Mancata convocazione all'assemblea condominiale - Delibera nulla?

Nei lunghi decenni di materia condominiale, dettata dalle norme codicistiche in uso e presto revisionate con la legge sulla riforma del condominio, si è più volte dibattuto sulla nullità di una delibera che venga adottata senza la regolare convocazione dell'assemblea, o con una maggiranza inappropriata o insufficiente. Una recentissima sentenza della Cassazione, la numero 19605 del 12 Novembre 2012, ha fatto ulteriore luce sulla linea già da tempo adottata circa la nullità e l'annullabilità di una delibera. Ora spieghiamo l'essenza della sentenza, poi spiegherò, da amministratore, gli effetti.
Dunque tutto quanto concerne il vizio di convocazione dell'assemblea, nella forma e nella regolarità, la maggioranza con cui viene assunta una delibera, non costituisce presupposto di nullità per una delibera, in quanto essa è annullabile per effetto di formale impugnazione da presentarsi entro trenta giorni dalla notifica della stessa o dal giorno del verbale se il dissenziente è presente. Questo di fatto da una concreta possibilità a chiunque, conscio del fatto di una delibera presa in maniera impropria, di farla annullare. Ma, per contro, consente di liberare il condominio dall'immobilismo delle mancanze dei quorum, o di costituirsi in assemblea anche a mezzo di convocazioni meno formali. Da una parte per un amministratore è un bene tutto ciò, in quanto può accontentare i condòmini che vogliono risparmiare sulle spese postali, evitando raccomandate, ad esempio. Se la raccomandata era una condizione necessaria e sufficiente per difendersi dal presupposto di nullità di una delibera, ora non è più così, o almeno questo è l'orientamento.
Con la riforma del condominio presto convertita in legge, ci sarà tuttavia un punto fermo anche per le assemblee in seconda convocazione: ovvero la maggioranza minima di partecipanti perchè l'assemblea sia costituita.

Riforma del condominio 2012: un condomino può fare l'amministratore?

Propongo la domanda di un lettore, che apre anche una parentesi su una delle novità della riforma del condominio 2012.

"Gentile sig.Mancini, desidero porle questo quesito: può un condomìno proprietario fungere da amministratore presso il proprio stabile? Premetto che siamo un contesto di cinque proprietari e deliberiamo la sua nomina già da diversi anni per la semplice ragione che non chiede compensi. Egli risulta svolgere l'attività di amministratore e quindi si presume ne abbia i requisiti ma ultimamente diventa sempre più esigente ed autoritario nell'imporre sue personali iniziative che in genere ci fanno aumentare i costi di consumi elettrici e di acqua. La ringrazio anticipatamente della Sua cortese risposta. Aldo"

RISPOSTA:

"Attualmente la legge prevede che sopra i 4 condomini un amministratore sia obbligatorio. E sì, può farlo un condomino. La riforma del condominio col testo di legge che diventerà presto ufficiale, prevede l'obbligo da 8 condomini in su.

Sul modo di fare, lascio a voi il commento: di certo, lui non è tenuto a fare inziative a propria discrezione ma attenersi alle delibere.

Qualsiasi cosa che non rivesta carattere di urgenza, deve essere comunicata a voi condomini specialmente se comporta delle spese, specialmente perchè siete solo in 5.

Saluti"

Approfondimento con la riforma del condominio 2012: un Condòmino può fare da amministratore? La risposta è "NI". In che senso? Il testo ufficiale parla di sì, a patto che presenti i requisiti richiesti dalla riforma, o a meno che non abbia svolto il mandato almeno per un anno nell'ultimo triennio. Questo di per sè, è un "accomodare" molte situazioni altrimenti scomode. Ovvero negli stabili laddove non vi è amministrazione esterna e professionale, ma che, viste le circostanze e la semplicità di certe gestioni, sono andati avanti per anni da soli, con un "amministratore-condomino". Ora, se la riforma stravolgesse radicalmente anche queste situazioni, si avrebbe la guerra dei piccoli stabili, che a fronte di un passato in cui tutto filava liscio e senza tante spese, ora si troverebbero ad avere un "obbligo" per un incarico professionale da affidare. Ebbene, la riforma del condominio prevede che chi già amministrava il proprio condominio, come condòmino-amministratore, può continuare a farlo. Inoltre, è stata innalzata la soglia dell'amministratore obbligatorio, ai sensi dell'art. 1129 C.C.: non più con "i condomini sono più di 4" ma "i condomini sono più di 8".

Tuttavia, è a rischio "richieste" particolari, nel senso che la riforma gli pone intanto molti obblighi sulla tenuta della contabilità, non ultimo, la facoltà di porre il condominio su apposito sito web, a discrezione dell'assemblea. Quindi, interno o esterno, l'amministratore dovrà avere degli strumenti tecnici sempre più qualificati; non da sottovalutare, l'assicurazione per RC professionale.  

Questo perchè, un amministratore non professionista anche se condòmino, dovrà avere una copertura per danni economici cagionati al condòminio e ai condòmini laddove la sua negligenza o ignoranza, determini situazioni di "danno" involontario e non doloso. Ad esempio, l'amministratore non prende tutti gli accorgimenti necessari per la gestione di un credito, di una situazione di pericolo nelle parti comuni, nell'assolvimento di un obbligo di legge. Tutte situazioni che fanno capo, in termini di responsabilità, all'amministratore.

Ecco dunque che requisiti da una parte, preparazione dall'altra, c'è da aspettarsi che l'amministratore interno fatto da un condòmino, sarà sempre più limitato a micro-condomini di poche unità, con pochi servizi e pochi problemi.  

Nuova Legge Condominio: cambiate le maggioranze di costituzione dell'assemblea

Da 70 anni, la convocazione prediletta di amministratori era la seconda. Vuoi perchè due convocazioni, in orari comodi, rende possibile la dispersione dei partecipanti, perchè in questo modo ognuno preferisce andare il giorno che più gli aggrada, magari perchè in quell'altro c'è una partita in tv. Vuoi anche perchè secondo la vecchia normativa, l'assemblea in seconda convocazione era costituita automaticamente, indipendentemente dai partecipanti. Questo in un certo senso ha sempre costituito un paradosso, dal momento che un'assemblea con 4 intervenuti che rappresentino 280 millesimi del valore totale, in seconda convocazione era regolarmente costituita, ma non ha alcun quorum deliberativo. Quindi di fatto, quell'assemblea non può produrre alcuna delibera. Resta il fatto che un'assemblea in seconda convocazione, costituita e iniziata, poteva vedersi arrivare, dopo qualche tempo, altri condòmini, ritardatari, e ottenere poi una delibera valida! Oggi invece, il "paletto" viene messo all'inizio della seduta: ovvero, in seconda convocazione, se non sono presenti almeno 1/3 dei condòmini che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi, tutti a casa.
Un limite che finisce per portare ad invalidare tante riunioni e far spendere ulteriori soldi al condominio per una nuova convocazione. Voglia questo essere un invito all'estrema puntualità?
Senza dubbio si.