore ha dichiarato fallimento e loro sulla carta non risultano proprietari delle abitazioni e in più il custode fallimentare,nonchè proprietario del suolo,non si assume alcuna responsabilità ne sul palazzo ne sulla manutenzione della zona antistante (eventuali spurghi e pulizia delle aiuole ecc.) di sua proprietà e ha affittato il locale al pian terreno del palazzo ed il cui affittuario del locale non vuole dare neanche un minimo per il "condominio" con la scusa che il condominio "non c'è".So che le mie domande sono tante ma visto che ho stipulato un mutuo a 35 anni voglio sapere almeno in che direzione iniziare a muovermi;i vari amministratori che in passato si sono occupati del palazzo non sono stati sufficienti e non hanno nemmeno "iscritto"il condominio.Grazie mille per le risposte"

Risposta
Caro lettore, purtroppo la sua è una situazione assai complicata, non tanto sulla domanda principale che pone ( se esiste il condominio o meno) perchè si risolve in una riga di risposta, quanto sul punto in cui afferma che alcuni condòmini "sulla carta non risultano proprietari delle abitazioni".
Quel che preoccupa, in questa circostanza, è che se tale affermazione è vera, e la ditta è fallita, alcuni di loro evidentemente sono posti in una infausta situazione, dove i loro soldi non sono stati trasformati in un rogito e trasferimento di proprietà. Significa che se alcuni non sono proprietari, e la ditta e le sue proprietà sono esecutate, presto quelle case saranno vendute all'asta. Quindi chi afferma che non è, sulla carta, proprietario, presto sarà tenuto a lasciare la casa a chi la comprerà all'asta giudiziaria. Questo introduce il punto che qualsiasi somma vada a loro richiesta o ingiunta, LORO non sono i titolari del diritto e non possono essere oggetto di ingiunzione.
Chi non paga il condominio, viene colto da decreto ingiuntivo, prima o poi, ma chi soccombe è sempre e solo il vero proprietario, quello che risulta da una visura e quindi "sulla carta".
Infatti il vero problema non è che il "condominio non c'è", perchè di diritto il suo il condominio esiste. Per di più, essendo composto da più di 8 unità, lei o chi per lei, può farsi assegnare un amministratore d'ufficio, facendo richiesta al giudice, qualora l'assemblea (voi tutti) non raggiungiate un accordo; questa è una forma di tutela a suo favore che è prevista dal Codice Civile da poco riformulato in materia di condominio. Per di più, trattandosi di più di 10 unità è anche obbligatorio il regolamento condominiale.
Lei sta portando avanti e senza compensi, un ingrato compito dal momento che non tutti corrispondono la propria quota per le spese. L'esistenza di un condominio prevederebbe che chi opera in nome e per conto dello stesso, sia l'amministratore le cui "armi" per riscuotere però le somme dovute, si fermano laddove un proprietario non è tale, in quanto starebbe utilizzando un'abitazione di cui "sulla carta" vi sia in piedi una esecuzione.



 

Obbligo dell'amministratore e scioglimento del condominio: domanda di una lettrice

Ecco una domanda di una lettrice, che sottopone una casistica particolare ma frequente:

"Buongiorno, anch'io come tanti lettori avrei il mio quesito da porle. Il condominio in questione è composto da tre palazzine di 7 unità ciascuna. Senza ascensore. Ancora non è stata aperta una posizione fiscale del condominio e secondo la normativa dobbiamo eleggere un amministratore. Anche se in 21 possiamo eleggere uno dei condomini che si è reso disponibile e volontario o è obbligatorio l'amministratore esterno? Si può poi procedere allo scioglimento del condominio e rendere così indipendente ogni palazzina (non per le parti comuni)? in modo che ogni palazzina possa decidere se autogestirsi o se riccorrere ad un amministratore esterno. Per le parti comuni necessita un amministratore esterno?"

