"Buongiorno, anch'io come tanti lettori avrei il mio quesito da porle. Il condominio in questione è composto da tre palazzine di 7 unità ciascuna. Senza ascensore. Ancora non è stata aperta una posizione fiscale del condominio e secondo la normativa dobbiamo eleggere un amministratore. Anche se in 21 possiamo eleggere uno dei condomini che si è reso disponibile e volontario o è obbligatorio l'amministratore esterno? Si può poi procedere allo scioglimento del condominio e rendere così indipendente ogni palazzina (non per le parti comuni)? in modo che ogni palazzina possa decidere se autogestirsi o se riccorrere ad un amministratore esterno. Per le parti comuni necessita un amministratore esterno?"
Risposta:
Ci troviamo nel classico caso in cui, si cerca di evitare una spesa ( l'amministratore), inesorabilmente necessaria con il passare del tempo. Ecco la formula del condominio diviso in tre blocchi di fabbrica, ma costruiti in un unico lotto e quindi, di diritto, un unico condominio per evidenti situazioni di parti comuni. All'art. 1129 del C.C. viene specificato che sopra le 8 unità, è obbligatorio nominare un amministratore. Ma non si chiede che sia un professionista o meno. La divisione delle palazzine in 3, costituirebbero, secondo la prima intuitiva interpretazione, alla creazione di tre mini condomini da 7 unità, quindi non soggette all'obbligo di nomina secondo il predetto articolo, ma non per questo eliminando la necessità di un'amministrazione. Infatti, la presenza di parti comuni, che siano 5 o 7 le unità, presuppone un condominio e una figura rappresentante. Quindi che sia il pensionato del piano terra o il commercialista che sta all'attico, prima o poi, la palazzina dovrà essere munita di un codice fiscale, per intestare le utenze e questo codice fiscale sarà associato ( all'Agenzia delle Entrate) al rappresentante legale ( amministratore) del condominio.
Nel caso specifico, le tre palazzine hanno in comune sicuramente un ingresso, una zona carrabile o i garages. Ragion per cui, sciogliendo il condominio ( cosa concessa dall'art. 61 delle disp. Att. C.C.) si avrebbe necessità poi di un amministratore di parti super-condominiali, dove sarà ancora più difficile la gestione. Si faccia l'esempio dell'asfaltatura della strada comune. La palazzina uno ha l'amministratore e ha già raccolto i fondi. La palazzina due non ha l'amministratore e non vuole pagare. La palazzina tre ancora non risponde. A vostro avviso, è gestibile una simile situazione?
Il mio consiglio è quello di prendere atto che contrattualmente si è scelti di acquistare una proprietà in un condominio che fosse composto da tabelle e regolamento, da 21 unità immobiliari. La gestione esterna di un simile stabile, comporterà solo vantaggi e linearità dei servizi. L'alternativa sarà il caos.
Pertanto non è il punto se l'amministratore debba essere esterno o meno. L'amministratore deve esserci; poi al fisco non interessa che sia uno dei condòmini o un professionista. L'importante è che ci sia e viste le incombenze e responsabilità, chiunque accetti simile incarico è bene che si informi bene su tutto quanto!
Ed ecco che una volta tanto, un articolo parla chiaro (sempre riferendosi al 1129 C.C.): per evitare disagi a tutti, la legge impone che sopra le otto unità, se non ci si mette d'accordo per eleggere un amministratore, ci pensa un giudice.
