"In un condominio composto da 20 villini a schiera , ogni villino e' composto da un appartamento al piano terra ed uno al primo piano. Utilizzando spazi esclusivamente privati, (non si vanno a toccare spazi condominiali ), in ampliamento si vorrebbe realizzare una stanza al piano terra e di conseguenza realizzare un terrazzo per l'appartamento del primo piano . Si utilizzeranno le norme riguardanti il piano casa. La domanda e' : si necessita della approvazione dell' assemblea condominiale ? Se si , quale maggioranza in millesimi e' necessaria? Molte grazie, Romano Chiedo scusa. Con riferimento alla mail di pochi minuti fa' , dal' art. 1122 della nuova legge sembrerebbe che non sia necessaria l'approvazione del condominio ma solo informare l'amministratore che ne riferisce al' assemblea. Ancora grazie, Romano ".
Risposta: Gentile sig. Romano, è bene partire da un presupposto geografico che determina la validità della mia risposta. Infatti le Regioni, in materia di "Piano Casa" hanno adottato criteri differenti, quindi quello che è valido nella Regione Marche, può non esserlo nel Lazio o in Lombardia. Il mio riferimento trova appunto fondamento nella L.R. 19/2010 della Regione Marche ad esempio. Con essa, si è riformulato il testo della Legge precedente, limitando l'applicabilità di incremento di cubatura all'esclusiva proprietà dell'interessato. In questo modo, tutta la mescolanza di metri cubi delle varie proprietà (a me non interessa, ti vendo i miei metri cubi...) è stata tolta dai giochi.
Ora chiaramente, il piano casa è applicabile solo e in massima misura in quella stabilita dalla legge. Per ogni unità immobiliare.
Ora, è transitiva la deduzione che così stando le cose, se aumento del 20% la mia abitazione, posso perchè la legge me lo consente, e dunque, che vuole da me il condominio?
Nel caso di specie, una schiera di 20 villette è armonizzato dall'uguaglianza delle singole, siano esse disposte in fila esatta o in diagonale o comunque sia stato realizzato. Un bene comune è il decoro architettonico, o estetica del "condominio". Immaginiamo che la villetta centrale, realizzi una stanza nel mezzo del giardino, e il piano di sopra quindi un terrazzo. La disarmonia percepita diventa quindi apprezzabile? E' considerato alterato il decoro architettonico? L'art. 1122 di cui parla, riporta che nelle parti "attribuite in proprietà esclusivao destinate all'uso individuale, il condòmino NON può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al DECORO ARCHITETTONICO dell'edificio." Quindi, visto che l'argomento determinante è il decoro architettonico, viene da chiedersi: quale maggioranza può valutare tale alterazione?
La risposta è dubbia: in realtà se il pregiudizio al decoro è reale, basterebbe l'obiezione anche di un solo condòmino. Questo implicherebbe la garanzia assoluta solo da una maggioranza di 1000 millesimi.
Ma qualsiasi lavoro che interessa la facciata da un condominio, dalla scelta del suo colore, o un lavoro di straordinaria manutenzione, la maggioranza di cui al secondo comma art. 1136 è già garante di una buona dose di sicurezza. Esprimo dunque che in un contesto assembleare dove la maggioranza esprime parere favorevole, con un valore di oltre 500 millesimi, ritengo che si possano dormire sonni tranquilli. Ma laddove ad una proposta come da lei descritta, dovessi avere un'equa distribuzione di pareri, forse desisterei dall'impresa.