Risposta:
Ci troviamo nel classico caso in cui, si cerca di evitare una spesa ( l'amministratore), inesorabilmente necessaria con il passare del tempo. Ecco la formula del condominio diviso in tre blocchi di fabbrica, ma costruiti in un unico lotto e quindi, di diritto, un unico condominio per evidenti situazioni di parti comuni. All'art. 1129 del C.C. viene specificato che sopra le 8 unità, è obbligatorio nominare un amministratore. Ma non si chiede che sia un professionista o meno. La divisione delle palazzine in 3, costituirebbero, secondo la prima intuitiva interpretazione, alla creazione di tre mini condomini da 7 unità, quindi non soggette all'obbligo di nomina secondo il predetto articolo, ma non per questo eliminando la necessità di un'amministrazione. Infatti, la presenza di parti comuni, che siano 5 o 7 le unità, presuppone un condominio e una figura rappresentante. Quindi che sia il pensionato del piano terra o il commercialista che sta all'attico, prima o poi, la palazzina dovrà essere munita di un codice fiscale, per intestare le utenze e questo codice fiscale sarà associato ( all'Agenzia delle Entrate) al rappresentante legale ( amministratore) del condominio.
Nel caso specifico, le tre palazzine hanno in comune sicuramente un ingresso, una zona carrabile o i garages. Ragion per cui, sciogliendo il condominio ( cosa concessa dall'art. 61 delle disp. Att. C.C.) si avrebbe necessità poi di un amministratore di parti super-condominiali, dove sarà ancora più difficile la gestione. Si faccia l'esempio dell'asfaltatura della strada comune. La palazzina uno ha l'amministratore e ha già raccolto i fondi. La palazzina due non ha l'amministratore e non vuole pagare. La palazzina tre ancora non risponde. A vostro avviso, è gestibile una simile situazione?
Il mio consiglio è quello di prendere atto che contrattualmente si è scelti di acquistare una proprietà in un condominio che fosse composto da tabelle e regolamento, da 21 unità immobiliari. La gestione esterna di un simile stabile, comporterà solo vantaggi e linearità dei servizi. L'alternativa sarà il caos.
Pertanto non è il punto se l'amministratore debba essere esterno o meno. L'amministratore deve esserci; poi al fisco non interessa che sia uno dei condòmini o un professionista. L'importante è che ci sia e viste le incombenze e responsabilità, chiunque accetti simile incarico è bene che si informi bene su tutto quanto!
Ed ecco che una volta tanto, un articolo parla chiaro (sempre riferendosi al 1129 C.C.): per evitare disagi a tutti, la legge impone che sopra le otto unità, se non ci si mette d'accordo per eleggere un amministratore, ci pensa un giudice.

Condominio e obbligo presentazione del modello 770 Semplificato: domanda di una lettrice

Ecco di seguito la domanda rivolta dalla nostra lettrice Adalia:
" Mi occupo della "amministrazione" del condominio in cui abito, condominio composto da 6 proprietari e che non presenta (almeno per ora) nessuna criticità (ecco perché mi sono assunta il compito della sua gestione). Finora non ci siamo ancora avvalsi di nessuna prestazione a pagamento effettuata da fornitori esterni, dal momento che ci occupiamo noi delle varie incombenze (poche, visto che la parte comune è costituita soltanto da un cortile di accesso alle varie proprietà). Al condominio è intestato un contatore ENEL; mi occupo io di pagare le bollette, previa raccolta dei contributi di tutti. Domanda: in queste condizioni il nostro condominio ha comunque l'obbligo di presentare il modello 770? Presumo di no, dal momento che non abbiamo nessuna spesa, ma sarei più tranquilla se Lei mi desse una conferma di ciò. La ringrazio in anticipo per la risposta che vorrà darmi. Cordiali saluti"

Risposta:

Non è cosa nuova, che un condomionio autogestito, abbia magicamente zero spese all'infuori dell'Enel. Fa sempre sorridere un poco, in quanto è statisticamente impossibile che un condominio non gestito da un professionista esterno, non sia  incorso, nell'arco di due o tre anni, in una spesa di manutenzione alle fosse, alle pompe, alle luci, al citofono o all'antenna.
La chiave di lettura è: fintanto che un condominio è nelle condizioni di pagare brevi manu una prestazione, e fintanto che l'utenza dell'energia elettrica è ancora intestata alla ditta costruttrice o al primo dei condòmini che ivi si è trasferito, nessuno, all'Agenzia delle Entrate, verrà a controllare se è tutto apposto.
Infatti, in una simile condizione, molto probabilmente non è stata aperta nemmeno la posizione fiscale del condominio ( Codice Fiscale). Viene da sè, che sarebbe "anonimo" anche un eventuale modello 770, in quanto non c'è una figura fiscalmente nota che debba presentarlo.
Resta il fatto che un modello 770 va presentato se vi sono movimenti che lo interessano. In assenza di prestazioni soggette a ritenuta d'acconto, il modello 770 sarà vuoto. Diversamente però dal quadro AC, dove compariranno le spese senza ritenuta e superiori a 258 euro, compresa l'assicurazione, che chi amministra lo stabile, dovrà compilare e inviare. Nel modello 770 inoltre comparirà anche la prestazione di un amministratore, che percepisca un compenso non soggetto a ritenuta d'acconto perchè soggetto a imposta sostitutiva.
Quindi la risposta è No, con l'esclusione delle condizioni riportate qui sopra.

