"Gentile Nicola la ringrazio di questa possibilità. Il condominio in cui abito ha sin da subito evidenziato molti difetti. L'impresa è fallita e il condominio ha deciso di completare a proprie spese i lavori. Tra questi il fatto che l'acqua dalle terrazze (la mia una di queste) piove negli appartamenti sottostanti. Ora tutti i condomini parlano di far pagare 1/3 ai proprietari delle terrazze ed il resto al condominio. Ma essendo questo un difetto di costruzione riscontrabile già dal primo giorno, non dovrebbe essere tutto a carico del condominio ? Grazie"
Risposta:
Gentile sig. Giuseppe, la notizia che le spese per il rifacimento e manutenzione dei lastrici solari vanno ripartite secondo l'art. 1126 C.C. ( 1/3 a carico del proprietario del lastrico, 2/3 a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura) è corretta. Infatti tale articolo, anche oggetto di numerose interpretazioni che hanno dato luogo a innumerevoli cause civili, è il fondamento per la ripartizione delle spese in cui un lastrico ad uso esclusivo, funga da "tetto" agli appartamenti sottostanti. Nel suo caso, viene evidenziato che il difetto si è manifestato sin dall'inizio, ma ciò non costituisce deroga al criterio sopraccitato. Infatti il vizio di costruzione va formalizzato con opportune perizie e portato davanti ad un giudice. Nel caso di una ditta non più esistente, o presunta tale, causa fallimento, la scelta del condominio appare la più logica, dal momento che anche con un accertamento tecnico preventivo, avendo a che fare con una controparte incapiente per fallimento, non si avrebbero margini per una rivalsa. Quindi a nulla servirebbero le considerazioni che il difetto si sia manifestato sin da subito, se non a ricordare che andava eventualmente attivata una segnalazione formale del vizio non appena veniva scoperto. A distanza di tempo, e dopo che la ditta sia fallita, non ci sono possibilità, per lei di esigere alcunchè, se non con l'estremo tentativo a suo tutela: deve attivarsi come singolo condomino, che dovrà concorrere alla spesa per 1/3, assistito da un legale e un tecnico di parte. Il legale è fondamentale per capire se le conviene commissionare la perizia, dopo che avrà verificato lo stato della ditta. Successivamente, se l'esito delle prime analisi è positivo, lei potrebbe richiedere il risarcimento di quanto dovrà corrispondere al condominio nella misura di 1/3, visto che lei ha deciso di fare causa e il condominio no. Certo è che se la prulalità dei condòmini ha deciso di fare i lavori da sè, lascia dedurre che hanno già verificato che non "c'è trippa per gatti", e quindi non vale la pena fare causa perchè non ci sono margini di risarcimento.
