Riporto di seguito la domanda di un lettore, per un caso assai frequente: l'infiltrazione di acqua piovana dai lastrici solari, che causa danni agli appartamenti sottostanti.
"Gentile Nicola
la ringrazio di questa possibilità.
Il condominio in cui abito ha sin da subito evidenziato molti difetti. L'impresa è fallita e il condominio ha deciso di completare a proprie spese i lavori. Tra questi il fatto che l'acqua dalle terrazze (la mia una di queste) piove negli appartamenti sottostanti. Ora tutti i condomini parlano di far pagare 1/3 ai proprietari delle terrazze ed il resto al condominio. Ma essendo questo un difetto di costruzione riscontrabile già dal primo giorno, non dovrebbe essere tutto a carico del condominio ?
Grazie"
Risposta:
Gentile sig. Giuseppe, la notizia che le spese per il rifacimento e manutenzione dei lastrici solari vanno ripartite secondo l'art. 1126 C.C. ( 1/3 a carico del proprietario del lastrico, 2/3 a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura) è corretta. Infatti tale articolo, anche oggetto di numerose interpretazioni che hanno dato luogo a innumerevoli cause civili, è il fondamento per la ripartizione delle spese in cui un lastrico ad uso esclusivo, funga da "tetto" agli appartamenti sottostanti. Nel suo caso, viene evidenziato che il difetto si è manifestato sin dall'inizio, ma ciò non costituisce deroga al criterio sopraccitato. Infatti il vizio di costruzione va formalizzato con opportune perizie e portato davanti ad un giudice. Nel caso di una ditta non più esistente, o presunta tale, causa fallimento, la scelta del condominio appare la più logica, dal momento che anche con un accertamento tecnico preventivo, avendo a che fare con una controparte incapiente per fallimento, non si avrebbero margini per una rivalsa. Quindi a nulla servirebbero le considerazioni che il difetto si sia manifestato sin da subito, se non a ricordare che andava eventualmente attivata una segnalazione formale del vizio non appena veniva scoperto. A distanza di tempo, e dopo che la ditta sia fallita, non ci sono possibilità, per lei di esigere alcunchè, se non con l'estremo tentativo a suo tutela: deve attivarsi come singolo condomino, che dovrà concorrere alla spesa per 1/3, assistito da un legale e un tecnico di parte. Il legale è fondamentale per capire se le conviene commissionare la perizia, dopo che avrà verificato lo stato della ditta. Successivamente, se l'esito delle prime analisi è positivo, lei potrebbe richiedere il risarcimento di quanto dovrà corrispondere al condominio nella misura di 1/3, visto che lei ha deciso di fare causa e il condominio no. Certo è che se la prulalità dei condòmini ha deciso di fare i lavori da sè, lascia dedurre che hanno già verificato che non "c'è trippa per gatti", e quindi non vale la pena fare causa perchè non ci sono margini di risarcimento.
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martedì 6 agosto 2013
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