Vizi di costruzione e infiltrazione dal lastrico solare: chi paga?

Riporto di seguito la domanda di un lettore, per un caso assai frequente: l'infiltrazione di acqua piovana dai lastrici solari, che causa danni agli appartamenti sottostanti.

"Gentile Nicola la ringrazio di questa possibilità. Il condominio in cui abito ha sin da subito evidenziato molti difetti. L'impresa è fallita e il condominio ha deciso di completare a proprie spese i lavori. Tra questi il fatto che l'acqua dalle terrazze (la mia una di queste) piove negli appartamenti sottostanti. Ora tutti i condomini parlano di far pagare 1/3 ai proprietari delle terrazze ed il resto al condominio. Ma essendo questo un difetto di costruzione riscontrabile già dal primo giorno, non dovrebbe essere tutto a carico del condominio ? Grazie"

Risposta:
Gentile sig. Giuseppe, la notizia che le spese per il rifacimento e manutenzione dei lastrici solari vanno ripartite secondo l'art. 1126 C.C. ( 1/3 a carico del proprietario del lastrico, 2/3 a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura) è corretta. Infatti tale articolo, anche oggetto di numerose interpretazioni che hanno dato luogo a innumerevoli cause civili, è il fondamento per la ripartizione delle spese in cui un lastrico ad uso esclusivo, funga da "tetto" agli appartamenti sottostanti. Nel suo caso, viene evidenziato che il difetto si è manifestato sin dall'inizio, ma ciò non costituisce deroga al criterio sopraccitato. Infatti il vizio di costruzione va formalizzato con opportune perizie e portato davanti ad un giudice. Nel caso di una ditta non più esistente, o presunta tale, causa fallimento, la scelta del condominio appare la più logica, dal momento che anche con un accertamento tecnico preventivo, avendo a che fare con una controparte incapiente per fallimento, non si avrebbero margini per una rivalsa. Quindi a nulla servirebbero le considerazioni che il difetto si sia manifestato sin da subito, se non a ricordare che andava eventualmente attivata una segnalazione formale del vizio non appena veniva scoperto. A distanza di tempo, e dopo che la ditta sia fallita, non ci sono possibilità, per lei di esigere alcunchè, se non con l'estremo tentativo a suo tutela: deve attivarsi come singolo condomino, che dovrà concorrere alla spesa per 1/3, assistito da un legale e un tecnico di parte. Il legale è fondamentale per capire se le conviene commissionare la perizia, dopo che avrà verificato lo stato della ditta. Successivamente, se l'esito delle prime analisi è positivo, lei potrebbe richiedere il risarcimento di quanto dovrà corrispondere al condominio nella misura di 1/3, visto che lei ha deciso di fare causa e il condominio no. Certo è che se la prulalità dei condòmini ha deciso di fare i lavori da sè, lascia dedurre che hanno già verificato che non "c'è trippa per gatti", e quindi non vale la pena fare causa perchè non ci sono margini di risarcimento. 

Problemi strutturali su una porzione di edificio: il condominio ne risponde in solido?

Domanda di un lettore:

"La saluto e La ringrazio per la possibilità che mi dà di presentare il mio problema. Vivo in un condominio di dodici appartamenti (due gruppi staccati a forma di L ciascuno di sei, tre sotto e tre sopra) vecchio di oltre trenta anni. In uno dei due gruppi, due appartamenti (sotto e sopra) sono seriamente danneggiati (non abitabili) per gravi difetti di costruzione nella struttura delle fondamenta che unisce tutti e sei gli appartamenti. Domanda: gli altri quattro condomini sono tenuti a contribuire alle spese di risanamento e in che misura? La ringrazio per l’attenzione."
Risposta:
Gent.mo lettore, le formulo sulla base delle informazioni che mi ha dato, la risposta più in linea con la disciplina codicistica in materia: sebbene il condominio non sia costituito su un unico corpo di fabbrica, il fatto che entrambi i fabbricati siano componenti dello stesso condominio, presuppone l'identificazione delle parti comuni, come previsto dall'art. 1117 C.C. in tutte le sue parti per ogni palazzina. Resta il mio personale dubbio a riguardo, però, sul fatto che siano due palazzina, con due scale presumo, separate. Questo può lasciare spazio all'identificazione di alcune clausole nel regolamento contrattuale del condominio, dell'esistenza di una deroga: potrebbe esso infatti prevedere che le opere inerenti tetto e fondazioni di una palazzina, possa riguardare la proprietà parziale espressa in millesimi, per la palazzina in oggetto. Se però, dal regolamento contrattuale non si evince la presenza di due apposite tabelle di proprietà parziale, allora resta valido il concetto di fondazioni e tetto, come parti comuni a tutti e quindi a tutte e due le palazzine.

