Inquilino moroso che non paga le quote: valenza del dialogo

Riflessioni professionali sull'Italia che sta cambiando.
Quante volte, nell'esercizio della mia attività, mi son trovato a sollecitare delle quote condominiali non versate.
Si tratta dell'aspetto più triste di questa professione, dal momento che da una parte ti pone in rappresentanza di un ente, il condominio, capace di pignorare dei beni alla "velocità della luce", anche di fronte a concrete difficoltà delle persone. Ma è questa la situazione conflittuale che un amministratore vive nel momento in cui percepisce la buona fede con cui una famiglia confessa di non avere i soldi per comprare da mangiare, e dall'altra le esigenze di una moltitudine di condòmini che pretendono che i servizi di un condominio non vengano sospesi.
Circostanze e realtà sempre molto individualizzate, differenti fra loro e che meritano da parte del professionista, una certa comprensione. E' qui che il saper gestire la situazione, i modi e i tempi, fanno la differenza tra gli amministratori.
Cogliere i modi giusti di intervento, i punti di incontro, le leve necessarie per agire, ottenere risultati e risposte e talvolta, la pazienza degli altri condòmini.
L'Italia sta attraversando un brutto periodo e i casi di insolvenza sono sempre più frequenti e le situazioni sempre più critiche. L'amministratore di condominio non ha il rigore di Equitalia, ma a volte deve barcamenarsi tra le scadenze delle bollette e le rate che arrivano sempre più in ritardo; ciononostante, le "cartelle" esattoriali che recapita, trasudano una certa umanità e comprensione. Saperla cogliere e sfruttarla in maniera costruttiva, è quello che fa del condòmino moroso una persona che piano piano rientrerà nelle scadenze con spirito collaborativo.
Quando invece vengono posti muri (di gomma), e ci si chiude nel silenzio, allora diventa difficile per l'amministratore o il suo legale, instaurare il dialogo per il rientro e tutto diventa più grigio.

Acquisto di immobile in condominio - debiti del vecchio proprietario

Si rafforza nuovamente con la ultimissima sentenza della corte di Cassazione nr. n. 2979 del 27 Febbraio 2012, il concetto già ampiamente discusso in giurisprudenza circa i debiti esistenti su una unità immobiliare che viene venduta ad un ingnaro acquirente; nel dettaglio, l'art. 63 delle Disposizioni attuative del Codice Civile, ha da sempre posto un inequivocabile principio codicistico secondo il quale chi compra, è obbligato solidalmente al versamento di quanto è dovuto per l'unità immobiliare per l'anno in corso e l'anno precedente. Questo sta a significare che il condòmino propriamente detto, cioè il proprietario, è l'unico interlocutore dell'amministratore, il quale ha titolo e diritto di chiedere il saldo di quanto dovuto. Da una parte è buona norma per chi compra farsi certificare dall'amministratore la situazione aggiornata delle quote condominiali e saldi dell'immobile oggetto di compravendita, e dall'altra non vi è appiglio alcuno per volersi esimersi dagli obblighi di cui si entra titolare dal momento dell'acquisto.
Antecedentemente al biennio dunque, che fare dei debiti residui? Nell'ipotesi che il nuovo acquirente sia obbligato al pagamento degli oneri per l'anno in corso e il precedente, che fare se all'anno precedente ancora risultino dei residui? Il nuovo acquirente, proprio in virtù delle disposizioni di legge, può opporsi al pagamento, ma è una situazione possibile? Generalmente l'amministratore non fa trascorrere più di un anno, prima di attivarsi nei confronti del condomino moroso per il recupero della somma. Se questo non avviene, è di certo consentito dall'assemblea. La stessa assemblea che in un caso simile, potrebbe trovarsi a doversi accollare il residuo antecedente al biennio.
Sono casi estremi e particolari che da una parte, giustifica il diritto dell'amministratore a richiedere il pagamento, anche con recupero forzoso delle somme, onde incappare in simili e scomode circostanze.

