Ripartizione delle spese condominiali diversa da quella legale

Propongo il caso venutosi a creare in un contesto di "ammodernamento" dell'impianto ascensore in un condominio, per adeguamenti disposti dall'ARPAM durante le verifiche periodiche. Trattandosi di una spesa di una certa importanza, nel momento in cui ho fornito il preventivo ai condomini, non sono mancate osservazioni e perplessità circa il criterio di ripartizione della stessa. Intatti era distinguibile una fazione che sosteneva l'entità straordinaria dei lavori, che implicasse la ripartizione per tabella A di proprietà generale. Tuttavia, nel condominio è presente un regolamento di natura contrattuale, che dispone a chiare lettere che l'impianto ascensore non è proprietà comune a tutti come per l'art. 1117, bensì solo a quei condomini che ne fanno uso. Il regolamento disponeva inoltre che tale impianto andava mantenuto e riparato con ripartizione esclusivamente per tabella C, appositamente redatta. Viene da sè, che anche il lavoro di ammodernamento, andrà a gravare sui condomini presenti in tale tabella, nonostante le opposizioni. Si è aperto tuttavia uno spiraglio, per la fazione che esibiva perplessità, ovvero la convenzione secondo la quale sarebbe possibile adottare un criterio di ripartizione per le spese di straordinaria manutenzione dell'ascensore diversa da quella legale: si fa riferimento in particolare a due sentenze della Corte di Cassazione:

È legittima la ripartizione delle spese condominiali diversa da quella legale ( per contratto, per regolamento contrattuale, per C.C.) in deroga all’art. 1123 secondo comma.

La sentenza Cass. Nr. 3264/05  e 28679/11 conferma la possibilità di stabilire alternativa convenzione tra le parti ( nel condominio) diversa da quella disposta anche dal regolamento contrattuale, con l’unanimità dei consensi.

Ecco dunque che l'unanimità costituirà condizione necessaria e sufficiente per eventuali modifiche nel riparto della spesa. Ma i problemi non si fermano qui. Il regolamento di natura contrattuale, prevede un esplicito articolo per eventuali modifiche da apportare allo stesso secondo le maggioranze previste, ahimè, al secondo comma dell'art. 1136.  Quindi ecco che viene a delinearsi un casus: convenzione di diversa ripartizione stabilita con l'unanimità dei consensi VS modifica del regolamento del condominio consentita con la maggioranza di cui al II comma dell'art. 1136.

Detrazioni fiscali lavori di straordinaria manutenzione in condominio 2012

A partire dal 26 Giugno 2012, è in vigore la nuova aliquota di super-sconto per ristrutturazioni edilizie in abitazioni private e condomini. Si tratta di un beneficio che va in applicazione a tutti i pagamenti per lavori di straordinaria manutenzione ai fabbricati eseguiti da qui al Giugno 2013, come da pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale in esecuzione del D.L. nr. 83/2012. Alcuni aspetti che meritano di essere approfonditi: il bonifico, come già veniva fatto per le detrazioni del 36%, deve osservare le caratteristiche seguenti: deve contenere, cioè, la causale di versamento, il codice fiscale del beneficiario dell'agevolazione e la partita Iva dell'impresa beneficiaria del bonifico. Nel bonifico non è obbligatorio inserire le spese per imposte di bollo, oneri di urbanizzazione, ritenute d'acconto, diritti di concessione. Chi ha sbagliato ad effettuare il bonifico omettendo i dati sopra indicati può rifarlo concordandosi con l'impresa per le modalità di recupero dell'importo versato. Rifare ora il bonifico conviene perché si beneficia della detrazione del 50% e non più del 36% come previsto in passato.
Nel contesto condominiale, l'esecuzione di questi bonifici di pagamento alla ditta esecutrice, avviene per mano dell'amministratore, il quale poi emetterà le certificazioni dei versamenti che ciascun condomino ha effettuato per tali lavori.