Infiltrazioni dal balcone: lettera di un lettore

Ecco di seguito la domanda posta da un lettore:
"Buonasera e grazie per la possibilità che mi dà per esternare il mio problema. Da qualche mese a questa parte il condomino del piano di sotto lamenta infiltrazioni dal mio balcone;l'appartamento è intestato alla mia ragazza e suo fratello,che ha una ditta edile ci ha consigliato di mettere l'impermiabilizzante,ovviamente aspettando che il tempo migliori e il suo piastrellista abbia un sabato libero per poterlo fare. Purtroppo il condomino non è paziente e giusto oggi ci ha fatto recapitare una raccomandata dove ci intima di provvedere ai lavori di balcone,sottobalcone e muro di casa sua.IL condominio è una costruzione degli anni 60 ed effettivamente i balconi sono degradati,ma quello che vorrei sapere e se posso denunciare tale condomino visto che ha ammesso di aver martellato e stuccato il sottobalcone prima di parlarne con noi.Ilproblema di infiltrazione da noi non è emerso anche se il sottobalcone del piano soprastante non è in ottime condizioni;non vorrei che a causare il problema sia stato proprio lui. Grazie per l'attenzione"

Risposta:
Gent. sig. Michele, il fatto che lei abbia ricevuto l'intimazione per raccomandata AR, è semplice: il suo condòmino al piano di sotto, ha voluto formalizzare con data certa, il danno che sta subendo. Conscio del fatto che prima, essendo intervenuto da solo di sua iniziativa, a ripristinare l'infiltrazione non potrà per quell'intervento richiedere alcun rimborso in quanto non le aveva fatto sapere niente, ora invece ha stabilito che il danno c'è, persiste e dal momento della raccomandata in poi, lei è stato messo al corrente e il lavoro andrà affrontato ( insieme o no? questo lo vedremo qui sotto). 
Il balconi infatti vanno classificati per tipologia, perchè non tutti sono uguali, e non tutti sono assoggettati alla medesima ripartizione in ambito condominiale: esistono i balconi in aggetto, quelli incassati, quelli a castello. A seconda del tipo di balcone o meno, la divisione della spesa del rifacimento della soletta, viene affrontata in maniera differente. Tuttavia, una famosa sentenza pone l'inizio di una nuova era, per questo annoso problema e la giurisprudenza è piena di cause per divisione delle spese in questo contesto. Parlo della sentenza Cass. n. 12.01.2011, n.587: le spese di rifacimento della soletta per impermeabilizzazione e ricostruzione, non vanno più considerate secondo l'art. 1125 C.C. al 50% tra il proprietario del balcone e colui che sta sotto. Quindi nel 2011 diciamo si è data la svolta all'incertezza normativa vecchia di quasi 70 anni. Questo in linea di massima. Il caso però valutato ad hoc del suo condominio, darebbe certamente una visione più completa e certa.

Condominio con meno di 8 proprietari: quali responsabilità dopo la riforma? Domanda di un lettore

Ecco questo articolo in risposta ad una serie di domande che sono state poste da un lettore.
Poichè le domande sono più di una, ho preferito riportare le risposte direttamente al di sotto di ogni domanda.

1) Caso di un condominio di 6 proprietari senza amministratore e senza codice fiscale. Si vuole regolarizzare dopo il 18 giugno quando non ci sarà più obbligo dell'amministratore per condomini di 6. - Ora, so che in caso di autogestione la resposabilità civile, penale, fiscale delle parti comuni ce l'hanno tutti i condòmini e non il cd "amministratore di fatto" o "caposcala" in quanto figura giuridicamente inesistente. Nel modulo di richiesta del Codice Fiscale condominiale all'AdE (modulo aa5/6), si parla di Rappresentante Legale, negoziale o di fatto, cioè di colui che dovà sottoscrivere il modulo. Ora, in un condominio senza amministratore che si autogestisce (con un semplice caposcala), chi sottoscrive il modulo (immagino caposcala) si assume lui la responsabilità (civile, penale, fiscale..) verso l'AdE oppure questa responsabilità rimane a tutti i condòmini indistintamente?