Inquilino moroso in cassa integrazione

Spesso accade di vedere nell'esperienza professionale, casi in cui un inquilino non è in grado di sostenere le spese condominiali a causa della fase di stand by del proprio lavoro, ad esempio a causa della cassa integrazione. In piccoli condomini sopratutto, il caso in cui un condomino, nella fattispecie un inquilino non paga le quote condominiali, si creerà ben presto un buco nel bilancio che vedrà nel giro di un anno appena, il condominio in grave difficoltà. Da una parte sussiste la contemplazione "umana" della situazione dell'inquilino moroso, dall'altra il diritto degli altri di godere dei servizi ed utenze per le quali pagano. E allora, qual è il modo per tamponare il buco che può creare un inquilino moroso? Se si stratta di un inquilino appunto, sarà preseto affidata la competenza del saldo al rispettivo proprietario, come previsto dalla legge: il quale provvederà poi al recupero del credito come meglio crede. Se si tratta di un proprietario invece, su di esso ricade la completa responsabilità di provvedere al pagamento delle rate condominiali. Se questi proprietario dell'appartamento, al momento non ha lavoro e non è in grado di far fronte al pagamento delle spese come gli altri condomini, suggerisco il massimo dialogo tra le unità condominiali; ben venga anche l'attribuzione di eventuali incarichi o lavoretti come controvalore del dovuto da parte dell'inquilino moroso. Non escludo infatti l'eventualità che un condomino in grave difficoltà finanziaria per mancanza di lavoro, che posso provvedere al mantenimento del giardino, alle pulizie, almeno fino a quando non avrà ristabilito la propria attività lavorativa.

Inquilino moroso non paga le quote condominiali

I casi in cui l'inquilino non paga le quote condominiali sono una realtà tristemente attuale.
Il tristemente, è stato aggiunto in quanto molti di questi casi, sono rappresentati da realtà di famiglie in preda alla disoccupazione, vittime della crisi e in cassa integrazione.
E' indubbio che, di fronte a simili emergenze, l'inquilino capofamiglia, dia priorità alle spese di prima necessità, lasciando per ultime le quote condominiali. Ora il proprietario si troverà vittima di questa situazione in stallo.
Andiamo ora ad approfondire meglio gli aspetti legali di situazioni in cui l'inquilino diventa moroso e non paga le quote condominiali.
Le richieste al forum provengono in larga parte dai proprietari, i quali si chiedono quali siano i rischi e le cose da fare; è molto semplice. Il proprietario è il titolare della rivalsa da parte del condominio circa le inadempienze sui versamenti del proprio inquilino. Questo significa che se l'inquilino non paga, le quote condominiali sono a carico del proprietario il quale, se dovesse rifiutarsi, dovrà farsi carico anche delle eventuali spese legali per l'ingiunzione che attuerà il condominio attraverso il suo mandatario ( l'amministratore). L'unica tutela che il proprietario ha in simili situazioni è la risoluzione del contratto di locazione: se l'ammontare delle cifre non corrisposte al condominio ha un importo pari o superiore a due mensilità di affitto, potrà avvalersi della risoluzione anticipata del contratto.
E' per questo motivo che più volte si legge il consiglio di far includere, la quota condominale in piccole rate nei canoni d'affitto.

L'inquilino moroso

Date le numerose richieste che vengono evase via web a proposito di situazioni critiche nelle finanze condominiali cagionate da pagamenti arretrati per inquilini morosi è bene spendere qualche parola in più.
In questo periodo di crisi mondiale dell'economia, scendendo nella peculiarità della casistica italiana, i casi in cui un capofamiglia si trova in cassa integrazione e non è in grado di pagare le spese condominiale si contano a migliaia.
Di certo non si può parlare di una negligenza nell'assolvere gli oneri nei confronti del condominio, e forse è meglio pagare di impossibilità. Tuttavia, in un condominio le spese vanno sostenute, pena la sospensione dei servizi e delle utenze. Questo vale per spiegare il fatto che un amministratore, sebbeno comprenda la situazione nei confronti di un condomino moroso, non può non svolgere il suo lavoro, ovvero sollecitare quanto dovuto. Se non facesse ciò, gli altri condomini i quali non abbiano debiti pendenti, troverebbero il modo di poter dire che l'amministratore non svolge il suo lavoro. L'amministratore è tenuto a dimostrare che se le scandenze non vengono rispettate, a tempo debito abbia provveduto alla comunicazione nei confronti dei condomini morosi. Se non lo facesse, si pone nella condizione di essere messo in discussione e rischia di perdere l'incarico. Per cui a sua volta, provvederà a sollecitare il dovuto all'inquilino prima e al proprietario poi.
Questo perchè la legge prevede che qual'ora l'inquilino moroso non possa sostenere le spese o non voglia, la rivalsa del condominio avverrà nei confronti del proprietario che suo malgrado dovrà pagare le quote arretrate. Quindi la comunicazione anche tra inquilino e proprietario è fondamentale: perchè dico ciò? Perchè se da parte dell'inquilino moroso c'è la volontà di provvedere poi al rimborso delle quote arretrate nei confronti del proprietario a causa di una momentanea impossibilità nel farlo, potrebbero sussistere i motivi per una normale durata del contratto. Altrimenti, il proprietario potrà richiedere lo scioglimento dello stesso qualora sia maturato un debito pari al doppio di una mensilità del canone d'affitto.
Il link rimanda all'importanza della conciliazione nel mondo giudiziario e sopratutto nelle casistiche condominiali.

