Infiltrazioni su garage privato da terrazza condominiale: quesiti dei lettori

Riporto di seguito il quesito del lettore Gianluca:

"Buona Sera ,

vorrei porle due quesiti in merito al mio garage .

Il mio garage e' posto in un condominio al piano sotterraneo.

Quando piove molto (diciamo un paio di volte l'anno mediamente) , l'acqua piovana si raccoglie, per via di una pendenza ,nell'angolo esterno del mio garage , in una zona ovviamente condominiale , penetrando nello stesso da sotto le pareti .

Dal mio garage poi l'acqua si propaga anche in altri garage confinanti .

L'amministratore non si decide ad intervenire ed io subisco continui danni , cosi come di conseguenza gli altri condomini propietari dei garage confinanti..

I quesiti sono:

Spetta al condominio , attraverso l'amministratore, risolvere il problema?

Possiamo chiedere i danni per cio' che avviene regolarmente per mancata riparazione della problematica che causa l'infiltrazione dell'acqua e di seguito gli allagamenti?

La ringrazio anticipatamente e saluto

Gianluca M."

RISPOSTA

Questo proposto è un classico inconveniente, e va risolto in questo contesto con il coordinamento obbligatorio dell'amministratore in quanto il condominio è chiamato in causa. E questo perchè le quote di ripartizione di una spesa di intervento per eliminare il problema, vengono suddivise secondo l'articolo 1125 C.C. Questo rafforzato anche dalla recentissima sentenza della corte di Cassazione, la nr. n. 2243 del 16 febbraio 2012. In particolare, se l'intervento necessario sarà di straordinaria manutenzione, con la necessità di una nuova posa del manto impermeabilizzante, questo sarà a completo carico del condominio, così come il nuovo pavimento.

Resterebbero a carico del proprietario del box, la spesa per l'intonaco e tinta. 

Pertanto, vista la necessità di arginare un problema di infiltrazione, suggerisco di farne richiesta scritta all'amministratore a mezzo raccomandata a/r. In mancanza di effettivo riscontro, la parte lesa ( i proprietari dei box che subiscono danni) potranno procedere nei confronti dell'amministratore.

Cordialmente,

Nicola Mancini 

Ripartizione delle spese condominiali diversa da quella legale

Propongo il caso venutosi a creare in un contesto di "ammodernamento" dell'impianto ascensore in un condominio, per adeguamenti disposti dall'ARPAM durante le verifiche periodiche. Trattandosi di una spesa di una certa importanza, nel momento in cui ho fornito il preventivo ai condomini, non sono mancate osservazioni e perplessità circa il criterio di ripartizione della stessa. Intatti era distinguibile una fazione che sosteneva l'entità straordinaria dei lavori, che implicasse la ripartizione per tabella A di proprietà generale. Tuttavia, nel condominio è presente un regolamento di natura contrattuale, che dispone a chiare lettere che l'impianto ascensore non è proprietà comune a tutti come per l'art. 1117, bensì solo a quei condomini che ne fanno uso. Il regolamento disponeva inoltre che tale impianto andava mantenuto e riparato con ripartizione esclusivamente per tabella C, appositamente redatta. Viene da sè, che anche il lavoro di ammodernamento, andrà a gravare sui condomini presenti in tale tabella, nonostante le opposizioni. Si è aperto tuttavia uno spiraglio, per la fazione che esibiva perplessità, ovvero la convenzione secondo la quale sarebbe possibile adottare un criterio di ripartizione per le spese di straordinaria manutenzione dell'ascensore diversa da quella legale: si fa riferimento in particolare a due sentenze della Corte di Cassazione:

È legittima la ripartizione delle spese condominiali diversa da quella legale ( per contratto, per regolamento contrattuale, per C.C.) in deroga all’art. 1123 secondo comma.

La sentenza Cass. Nr. 3264/05  e 28679/11 conferma la possibilità di stabilire alternativa convenzione tra le parti ( nel condominio) diversa da quella disposta anche dal regolamento contrattuale, con l’unanimità dei consensi.

Ecco dunque che l'unanimità costituirà condizione necessaria e sufficiente per eventuali modifiche nel riparto della spesa. Ma i problemi non si fermano qui. Il regolamento di natura contrattuale, prevede un esplicito articolo per eventuali modifiche da apportare allo stesso secondo le maggioranze previste, ahimè, al secondo comma dell'art. 1136.  Quindi ecco che viene a delinearsi un casus: convenzione di diversa ripartizione stabilita con l'unanimità dei consensi VS modifica del regolamento del condominio consentita con la maggioranza di cui al II comma dell'art. 1136.