Risposta: l'articolo 1129 del nuovo Codice Civile "riformato" prevede che sopra gli 8 condòmini, sussiste la possibilità di assegnare un amministratore tramite autorità giudiziaria, se non si provvede in ambito assembleare. Questo significa che, in un condominio di 6 unità, dopo il 18 Giugno non si potrà più richiedere un amministratore tramite un giudice, se l'assemblea si "impunta" e non lo vuole. L'aspetto fiscale, legato all'ente "condominio", è determinato dal suo codice fiscale, appunto. Se questo non è stato aperto, il condominio è ancora inesistente al fisco. Se questo è stato aperto, colui che ha associato i propri dati all'Agenzia Entrate in fase di registrazione, è di fatto il rappresentante legale dell'ente. Quindi non si può parlare di autogestione e di "assenza di amministratore" se uno dei condòmini va all'Agenzia Entrate ed apre una posizione fiscale. Quella che intendete "autogestione", andrebbe tradotta in possibilità di non ricorrere ad un amministratore esterno professionista, che disponga di tutti i requisiti di legge ( formazione, aggiornamento, RC professionale, e quant'altro), che anche dopo la riforma viene concessa derogando l'elencazione di cui sopra, e di cui all'art. 71-bis delle Disposizioni Attuative del Codice Civile.

2) Quali sono gli adempimenti che comporta l'assunzione di un CF in un condominio senza amministratore? Sono il 770, (quadro AC.. NO!), Conto Corrente condominiale.. altre cose?
3) Qual'è la differenza tra 770 e 770 semplificato? Quando deve essere compilato uno e quando l'altro?

Risposta: il condominio deve presentare il modello 770 Semplificato ogni anno come previsto dal futuro comma 5° dell'art. 1130 C.C. Tutte le erogazioni a favore di soggetti non asseggettati a ritenuta d'acconto e di importo superiore al tetto dei famosi 258.23 Euro, entreranno del quadro AC dell'amministratore.

4) Se in un condominio senza amministratore non si hanno spese eccetto utenze (energia, acqua) e assicurazione casa (e può capitare), si è ugualmente obbligati a fare 770? In questo caso specifico, ci sarebbero altri adempimenti da fare o decadono tutti gli obblighi fiscali ecc.. ? Ecco, come Le ho detto sopra, La ringrazio per ciò che potrà fare.

Risposta: una gestione annuale, che vede il pagamento di sola energia elettrica, acqua e polizza globale fabbricato, genererà un modello 770 Semplificato vuoto, e quindi non esportabile. La polizza assicurativa invece, andrebbe nel quadro AC di cui ho parlato prima. Se la polizza della "casa" come dice lei, riguarda il suo appartamento privato, non centra nulla con la gestione del condominio. Riprendendo il discorso del Codice Fiscale del condominio, tutte le utenze di cui si è parlato, in mancanza di posizione fiscale aperta, saranno quindi aperte a nome di uno dei condomini e non a nome del fabbricato. 

Considerazioni finali:  ci rendiamo tutti conto, che in condomini costituiti da poche unità immobiliari, per anni non si avverte la necessità di avere una gestione esterna di un professionista, fino al momento in cui, non si vuole fare opere di straordinaria manutenzione. Ecco che poi, anche in condomini di 7 unità, ci sarà lo stallo dell'assemblea, e la non "tutela" da parte dell'autorità giudiziaria, ai fini della nomina giudiziale. Nel senso che, immaginate di dover rifare tetto e facciate, con annessa possibilità di detrazione fiscale: la committenza dei lavori, la pratica edilizia, la fatturazione dei lavori, fanno tutti capo ( o dovrebbero) al condominio, ovvero l'ente che ha il codice fiscale e nella persona di colui, cui il codice fiscale è legato, verranno firmati contratti e bonifici speciali con legge 449. Senza un amministratore, si sarebbe nel marasma più completo. E di fronte all'interzia di un'assemblea che non si sapesse decidere, col nuovo articolo 1129, in caso di 7-8 unità, non si avrebbe nemmeno la nomina di un giudice. Che dire, sarà meglio o sarà peggio di prima?

