"Gentile sig.Mancini, desidero porle questo quesito: può un condomìno proprietario fungere da amministratore presso il proprio stabile? Premetto che siamo un contesto di cinque proprietari e deliberiamo la sua nomina già da diversi anni per la semplice ragione che non chiede compensi. Egli risulta svolgere l'attività di amministratore e quindi si presume ne abbia i requisiti ma ultimamente diventa sempre più esigente ed autoritario nell'imporre sue personali iniziative che in genere ci fanno aumentare i costi di consumi elettrici e di acqua. La ringrazio anticipatamente della Sua cortese risposta. Aldo"
RISPOSTA:
"Attualmente la legge prevede che
sopra i 4 condomini un amministratore sia obbligatorio. E sì, può farlo un
condomino. La riforma del condominio col testo di legge che diventerà presto
ufficiale, prevede l'obbligo da 8 condomini in su.
Sul modo di fare, lascio a voi il
commento: di certo, lui non è tenuto a fare inziative a propria discrezione ma
attenersi alle delibere.
Qualsiasi cosa che non rivesta
carattere di urgenza, deve essere comunicata a voi condomini specialmente se
comporta delle spese, specialmente perchè siete solo in 5.
Saluti"
Approfondimento con la riforma del condominio 2012: un Condòmino può fare da amministratore? La risposta è "NI". In che senso? Il testo ufficiale parla di sì, a patto che presenti i requisiti richiesti dalla riforma, o a meno che non abbia svolto il mandato almeno per un anno nell'ultimo triennio. Questo di per sè, è un "accomodare" molte situazioni altrimenti scomode. Ovvero negli stabili laddove non vi è amministrazione esterna e professionale, ma che, viste le circostanze e la semplicità di certe gestioni, sono andati avanti per anni da soli, con un "amministratore-condomino". Ora, se la riforma stravolgesse radicalmente anche queste situazioni, si avrebbe la guerra dei piccoli stabili, che a fronte di un passato in cui tutto filava liscio e senza tante spese, ora si troverebbero ad avere un "obbligo" per un incarico professionale da affidare. Ebbene, la riforma del condominio prevede che chi già amministrava il proprio condominio, come condòmino-amministratore, può continuare a farlo. Inoltre, è stata innalzata la soglia dell'amministratore obbligatorio, ai sensi dell'art. 1129 C.C.: non più con "i condomini sono più di 4" ma "i condomini sono più di 8".
Tuttavia, è a rischio "richieste" particolari, nel senso che la riforma gli pone intanto molti obblighi sulla tenuta della contabilità, non ultimo, la facoltà di porre il condominio su apposito sito web, a discrezione dell'assemblea. Quindi, interno o esterno, l'amministratore dovrà avere degli strumenti tecnici sempre più qualificati; non da sottovalutare, l'assicurazione per RC professionale.
Questo perchè, un amministratore non professionista anche se condòmino, dovrà avere una copertura per danni economici cagionati al condòminio e ai condòmini laddove la sua negligenza o ignoranza, determini situazioni di "danno" involontario e non doloso. Ad esempio, l'amministratore non prende tutti gli accorgimenti necessari per la gestione di un credito, di una situazione di pericolo nelle parti comuni, nell'assolvimento di un obbligo di legge. Tutte situazioni che fanno capo, in termini di responsabilità, all'amministratore.
Ecco dunque che requisiti da una parte, preparazione dall'altra, c'è da aspettarsi che l'amministratore interno fatto da un condòmino, sarà sempre più limitato a micro-condomini di poche unità, con pochi servizi e pochi problemi.
