"Buongiorno, ho acquistato un appartamento in un condominio dove sono stati realizzati circa 60 appartamenti. Ho regolarmente rogitato il mio appartamento, ma la Società costruttrice è stata da pochi mesi posta in liquidazione. Il problema è che molti appartamenti risultano invenduti e la Società (una S.p.A:) non provvede più al pagamento delle relative spese per gli appartamenti ancora in suo possesso. chiedo gentilmente: come si deve porre il condominio in questi casi? Sono i condomini a dovere provvedere alle spese che erano in carico alla Società costruttrice? L'amminstratore ha potere ingiuntivo su tali spese nei confronti dei propietari? E in ogni caso come andrebbero ripartite tali spese? Chiedo cortesemente delucidazioni su questo argomento. e ringrazio. grazie daniele"
Risposta: Gentile lettore, nell'esercizio della mia professione, ho gestito una situazione analoga seppur in un condominio leggermente più piccolo del suo. Trattasi di una situazione di morosità a tutti gli effetti per i titolari della proprietà, la società costruttrice, la quale si è posta in liquidazione probabilmente per uscire dal mercato, nonostante le attività sotto forma di immobili posseduti. Il problema per il condominio è, non tanto la capacità o meno di recuperare le somme anticipate, quanto la mancanza effettiva di liquidità, derivante dalla quantità ( grande o piccola) di rate condominiali non riscosse. Nella fattispecie, il condominio ha una gestione che prevede la riscossione di 60 quote annuali, cui però vengono a mancare quelle di proprietà della società costruttrice. L' attivazione del condominio, nella persona dell'amministratore è un atto dovuto, ai sensi dell'art. 1129 C.C. e quindi all'amministratore non resta che intraprendere tutte le azioni necessarie per il recupero dei crediti. Nel caso in esame però, si tratta di una società in liquidazione con una serie ( presumo) di creditori. E' dunque opportuno che il condominio, come creditore, in base ai bilanci approvati, faccia insinuazione nel passivo, tramite il tribunale, affinchè venga inserito nella lista dei creditori, ahimè sicuramente dietro banche o fornitori che abbiano ingiunto già le somme.
A questo punto, non resta che attendere l'esito del fallimento, che tramite l'alienazione dei beni di proprietà della società costruttrice, provveda alla spartizione dei proventi delle vendite, liquidando i creditori, nella speranza che ce ne sia per tutti.
Il decorso di questa procedura non è affatto veloce, e nel frattempo il condominio va avanti con la gestione e ha bisogno di entrate. E' qui, dunque che l'amminsitratore deve far capire ai condòmini che è necessario stabilire un fondo speciale di liquidità, affinchè si possano coprire le spese, nell'attesa che i crediti vengano soddisfatti. Nessuno pagherà, per il momento, nulla di quanto dovuto e il fondo speciale, quando si sia tornati ad una sorta di normalità, può essere svincolato e ridistribuito. Purtuttavia, è da considerare che ai sensi dell'art. 63 disp. att. C.C., il nuovo proprietario che si aggiudicherà all'asta uno degli immobili venduti della società costruttrice, non vorrà rispondere dei debiti pregressi oltre l'anno precedente. E' quindi importante che dalla gestione amministrativa degli esercizi contabili, si tenga conto di ciò.
Cordiali saluti