Ripartizione delle spese per il riscaldamento con unità immobiliare sfitta: caso di una lettrice

Sottopongo un quesito che mi è stato sottoposto a titolo di consulenza:
"abito in una palazzina in provincia di novara di 6 appartamenti io e mia mamma ne occupiamo due e da qualche anno sono io che mi occupo di far pagare le bollette. mi occupo anche di far sistemare eventuali problemi alla caldaia ecc ecc non percepisco alcun compenso e presto vorrei passare tutto ad un amministratore, almeno per farmi aiutare per alcune pratiche. adesso mi si è presentato un problema, devo fare la ripartizione di una bolletta del metano dall'11 marzo al 29 marzo per l'inquilino e dal 30 marzo al 12 aprile per il padrone di casa. A me non è stato riferito che i termosifoni siano stati chiusi (o meglio sigillati o piombati) sono semplicemente stati chiusi con la manopola. l'impianto è centralizzato e io faccio pagare in millesimi. Al padrone di casa io devo far pagare normalmente? o paga solo una percentuale? però il fatto che abbia chiuso i termosifoni con la manopola penso sia irrilevante... a parte l'acqua che forse deve essere fatta pagare a consumo credo proprio che il padrone di casa debba pagare tutto normalmente come il suo inquilino! a me servirebbe la conferma di questo per effettuare i conteggi ed eventualmente se esiste una legge che lo conferma. la ringrazio immensamente e mi scuso se ne ho approfittato. cordiali saluti"

Risposta:
Gent.ma signora, in base ai dati che ha fornito, ritengo che se è già in uso la ripartizione per millesimi, significa che come da regolamento contrattuale avrete precise disposizioni per la ripartizione della spesa del riscaldamento. Se inoltre sono presenti dei sottocontatori per il consumo di acqua sanitaria, sicuramente avrete uno strumento in più per determinare il costo da addebitare a ciascuna unità immobiliare, altrimenti adotti la procedure seguita sino ad ora. Infatti dice bene, è indifferente che l'inquilino se ne sia andato il 29 Marzo, in quanto se esiste un regolamento, la spesa va divisa secondo quelle disposizioni. Se ripartite mensilmente, bolletta per bolletta, viene da sè, che dall'11 Marzo al 12 Aprile ci sono 32 Giorni. Diviso per millesimi, l'importo andrebbe attribuito per 19/32 all'inquilino; e per 13/32 al padrone di casa.
NB: se il regolamento non prevede deroghe ( come accade in diversi regolamenti di condomini privi di contabilizzatori di calorie), che una unità sia sfitta o abitata è indifferente ai fini del riparto della spesa per il metano, se è presente una apposita tabella per la divisione delle spese.
Cordiali saluti.

Detrazioni Irpef 50% e nuovo Governo: proroga della legge?

Si è da poco insediato il nuovo Governo e i mercati già reagiscono positivamente alla fiducia accordata dal Parlamento. I risvolti sulle aspettative della popolazione, confortate dall'attenzione al rilancio dell'economia, come confermato dall'abbattimento dell'Imu, vengono ora al punto che molto interessa coloro i quali stanno ristrutturando o vogliono farlo: la detrazione fiscale del 50%, in scadenza il 30 Giugno 2013 sarà prorogata? E' necessaria un'attenzione particolare a questo aspetto che darà respiro all'edilizia su tutto il territorio nazionale, con conseguente semplificazione di accesso al credito, anche se non sarà immediato. Fermo restando che il 30 Giugno 2013 non si esaurirà la possibilità di detrarre dall'Irpef una buona percentuale spesa per la ristrutturazione edilizia, ricordiamo di seguito gli interventi che possono beneficiare della detrazione:

