Società costruttrice del condominio fallita, pagamento spese condominiali

Di seguito la domanda del lettore Daniele, per una questione tristemente attuale e frequente: la società costruttrice dell'immobile, titolare di unità immobiliari invendute non paga le quote condominiali ed è in liquidazione. Che fare?

"Buongiorno, ho acquistato un appartamento in un condominio dove sono stati realizzati circa 60 appartamenti. Ho regolarmente rogitato il mio appartamento, ma la Società costruttrice è stata da pochi mesi posta in liquidazione. Il problema è che molti appartamenti risultano invenduti e la Società (una S.p.A:) non provvede più al pagamento delle relative spese per gli appartamenti ancora in suo possesso. chiedo gentilmente: come si deve porre il condominio in questi casi? Sono i condomini a dovere provvedere alle spese che erano in carico alla Società costruttrice? L'amminstratore ha potere ingiuntivo su tali spese nei confronti dei propietari? E in ogni caso come andrebbero ripartite tali spese? Chiedo cortesemente delucidazioni su questo argomento. e ringrazio. grazie daniele"

Risposta: Gentile lettore, nell'esercizio della mia professione, ho gestito una situazione analoga seppur in un condominio leggermente più piccolo del suo. Trattasi di una situazione di morosità a tutti gli effetti per i titolari della proprietà, la società costruttrice, la quale si è posta in liquidazione probabilmente per uscire dal mercato, nonostante le attività sotto forma di immobili posseduti. Il problema per il condominio è, non tanto la capacità o meno di recuperare le somme anticipate, quanto la mancanza effettiva di liquidità, derivante dalla quantità ( grande o piccola) di rate condominiali non riscosse. Nella fattispecie, il condominio ha una gestione che prevede la riscossione di 60 quote annuali, cui però vengono a mancare quelle di proprietà della società costruttrice. L' attivazione del condominio, nella persona dell'amministratore è un atto dovuto, ai sensi dell'art. 1129 C.C. e quindi all'amministratore non resta che intraprendere tutte le azioni necessarie per il recupero dei crediti. Nel caso in esame però, si tratta di una società in liquidazione con una serie ( presumo) di creditori. E' dunque opportuno che il condominio, come creditore, in base ai bilanci approvati, faccia insinuazione nel passivo, tramite il tribunale, affinchè venga inserito nella lista dei creditori, ahimè sicuramente dietro banche o fornitori che abbiano ingiunto già le somme.
A questo punto, non resta che attendere l'esito del fallimento, che tramite l'alienazione dei beni di proprietà della società costruttrice, provveda alla spartizione dei proventi delle vendite, liquidando i creditori, nella speranza che ce ne sia per tutti.
Il decorso di questa procedura non è affatto veloce, e nel frattempo il condominio va avanti con la gestione e ha bisogno di entrate. E' qui, dunque che l'amminsitratore deve far capire ai condòmini che è necessario stabilire un fondo speciale di liquidità, affinchè si possano coprire le spese, nell'attesa che i crediti vengano soddisfatti. Nessuno pagherà, per il momento, nulla di quanto dovuto e il fondo speciale, quando si sia tornati ad una sorta di normalità, può essere svincolato e ridistribuito. Purtuttavia, è da considerare che ai sensi dell'art. 63 disp. att. C.C., il nuovo proprietario che si aggiudicherà all'asta uno degli immobili venduti della società costruttrice, non vorrà rispondere dei debiti pregressi oltre l'anno precedente. E' quindi importante che dalla gestione amministrativa degli esercizi contabili, si tenga conto di ciò.
Cordiali saluti

Condominio di 6 ( sei ) unità: obbligo presentazione modello 770.

Domanda posta da un lettore: "Egregio Dott. Mancini,poiché cercando sul web ho trovato nelle Sue risposte le migliori e più cortesi, mi permetto di chiedere anche io un suo certamente giusto consiglio. Vivo in un condominio di sei unità immobiliari. L'amministratore (che peraltro non ha mai provveduto ad espletare alcun obbligo amministrativo previsto dalla legge), ha rinunciato all'incarico. Esiste tuttavia un codice fiscale del condominio che viene utilizzato esclusivamente per la fornitura dell'energia elettrica per illuminazione, citofoni ed autoclave. In questa situazione c'è l'obbligo di presentare il mod. 770? A quali altri obblighi bisogna ottemperare? Nel caso lo ritenga opportuno mi comunichi quanto dovrei corrisponderLe per il consiglio richiesto. Grazie. Resto in attesa e porgo distinti saluti"

Risposta:   Gent.mo Sig. Giuliano,
sebbene non rientrate più nelle "prescrizioni" riviste dal legislatore, essendo il condominio composto da sei unità, de iure siete comunque un condominio. Ebbene è più che giusto che abbiate un codice fiscale, cui sarà associato quello del vostro rappresentante legale che deve essere comunque nominato. Quindi se l'amministratore precedente ha rinunciato all'incarico, qualcuno comunque dovrà aver preso il suo posto all'Agenzia delle Entrate, ottenendo il certificato di variazione dati. Se così non è avvenuto, l'amministratore dimesso è formalmente ancora vostro rappresentante legale, quindi verifichi se la situazione deve essere sanata.
In secondo luogo gli obblighi fiscali dell'ente "condominio" sopravvivono anche in caso di autogestione, quindi di fatto il modello 770 va presentato anche se a rappresentare il condominio, sia uno di voi. Se però, durante l'anno, non avete pagato soltanto che bollette Enel, allora il vostro modello sarà vuoto e non avrete alcun obbligo di invio. Attenzione però: qualsiasi lavoro svolto al servizio del condominio, va fatturato al condominio e non a uno di voi, quindi la fattura deve essere pagata al netto della ritenuta d'acconto!
Circa quel che ritengo opportuno fare, è ringraziarla innanzi tutto per aver per il tempo dedicato a questo sito. Può semplicemente iscriversi cliccando su "segui". Cordiali saluti.