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venerdì 2 dicembre 2011
Fano passaggio Digitale Terrestre quando? Switch off...
Stiamo quindi a vedere se le scadenze saranno rispettate o ci lasceranno con qualche problemino proprio sotto le feste.
Nei condomini infatti, già da tempo ci si è mossi per amplificare il segnale e renderlo codificabile in digitale. Questo perchè è sufficiente fare un solo intervento sull'antenna centralizzata condominiale. Se il vostro condominio non dispone di un'antenna centralizzata, è questo il momento giusto per parlarne e "tagliare" a zero la giungla di antenne che verosimilmente ricoprirà il vostro tetto.
mercoledì 28 settembre 2011
Terrazza ad uso esclusivo a copertura di garages di proprietà e parti comuni in condominio
Non vi nascondo la necessità di diverse assemblee poste a monte della delibera, in quanto ovviamente, da parte dei proprietari delle autorimesse direttamente coperte dalle terrazze esclusive, vi è una certa resistenza. Dall'altra parte, vi è una maggioranza in condominio che intende applicare l'articolo 1126 del Codice Civile, secondo il quale, 1/3 della spesa del rifacimento dovrà essere sostenuta dai proprietari che hanno uso esclusivo della terrazza e i 2/3 dalle superfici condominiali e private cui tale terrazza funge da copertura.
Da qui si è liberata una vera e propria ricerca nell'ambito della giurisprudenza, in quanto sebbene il panorama di sentenze sia ricco, offre tuttavia decisioni contrastanti tra loro, specialmente se non si tiene conto del fatto che ogni sentenza è applicata ad una perizia del CTU in quello specifico stabile. Nel nostro caso, si tratta di un condominio di un unico blocco di fabbrica, in cui la zona delle autorimesse, è al piano interrato, e mentre tutte tranne le tre in questione sottostanno al blocco centrale sovrastate poi da appartamenti, le uniche tre rimaste, sono esposte alla copertura della terrazza. Nell'analisi storica delle sentenze della Cassazione, si evince che fino agli anni 80, vi era la tendenza all'applicazione rigida dell'art. 1126 CC, tendenza che poi è andata via via mitigandosi, dalla considerazione del fatto che se sotto una terrazza a livello, vi siano delle parti comuni, tanto basta per considerare i 2/3 a carico dell'intero condominio, ponendo in considerazione paritaria la terrazza al lastrico solare. Questo si nota dalle recenti sentenze negli anni 2003 e 2007, per la precisione la nr. 11029 del 15-07-2003 e la 26239 del 13-12-2007.
L'obiettivo di queste sentenze è stato quello di definire come utilità collettiva di preservazione e manutenzione delle parti comuni, siano esse piccoli atrii, corridoi, muri perimetrali e porte di ingresso, la spesa per la manutenzione di una terrazza ( anche ad uso esclusivo) che funge da copertura alle stesse, indistintamente se vi siano anche parti private nelle stesse condizioni.
martedì 27 settembre 2011
Animali in condominio: cani e gatti negli spazi comuni
Alla luce di quanto esposto, chi lascia libero negli spazi comuni il proprio cane, commette una violazione del regolamento di condominio contrattuale ( ove previsto) e dell'ordinanza ministeriale relativamente agli articoli sopra citati.
Ove vi siano la circolazione di animali esterni al condominio ( gatti randagi o cani randagi) bisognerà allora fare segnalazione all'organo competente ( Asl e Polizia Municipale) perchè si attivi al recupero di tali animali e il loro inserimento in colonie di accoglienza gestite da associazioni animaliste.
