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giovedì 26 novembre 2009

Un caso tremendamente attuale: inquilini in cassa integrazione

Chi amministra condomini, avrà sicuramente avuto a che fare con situazioni, ahimè, drammatiche circa la situazione economica in Italia di questi tempi: l'instabilità del lavoro, il grande numero di lavoratori in cassa integrazione. E' così che oltre ad essere l'economia del paese fortemente in stallo, sebbene utlimamente si parla di lieve ricrescita, anche l'economia di un condominio è seriamente compromessa nella casistica che vede diversi condomini in cassa integrazione, con conseguente impossibilità di pagare le spese condominiali. Qui è importante il rapporto tra condomini ed amministratore: che significa? Che il dialogo è alla base di tutto. Essendo la buona fede alla base di quanto può essere detto dal condomino in difficoltà, la comprensione è d'obbligo e da parte dell'amministratore, e da parte dell'intero condominio. Va da sè il fatto che ogni condominio potrebbe adottare una strategia per risollevarsi dalla momentanea crisi. Un esempio che mi sento di proporre è senza dubbio un confronto ufficiale ( con assemblea straordinaria ) in cui vengano messi a delibera l'eventuale sospensione momentanea di alcuni servizi come le pulizie ad esempio. Questo va compreso dal resto del condominio che problemi non ne ha, ma da una parte verrà incontro ai condomini che, loro malgrado, non possono far fronte alle spese condominiali complete di tutto. Già l'esclusione di alcuni servizi, potrebbe alleggerire le rate del condominio e rendere meno drastica la situazione di cassa a fine anno.

E' dunque finita l'era delle raccomandata A/R ?

La risposta è no. La PEC, o posta elettronica certificata ha valore legale per certificazione della ricezione del messaggio solo se viene indirizzata ad un'altra PEC. A nulla vale dimostrare che la propria PEC ha inviato un messaggio ad un account di posta non certificato, perchè la consegna del messaggio non è garantita da alcun ente certificatore. Se con il tempo, si avrà questa possibilità, allora qualsiasi mail certificata ad account non certificati, potrebbe valere come una raccomandata, ma allora che fine farebbero tutti gli uffici postali in Italia?

mercoledì 18 novembre 2009

mercoledì 11 novembre 2009

Posta elettronica certificata per amministratori di condominio

Grazie al largo utilizzo che gli amministratori di condominio fanno dell'invio raccomandate a/r con ricevuta di ritorno dunque, è bene parlare della PEC, o posta elettronica certificata, di cui devono per legge premunirsi tutti i liberi professionisti di qui a tre anni (articolo scritto in data 11-11-2009 nda). Tuttavia, non rientrando nell'obbligatorietà del provvedimento, gli amministratori di condominio, farebbero bene a munirsi di un account certificato dal momento che il valore legale di una email certificata è lo stesso di una raccomandata con ricevuta di ritorno.

martedì 3 novembre 2009

Adeguamento degli ascensori al DM del 23 luglio 2009

Dal 2 settembre 2009 è in vigore un decreto per il miglioramento della sicurezza degli impianti ascensoristici anteriori alla direttiva 95/16/CE.
Il decreto prevede l'adeguamento degli impianti ascensori installati prima del 1999 alle normative di sicurezza obbligatorie per quelli di nuova installazione. Tale adeguamento non dovrà avvenire immediatamente, ma sarà graduale da 5 a 15 anni, consentendo di programmare nel tempo gli inverventi previsti. Gli step previsti dal decreto sono:
- Il proprietario o legale rappresentante deve richiedere all'ente di controllo una verifica straordinaria finalizzata alla realizzazione di un'analisi dei rischi presenti nell'impianto stesso (art. 2 del D.M.)
- L'ente di controllo che ha effettuato l'analisi dei rischi prescrive i seguenti interventi di adeguamento sull'impianto in apposito verbale ( art. 3 del D.M.)
- La ditta di manutenzione, esegue gli interventi di adeguamenti prescritti dall'ente di controllo ( art. 3 del D.M.)
- L'ente di controllo deve verificare alla scadenza dei tempi previsti dal decreto, l'avvenuta esecuzione dei lavori di adeguamenti prescritti ( art. 4 del D.M.)
- In caso di mancata esecuzione degli interventi di adeguamento, prescritti dall'ente di controllo nei tempi previsti dal decreto, l'ascensore non potrà essere tenuto in esercizio ( art. 5 del D.M.)

lunedì 2 novembre 2009

Il regolamento di condominio - come è fatto e da chi?

