Certificazione per detrazioni fiscali lavori straorinari condominio 2017: tagliato il traguardo.

Nella giornata di ieri, io e molti altri colleghi amministratori di condominio hanno tagliato il traguardo per l'invio delle certificazioni fiscali per detrazioni irpef relative a lavori di straordinaria manutenzione eseguiti nelle parti comuni del condominio nell'anno 2016. Si parla di un vero e proprio parto, perchè le novità introdotte dal Ministero delle Finanze per le certificazioni del 2016, ha lasciato poco spazio per un certosino lavoro di controllo dei dati. La vera novità non è tanto questo aspetto, che per molti poteva essere tutto già censito grazie all'anagrafe condominiale in vigore già da qualche anno, bensì sul fatto che il piano rateale dell'esercizio straordinario, doveva essere predisposto secondo il requisito di attribuzione della spesa e della relativa detrazione. Nel mio caso, a inizio 2016, in un condominio sono stati avviati lavori di staordinaria manutenzione, che prevedevano parte delle spese sotto detraibilità del recupero patrimonio edilizio, mentre parte sotto detraibilità della riqualificazione della prestazione energetica. Ebbene, alla stesura del bilancio preventivo e piano rate, tutto conteneva tutto e le sei rate emesse non facevano distinzione su quali erano destinate al 50% di detrazione irpef e quali al 65%.
L'aggiornamento voluto dall'agenzia delle Entrate, ha fatto si che a tempo record, si mettesse mano ad una verifica del piano rateale che potesse attribuire due rate su sei al recupero per il patrimonio edilizio e 4 rate su sei a quelle per risparmio energetico.
Insomma un lavoro con la clessidra a fianco, che non era previsto e che comunque poteva, con la conoscenza opportuna delle nuove modalità e il giusto anticipo, essere gestito diversamente.
Questo infatti a mio avviso poteva essere gestito dagli amministratori a far data dal 2017, ma di fatto il decreto del Ministero dell'Economia e Finanze del Dicembre 2016, ha imposto un adeguamento retroattivo di un anno.
Comunque, per fortuta questo famoso 7 Marzo 2017 ce lo siamo lasciati alle spalle e dall'anno corrente, il censimento dei piani rateali sarà sicuramente più agevole e pronto per l'invio del prossimo anno.
Certamente, le novità introdotte restringono ancora di più il cerchio sui condomini minimi che vogliano procedere a ristrutturazione con gestione autonoma. Le responsabilità fiscali e contabili sono sempre più selettive e non sempre la gestione dei pagamenti viene interpretata nel modo corretto.
Consiglio quindi ai "fai da te", alcune semplici regole basilari: l'ammontare delle spese pagate con bonifico parlante, durante l'anno solare, deve essere riscontrabile da un ammontare di versamenti uguale o superiore. Tali versamenti, se ricevuti dal 1000 per 1000 dei partecipanti, darà diritto alla piena detraibilità della somma pagata in quell'anno.
Se un solo condòmino non pagasse, la quota che andrà in detrazione per gli altri condomini non è pari all'importo virtuosamente pagato, ma bensì sulla quota ripartita delle spese pagate al fornitore.
Questo è ancora più rigoroso e controllato. Si può anche girare intorno all'ostacolo, interpretando il bilancio come un cumulativo di spese già ripartite dal preventivo sotto forma di spese personali.
Questo sicuramente può essere gestibili in condizioni di piccoli fabbricati, ma chi fa questo mestiere, sa bene che di fronte ad una vasta mole di certificazioni da compilare, laddove un programma gestionale professionale può semplificare il lavoro, una forzatura manuale sulla ripartizione comporta un po' di problemi...
Bene, buon proseguimento a tutti .

Acquisto Gasolio condominio: scorta per più anni, è gestione straordinaria?

Riporto di seguito una mail di un lettore, che mi ha presentato il seguente quesito:
"Ho una mansarda  per le ferie in un stabile di 6 persone abbiamo nominato un amministratore quest'anno lo stesso senza interpellarmi ma sentendo solo a voce 3 persone ha acquistato gasolio per 3 anni presentandomila  richiesta di 2000 euro il 28.2 non scadenza 3.3. 1.4. mi sono meravigliato di questo comportamento  mi ha detto che va bene così e

vorrei sapere se è giusto non avvisarmi di spese straordinarie e se posso pagarle a rate o non pagarle 

grazie

enrico "

Riposta:

Gentile Enrico, sebbene la descrizione dei fatti risulta essere alquanto sintentica, quello che posso dedurre è che alla riunione dello stabile, sia essa ordinaria che straordinaria, si è discusso certamente il bilancio preventivo per la gestione. La gestione dello stabile di 6 unità, deduco sia comprensiva della scorta di gasolio per il riscaldamento centralizzato, dal momento che si fa menzione dell'acquisto di gasolio. Questo tipo di spesa, rientra nell'ordinaria amministrazione e sebbene la maggior parte dei condomìni al giorno d'oggi sia passato a combustibile più efficiente del gasolio e meno costoso ( vedi il metano), alcuni rimangono con il vecchio bruciatore che incendia il gasolio che necessariamente deve essere acquistato al bisogno e conservato nelle cisterne.

Vero è che se si parla di un acquisto valido per i prossimi tre anni, significa che la capacità delle cisterne è tale da consentirlo e il condominio aveva il quorum necessario per deliberarlo. Non si tratta di spesa straordinaria e sono sicuro che se darà uno sguardo indientro nei bilanci precedenti, probabilmente troverà riscontro dell'acquisto del gasolio e magari anche in precedenza veniva sempre fatto in questa maniera.

Oppure quest'anno hanno deciso di procedere all'acquisto per più anni, beneficiando di uno sconto.

Vero è che, come dice lei, utilizzando l'appartamento solo per le ferie, sarebbe opportuno per lei, ove non fosse disponibile la contabilizzazione del calore, valutarne il distaccamento ex art. 1118 C.C.
Quanto agli importi, sta all'elasticità dell'amministratore e del buon senso, considerare una dilazione più lunga di un simile pagamento, a meno che la cosa non fosse stata già discussa in precedenza.