lunedì 26 settembre 2011
Impianto fotovoltaico in condominio - parte seconda
venerdì 23 settembre 2011
Impianto fotovoltaico in condominio: impianto fotovoltaico su tetto condominiale
Nel vero e proprio boom della Green-Energy, al giorno d’oggi, in cui fioccano incentivi e finanziamenti agevolati per l’installazione del fotovoltaico, viene da chiedersi in ambito condominiale come ci si possa muovere. La normativa è regolata da una circolare dell’ Agenzia delle Entrate 46/E del 19 luglio 2007, la quale disciplina la figura giuridica e fiscale del “percettore” ovvero colui che può percepire introiti dalla vendita in rete dell’energia elettrica che produce, al di fuori di quella che consuma. Questi sono i cosidetti impianti fino a 20 kw, che vengono installati all’interno della proprietà di pertinenza e che fanno fronte alle esigenze di energia domestiche, e laddove vi sia un esubero nella produzione, viene immessa nella rete, venduta, determinando un reddito. Tale reddito viene inserito nella voce “redditi diversi non esercitati abitualmente” a fine anno e non è sottoposto a regime di IVA; nel caso dei condomini infatti, tale reddito viene di norma ripartito per millesimi di proprietà in caso di impianto condominiale. Tale ripartizione va certificata dall’amministratore con apposita dichiarazione e allegata alla dichiarazione dei redditi dei proprietari delle unità immobiliari del condominio. Se invece l’impianto è non al servizio dell’abitazione, e di potenza superiore ai 20 kw, allora viene equiparato alla posizione fiscale di chi vende (energia elettrica) e quindi sottoposto a regime di IVA, con tutti gli obblighi che competono.
Ma se dunque la gestione dei ricavi del fotovoltaico sembra essere semplice e lineare, è altrettanto semplice in condominio installare un impianto? Nel prossimo articolo approfondiremo i casi pratici di richiesta, installazione e modalità di intervento per il fotovoltaico in condominio.
mercoledì 21 settembre 2011
Acquistare una casa in un condominio: consigli utili
Partiamo dal presupposto che una unità immobiliare in un condominio è vincolata ad oneri per il mantenimento delle cose comuni e per tutto quanto previsto dal regolamento contrattuale o assembleare. Per questo motivo, prima del rogito è buona cosa richiedere al venditore una dichiarazione aggiornata dell’amministratore circa i debiti/crediti che tale unità ha nei confronti del condominio. Questo documento può essere richiesto da colui che vende in qualsiasi momento, per questo motivo, chi compra deve esigere una copia della situazione contabile dell’unità che sta per acquistare.
Questo aspetto è molto importante perché nel momento in cui sarete i nuovi proprietari dell’unità immobiliare, l’amministratore ha voi e solo voi come “interlocutore” cui esigere eventuali debiti pendenti. Questa necessità è avvalorata dall’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, e parla chiaro: chi acquista in un condominio è tenuto al saldo dei debiti per l’anno in corso e quello precedente ( per anno si intende l’esercizio contabile del condominio). Per cui, se non foste stati messi al corrente per tempo, dei debiti pendenti su quell’appartamento che avete acquistato, dovrete fare un mea-culpa e andare incontro a questo assolvimento. È per questo motivo che è buona norma, prima di firmare un acquisto, verificare che non vi siano debiti, o se vi siano, concordate l’importo da defalcare dalla cifra stabilita.
È importante inoltre, richiedere una copia del regolamento contrattuale o assembleare del condominio. Soprattutto nel caso del regolamento contrattuale, è possibile che vi siano delle limitazioni imposte alla destinazione d’uso delle unità nel condominio, alla detenzione di animali domestici e quant’altro. Quindi, siate sicuri al cento per cento di quello che acquistate, e cercate di acquisire tutte le informazioni necessarie al momento opportuno!
martedì 19 luglio 2011
Amministrazione Condomini Fano
martedì 24 maggio 2011
Ripartizione spese dei terrazzi e balconi
Infatti nella prima parte trattata nella rubrica, non mi sono limitato a proporre la distizione principale "Prima di tutto è necessario fare una distinzione tra quelli che sono gli scoperti ad uso esclusivo, appunto i balconi aggettanti, terrazzi a livello, lastrici solari e giardini pensili. In questo articolo, partiamo dai balconi aggettanti, ovvero quelli che tutti conosciamo come “balconi”. I balconi aggettanti, sono i classici balconi che determinano un prolungamento del calpestio dell’unità di proprietà, di cui costituiscono accesso esclusivo e di pertinenza. Pertanto, i balconi aggettanti sono una vera e propria superficie esclusiva accessoria all’unità immobiliare a cui offrono “lo scoperto”. Tante sono le sentenze a riguardo"
Ma ho poi riportato alcune importanti sentenze per la ripartizione delle spese tra terrazze a livello, balconi aggettanti, lastrici solari, in ambito condominiale. Infatti le sentenze con il passare del tempo si sono evolute, si sono aggiornate ed alcune, anche se risalenti solo a 10 anni or sono, vengono considerate obsolete.
