Tabelle millesimali incomplete: quando l'amministratore serve

L'ultimo caso che mi è stato sottoposto, riguarda una piccola palazzina di recente costruzione composta da 5 unità immobiliari. Alcune di esse hanno l'ingresso indipendente e uno scivolo garages in comune. E' posta in essere il servizio di pulizie, che impiega un certo tempo per la pulizia delle scale che servono solo due appartamenti, poco e niente per la pulizie dei cancelletti privati e altro tempo per la pulizia della rampa garages. Mi si è chiesta in consulenza quali sono i passi da fare affinchè ognuno paghi quel che è giusto, nella spesa per le pulizie. Purtroppo il condominio dispone solo di tabella di proprietà generale, la tabella A, e sin'ora, hanno sempre ripartito tale spesa per questa unica tabella. E questo è legalmente giusto, in quanto non vi è "diversa convenzione" ( ex art. 1123 C.C.) che stabilisce altro criterio di riparto. Ma a fronte della palese necessità di una più equa ripartizione, qual è la risposta del consulente?
- E' necessario interpellare un tecnico abilitato che predisponga il calcolo di una tabella "B" ( Scale-Garages) che individui i partecipanti delle spese per manutenzione e conservazione delle parti comuni ivi individuate. Tale tabella andrà poi approvata in sede assembleare, con delibera opportuna e delibera per allegarla al regolamento di condominio se presente. Meglio inoltre che la delibera contenga la seguente specifica: "Si approva la tabella e la sua validità ha effetto retroattivo, per le spese riguardanti le parti comuni in oggetto, sino all'inizio dell'esercizio corrente".

Ripartizione delle spese condominiali diversa da quella legale

Propongo il caso venutosi a creare in un contesto di "ammodernamento" dell'impianto ascensore in un condominio, per adeguamenti disposti dall'ARPAM durante le verifiche periodiche. Trattandosi di una spesa di una certa importanza, nel momento in cui ho fornito il preventivo ai condomini, non sono mancate osservazioni e perplessità circa il criterio di ripartizione della stessa. Intatti era distinguibile una fazione che sosteneva l'entità straordinaria dei lavori, che implicasse la ripartizione per tabella A di proprietà generale. Tuttavia, nel condominio è presente un regolamento di natura contrattuale, che dispone a chiare lettere che l'impianto ascensore non è proprietà comune a tutti come per l'art. 1117, bensì solo a quei condomini che ne fanno uso. Il regolamento disponeva inoltre che tale impianto andava mantenuto e riparato con ripartizione esclusivamente per tabella C, appositamente redatta. Viene da sè, che anche il lavoro di ammodernamento, andrà a gravare sui condomini presenti in tale tabella, nonostante le opposizioni. Si è aperto tuttavia uno spiraglio, per la fazione che esibiva perplessità, ovvero la convenzione secondo la quale sarebbe possibile adottare un criterio di ripartizione per le spese di straordinaria manutenzione dell'ascensore diversa da quella legale: si fa riferimento in particolare a due sentenze della Corte di Cassazione:

È legittima la ripartizione delle spese condominiali diversa da quella legale ( per contratto, per regolamento contrattuale, per C.C.) in deroga all’art. 1123 secondo comma.

La sentenza Cass. Nr. 3264/05  e 28679/11 conferma la possibilità di stabilire alternativa convenzione tra le parti ( nel condominio) diversa da quella disposta anche dal regolamento contrattuale, con l’unanimità dei consensi.

Ecco dunque che l'unanimità costituirà condizione necessaria e sufficiente per eventuali modifiche nel riparto della spesa. Ma i problemi non si fermano qui. Il regolamento di natura contrattuale, prevede un esplicito articolo per eventuali modifiche da apportare allo stesso secondo le maggioranze previste, ahimè, al secondo comma dell'art. 1136.  Quindi ecco che viene a delinearsi un casus: convenzione di diversa ripartizione stabilita con l'unanimità dei consensi VS modifica del regolamento del condominio consentita con la maggioranza di cui al II comma dell'art. 1136.