Quanti tipi di regolamento esistono?

Esistono due tipi di regolamento condominiale:
a) il regolamento contrattuale o esterno (cioè non emanato dall'assemblea), che può essere:
•preliminare alla costituzione del condominio,
•predisposto dall’unico proprietario dell’edificio (di solito l’impresa costruttrice),
•espressamente citato negli atti di vendita delle singole unità immobiliari (rogiti di acquisto);
•approvato all’unanimità dall’assemblea dei condomini.
Questo regolamento, oltre all’esposizione dei diritti e degli obblighi dei singoli, secondo quanto dettato dal Codice civile, può prevedere particolari limitazioni ai diritti dei singoli condomini. Tale regolamento può essere modificato solo con voto unanime di tutti i condomini (Cassazione 8.2.1975, n. 506) e l’impugnazione non è consentita al singolo condomino (Tribunale di Foggia 4.5.1965).

b) il regolamento di emanazione assembleare o interno.
La sua approvazione spetta all’assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (cioè la metà più uno) e almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000). Il regolamento così approvato può essere impugnato dal condomino dissenziente, entro 30 giorni dalla delibera o dalla comunicazione dell’avvenuta delibera (per gli assenti), ricorrendo al giudice.
L’assemblea può modificare il regolamento di condominio interno con un nume¬ro di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 500/1000.

Amministratori di Condominio Marche - Fano - Pesaro e Urbino

A Fano è operativo il primo amministratore di condominio "lowcost". L'amministrazione condominiale a Fano trova il primo rappresentante di una community di amministratori di condominio in Italia che aderiscono ad una iniziativa interessante e dalla parte dei condomini. L'amministratore di condominio lowcost infatti, opera in assenza di un ufficio ad uso commerciale, in casa propria o in un piccolo spazio dedicato allo svolgimento della sua attività. L'amministrazione condominiale lowcost raggruppa gli amministratori di condominio a Fano ad esempio, che aderiscono all'iniziativa. Entrare nel sito www.condominiolowcost.com e alla sezione Condomini, si può accedere ai dati per contattare gli amministratori di condominio nella città di Fano.

Argomenti Trattati

Inquilino moroso (7) Amministratore obbligo (6) Mod. 770 Semplificato per i Condomini (6) Manutenzione Straordinaria - Detrazioni fiscali (5) Obbligo di amministratore di condominio (5) Amministratori di condominio e posta certificata (4) Vizi di costruzione nei condomini (4) Amministratore di condominio Fano (3) Balconi e Terrazzi (3) Fotovoltaico in condominio (3) Piano casa in condominio (3) Riforma del Condominio 2012 (3) Riscaldamento centralizzato in condominio (3) Cambiare amministratore di condominio (2) Conciliazione e Mediazione (2) Digitale terrestre (2) Obblighi fiscali condominio (2) Ripartizione delle spese (2) Ripatizione delle spese (2) Rumori molesti in condominio (2) infiltrazioni terrazzo (2) Acquisti in condominio - Consigli (1) Adeguamento ascensori antecedenti alla 95/16/CE (1) Agenzia delle Entrate (1) Amministratori Condominio FANO (1) Amministratori di condominio - Notizie (1) Animali in condominio (1) Antincendio (1) Decreto ingiuntivo ed esecuzione immobiliare (1) Enel e condominio (1) Infiltrazioni balcone (1) Infiltrazioni garages (1) News - Marzo 2012 (1) Nuovo proprietario e quote in sospeso (1) Pagamento oneri condominiali (1) Questioni condominiali (1) Raccomandate A/R (1) Regolamento di condominio (1) Riforma del Condominio 2011 (1) Unità immobiliare sfitta (1) appartamento sfitto condominio (1) autogestione in condominio (1) autorimesse in condominio (1) certificata (1) certificazione condominio 2 (1) chi paga (1) condominio (1) contabilizzazione del calore (1) convocazione assemblea condominio (1) detrazioni (1) ditta costruttrice fallimento (1) dlgs 102-2014 (1) fax (1) fiscali (1) forma (1) franchigia polizza condominio (1) garage condominiali (1) gasolio (1) obbligo (1) pec (1) polizza condominiale franchigia (1) ripartizione franchigia polizza condominio (1)