Lista degli interventi ammessi alla detrazione 50% Accorpamenti di locali o di altre unità immobiliari: spostamento di alcuni locali da una unità immobiliare ad altra o anche unione di due unità immobiliari con opere esterne. Allargamento porte: Con demolizioni di modesta entità, realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio. Allargamento porte e finestre esterne: Con demolizioni di modeste proporzioni di muratura. Allarme finestre esterne: Installazione, sostituzione dell’impianto o riparazione con innovazioni. Ampliamento con formazione di volumi tecnici: Demolizione e/o costruzione (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.) con opere interne ed esterne. Apertura interna: Apertura vano porta per unire due unità immobiliari o altri locali con opere interne o apertura sul pianerottolo interno. Ascensore: Nuova installazione o sostituzione di quello preesistente (esterno o interno) con altro avente caratteri essenziali diversi, oppure per adeguamento legge 13/1989. Balconi: Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da quelli preesistenti e nuova costruzione. Barriere architettoniche: Eliminazione. Box auto: Nuova costruzione. (Detraibile, purché reso pertinenziale di una unità immobiliare). Cablatura degli edifici: Opere finalizzate alla cablatura degli edifici, a condizione che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali. Caldaia: Sostituzione o riparazione con innovazioni. Caloriferi e condizionatori: Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di singoli elementi. (Detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al risparmio energetico). Installazione di macchinari esterni. Cancelli esterni: Nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti. Canna fumaria: Nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri preesistenti. Cantine: Effettuazione di suddivisioni interne con demolizioni e ricostruzioni tavolati opere esterne con modifiche delle caratteristiche delle pareti, porte e finestre. Centrale idrica: Riparazioni varie con modifiche distributive interne o esterne. Nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione. Citofoni, videocitofoni e telecamere: Sostituzione o nuova installazione con le opere murarie occorrenti. Contenimento dell’inquinamento acustico: Opere finalizzate al contenimento realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette. (Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge). Cornicioni: Nuova formazione o rifacimento con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Davanzali finestre e balconi: Nuova realizzazione o sostituzione di quelli preesistenti con altri aventi caratteristiche diverse (materiali, finiture e colori). Facciata: Rifacimento, anche parziale, modificando materiali e/o colori (o anche solo i colori). Finestra: Nuova apertura o modifica di quelle preesistenti. Sostituzione con finestre di sagoma, materiale e colori diversi. Fognatura: Nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà fino alla fognatura pubblica). Garage: Riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Nuova costruzione. (Detraibile, se reso pertinenziale ad una unità immobiliare). Gradini: scale Sostituzione gradini interni e esterni, modificando la forma, le dimensioni o i materiali preesistenti. Grondaie: Nuova installazione o sostituzione con modifiche della situazione preesistente. Impianto di riscaldamento autonomo (purché conforme al DM 37/2008 - ex legge 46/90): Nuovo impianto, senza opere edilizie interno Nuovo impianto con opere edilizie esterne (canna fumaria e/o altre opere interne o esterne) per riscaldamento o ventilazione. Riparazioni con ammodernamenti e/o innovazioni. Impianto elettrico: Sostituzione dell’impianto o integrazione per messa a norma. Impianto idraulico: Sostituzione o riparazione con innovazioni rispetto al preesistente. Inferriata fissa: Sostituzione con innovazioni rispetto alla situazione preesistente. Nuova installazione con o senza opere esterne. Infissi esterni: Nuova installazione o sostituzione con altri aventi sagoma, materiali o colori diversi (solo se riguarda l’intera facciata). Interruttore differenziale: Sostituzione o riparazione con innovazioni. Intonaci esterni facciata Intonaci e tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori. Lastrico solare: Rifacimento con materiali diversi rispetto a quelli preesistenti. Locale caldaia: Riparazioni murarie varie con modifiche rispetto alla situazione preesistente. Nuova formazione (volume tecnico) o esecuzione di interventi esterni che modificano materiali- finiture - colori. Lucernari Nuova formazione o sostituzione con altri aventi caratteri (sagoma e colori) diversi da quelli preesistenti Mansarda: Modifiche interne ed esterne con opere edilizie, senza modificarne la destinazione d’uso. Marciapiede: Nuova realizzazione su suolo privato. Messa a norma degli edifici: Interventi di messa a norma degli edifici. (Detraibile, purché compresa nelle categorie di cui all’art. 1 L. 449/97 e siano presentate le certificazioni di legge). Montacarichi: Nuova installazione e sostituzione di quello preesistente con altro avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti. Muri di cinta: Realizzazione e sostituzione con modificazioni rispetto alla situazione preesistente. Muri esterni di contenimento: Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte esterna o nello stesso luogo, ma modificando dimensioni, sagoma, materiali e colori. Muri interni: Nuova costruzione o demolizione e ricostruzione in altra parte interna Parapetti e balconi: Rifacimento o sostituzione con altri aventi caratteri diversi da quelli preesistenti. Parete esterna: Rifacimento anche parziale modificando materiali e colori (o anche solo i colori). Parete interna: Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte interna. Pavimentazione esterna: Nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la superficie e i materiali. Pensilina protezione autovetture: Sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti. Persiana: Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma, materiale e colori diversi. Pianerottolo: Riparazione struttura con dimensioni e materiali diversi da quelli preesistenti. Piscina: Rifacimento modificando caratteri preesistenti. Porta blindata esterna: Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagoma o colori diversi. Porta blindata interna: Nuova installazione. Porta-finestra: Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma e colori diversi trasformazione da finestra a porta finestra. Porte esterne: Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagome o colori diversi e viceversa. Recinzioni: Realizzazione di nuova recinzione o sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche diverse. Ricostruzione Demolizione e fedele ricostruzione di edifici. Risparmio energetico: Opere finalizzate al risparmio energetico, realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette. (Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge). Sanitari: Sostituzione di impianti e apparecchiature. Realizzazione di servizio igienico interno. Saracinesca: Nuova installazione di qualsiasi tipo o sostituzione di quella preesistente con innovazioni. Scala esterna: Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pendenza, posizione, dimensioni materiali e colori) diversi dai preesistenti. Scala interna: Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra, modificando pendenza e posizione rispetto a quella preesistente. Serramenti esterni: Nuova installazione o sostituzione con altri aventi finiture e colori diversi dai precedenti. Sicurezza statica: Opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica. Solaio: Sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti. Sostituzione di solai interpiano: senza modifica delle quote. Adeguamento dell’altezza dei solai:, nel rispetto delle volumetrie esistenti. Soppalco: Innovazioni rispetto alla struttura preesistente o nuova costruzione. Sottotetto: Riparazione modificando la posizione preesistente; sostituzione apparecchi sanitari, innovazioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti. Modifiche interne ed esterne con varie opere edilizie senza modificarne la destinazione d’uso. Formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l’esecuzione di opere edilizie varie. (Detraibile purché già compreso nel volume). Strada asfaltata privata: Per accesso alla proprietà. Tegole: Sostituzione con altre di materiale e/o forma diverse da quelle preesistenti. Terrazzi: Rifacimento completo con caratteristiche diverse da quelle preesistenti (dimensioni o piano). Tetto: Sostituzione dell’intera copertura. Modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume. Tinteggiatura esterna: Rifacimento modificando materiali e/o colori. Travi (tetto) : Sostituzioni con modifiche. Sostituzione totale per formazione nuovo tetto. Veranda: Innovazioni rispetto alla situazione precedente. Nuova costruzione con demolizione del muro che dà sul balcone creando aumento di superficie lorda di pavimento. Trasformazione di balcone in veranda. Vespaio: Rifacimento. Zoccolo esterno facciata: Sostituzione con altro avente caratteri essenziali diverse.