Nicola Mancini -Studio Amministrazione Condomini
Amministratore di condominio città di Fano ( PU )
martedì 22 marzo 2011
Amministratore Mediazione e conciliazione in condominio
Il Decreto Legislativo n. 28 del 4 marzo 2010 detta norme in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione di contenziosi civili e commerciali.
L’articolo 5, al comma primo di tale decreto, sancisce che l’obbligo di conciliazione o quantomeno il tentativo, va applicato anche in materia di condominio, con la propedeuticità di un’azione che deve precedere l’eventuale ricorso in giudizio di dispute, contenziosi o liti.
Ad oggi tuttavia, la domanda di conciliazione, resta ancora facoltativa, ma tra circa un anno, diventerà obbligatorio intraprendere la strada conciliatoria per dispute e liti condominiali, prima di portare il tutto in tribunale.
Nella casistica di situazioni in condominio che possano essere contemplate dalla conciliazione, sono spesso legate a situazioni che riguardano le proprietà esclusive e quelle condominiali, le delibere assembleari, violazione del regolamento di condominio.
La conciliazione di per sé, altro non è che il tentativo di risolvere bonariamente e tramite accordo tra le parti il contenzioso, che altrimenti necessiterebbe di essere posto a giudizio. Un esempio pratico è l’impugnazione di una delibera da parte di un condomino che la reputa nulla e su cui ha da obiettare. E fino ad eventuale annullamento da parte dell’autorità giudiziaria, l’amministratore ha l’obbligo di eseguire le delibere assembleari ai sensi dell’art. 1130 del Codice Civile: ma di fronte ad una impugnazione, se nella veste dell’amministratore si configura anche quella del conciliatore, come potrà questi esercitare la propria attribuzione dei poteri di eseguire la delibera e nel contempo avviare una conciliazione finalizzata ad un accordo tra le parti? Questo nuovo decreto, dunque lascia ancora un po’ di perplessità, e trovandosi in attuazione da pochissimo tempo ancora, non si possono avere dei riscontri tangibili della sua efficacia in materia di condominio.
venerdì 28 gennaio 2011
Responsabilità penale del committente i lavori: il condominio
Questa sentenza fa discutere. Da parte dell'amminsitratore c'è la volontà di rivolgersi sempre a ditte che siano in regola e che adottino sempre ogni misura necessaria per la sicurezza, ma se queste in assenza della "vigilanza" del committente, vengono infrante?
Come può l'amministratore sincerarsi che la ditta cui commissiona l'intervento ( ad esempio il ripristino del catrame su un comignolo) adotti tutte le misure di sicurezza? Trattandosi sovente di interventi di ordinaria manutenzione, spesso a ditte che conoscono l'immobile dove intervenire, l'amministratore dovrà presenziare alla prestazione d'opera per tutto il tempo?
giovedì 27 gennaio 2011
Nuova legge riforma del Condominio: amministratori e nuove norme
Tanto per dare un assaggio, la legge propone che gli amministratori di condominio debbano essere iscritti alla Camera di Commercio. Tra i punti salienti, l'obbligatorietà dell'assicurazione professionale per amministratori di condominio, che copra anche inadempienze sul fronte dell'obbligo di riscossione dei contributi condominiali. Presto, il non riscuotere i contributi condominiali sarà equiparabile all'inadempienza dell'amministratore che potrà un domani doverne rispondere! Inoltre, fondamentale punto di svolta è la facoltà dell'assemblea di affidare la revisione dei conti condominali ad un esterno, laddove vi siano perplessità o sospette irregolarità.
Altro punto degno di nota in questo post introduttivo, è senza dubbio la novità sulla maggioranza con cui viene costituita l'assemblea in prima convocazione: i due terzi del valore.
Dunque la nuova legge proposta per la riforma del Condominio sarà presto realtà!