Quando l'inquilino moroso ci mette il "dolo"...

Se l'inquilino moroso ha voglia di far perdere tempo all'amministratore un po' troppo bonario, ha pane per i suoi denti. Mi riferisco al fatto che, sulla buona fede, un amministratore di condominio invii comunicazioni, verbali, bollettini di pagamento tramite posta ordinaria. L'inquilino moroso, potrebbe avvalersi della facoltà di dire di non aver ricevuto alcuna comunicazione, e l'amministratore di condominio, avendo spedito fin'ora tutto per posta ordinaria, non può certificarlo. Ora l'amministratore deve inviare di nuovo tutta la documentazione, possibilmente in un solo plico e (mi auguro questa volta) a mezzo di posta raccomandata. Qui si è rotto un equilibrio: da una parte l'amministratore che si fida dei condomini e invia (a titolo di risparmio per il condominio) le comunicazioni a mezzo di posta ordinaria... dall'altra il condomino che riceve le comunicazioni a "basso costo" ed è in buona fede. Se salta questa situazione, il rapporto tra amministratore e condominio viaggerà sempre e solo tramite posta raccomandata a/r, il che significa un addebito in spesa PERSONALE per il condomino con cui si è rotto l'equilibrio, di € 3,90 ad ogni comunicazione solo di spesa postale (poi si aggiunga fotocopie, buste...)
Quindi facendo il punto della situazione, il condomino che sostiene che la posta "a lui non arrivi" ora pagherà a caro prezzo tale affermazione, d'altro canto l'amministratore non potrà più correre il rischio che egli non riceva le suddette, con ulteriore perdita di tempo per il condominio...
Se l'equilibrio dovesse ristabilirsi, ben venga, altrimenti, il condomino può sempre sperare che l'amministratore si doti di Posta elettronica certificata, cosa di cui, al momento non è obbligato!

Un caso tremendamente attuale: inquilini in cassa integrazione

Chi amministra condomini, avrà sicuramente avuto a che fare con situazioni, ahimè, drammatiche circa la situazione economica in Italia di questi tempi: l'instabilità del lavoro, il grande numero di lavoratori in cassa integrazione. E' così che oltre ad essere l'economia del paese fortemente in stallo, sebbene utlimamente si parla di lieve ricrescita, anche l'economia di un condominio è seriamente compromessa nella casistica che vede diversi condomini in cassa integrazione, con conseguente impossibilità di pagare le spese condominiali. Qui è importante il rapporto tra condomini ed amministratore: che significa? Che il dialogo è alla base di tutto. Essendo la buona fede alla base di quanto può essere detto dal condomino in difficoltà, la comprensione è d'obbligo e da parte dell'amministratore, e da parte dell'intero condominio. Va da sè il fatto che ogni condominio potrebbe adottare una strategia per risollevarsi dalla momentanea crisi. Un esempio che mi sento di proporre è senza dubbio un confronto ufficiale ( con assemblea straordinaria ) in cui vengano messi a delibera l'eventuale sospensione momentanea di alcuni servizi come le pulizie ad esempio. Questo va compreso dal resto del condominio che problemi non ne ha, ma da una parte verrà incontro ai condomini che, loro malgrado, non possono far fronte alle spese condominiali complete di tutto. Già l'esclusione di alcuni servizi, potrebbe alleggerire le rate del condominio e rendere meno drastica la situazione di cassa a fine anno.