Mancata convocazione all'assemblea condominiale - Delibera nulla?

Nei lunghi decenni di materia condominiale, dettata dalle norme codicistiche in uso e presto revisionate con la legge sulla riforma del condominio, si è più volte dibattuto sulla nullità di una delibera che venga adottata senza la regolare convocazione dell'assemblea, o con una maggiranza inappropriata o insufficiente. Una recentissima sentenza della Cassazione, la numero 19605 del 12 Novembre 2012, ha fatto ulteriore luce sulla linea già da tempo adottata circa la nullità e l'annullabilità di una delibera. Ora spieghiamo l'essenza della sentenza, poi spiegherò, da amministratore, gli effetti.
Dunque tutto quanto concerne il vizio di convocazione dell'assemblea, nella forma e nella regolarità, la maggioranza con cui viene assunta una delibera, non costituisce presupposto di nullità per una delibera, in quanto essa è annullabile per effetto di formale impugnazione da presentarsi entro trenta giorni dalla notifica della stessa o dal giorno del verbale se il dissenziente è presente. Questo di fatto da una concreta possibilità a chiunque, conscio del fatto di una delibera presa in maniera impropria, di farla annullare. Ma, per contro, consente di liberare il condominio dall'immobilismo delle mancanze dei quorum, o di costituirsi in assemblea anche a mezzo di convocazioni meno formali. Da una parte per un amministratore è un bene tutto ciò, in quanto può accontentare i condòmini che vogliono risparmiare sulle spese postali, evitando raccomandate, ad esempio. Se la raccomandata era una condizione necessaria e sufficiente per difendersi dal presupposto di nullità di una delibera, ora non è più così, o almeno questo è l'orientamento.
Con la riforma del condominio presto convertita in legge, ci sarà tuttavia un punto fermo anche per le assemblee in seconda convocazione: ovvero la maggioranza minima di partecipanti perchè l'assemblea sia costituita.