Poichè le domande sono più di una, ho preferito riportare le risposte direttamente al di sotto di ogni domanda.
1) Caso di un condominio di 6 proprietari senza amministratore e senza codice fiscale. Si vuole regolarizzare dopo il 18 giugno quando non ci sarà più obbligo dell'amministratore per condomini di 6. - Ora, so che in caso di autogestione la resposabilità civile, penale, fiscale delle parti comuni ce l'hanno tutti i condòmini e non il cd "amministratore di fatto" o "caposcala" in quanto figura giuridicamente inesistente. Nel modulo di richiesta del Codice Fiscale condominiale all'AdE (modulo aa5/6), si parla di Rappresentante Legale, negoziale o di fatto, cioè di colui che dovà sottoscrivere il modulo. Ora, in un condominio senza amministratore che si autogestisce (con un semplice caposcala), chi sottoscrive il modulo (immagino caposcala) si assume lui la responsabilità (civile, penale, fiscale..) verso l'AdE oppure questa responsabilità rimane a tutti i condòmini indistintamente?
Risposta: l'articolo 1129 del nuovo Codice Civile "riformato" prevede che sopra gli 8 condòmini, sussiste la possibilità di assegnare un amministratore tramite autorità giudiziaria, se non si provvede in ambito assembleare. Questo significa che, in un condominio di 6 unità, dopo il 18 Giugno non si potrà più richiedere un amministratore tramite un giudice, se l'assemblea si "impunta" e non lo vuole. L'aspetto fiscale, legato all'ente "condominio", è determinato dal suo codice fiscale, appunto. Se questo non è stato aperto, il condominio è ancora inesistente al fisco. Se questo è stato aperto, colui che ha associato i propri dati all'Agenzia Entrate in fase di registrazione, è di fatto il rappresentante legale dell'ente. Quindi non si può parlare di autogestione e di "assenza di amministratore" se uno dei condòmini va all'Agenzia Entrate ed apre una posizione fiscale. Quella che intendete "autogestione", andrebbe tradotta in possibilità di non ricorrere ad un amministratore esterno professionista, che disponga di tutti i requisiti di legge ( formazione, aggiornamento, RC professionale, e quant'altro), che anche dopo la riforma viene concessa derogando l'elencazione di cui sopra, e di cui all'art. 71-bis delle Disposizioni Attuative del Codice Civile.
2) Quali sono gli adempimenti che comporta l'assunzione di un CF in un condominio senza amministratore? Sono il 770, (quadro AC.. NO!), Conto Corrente condominiale.. altre cose?
3) Qual'è la differenza tra 770 e 770 semplificato? Quando deve essere compilato uno e quando l'altro?
Risposta: il condominio deve presentare il modello 770 Semplificato ogni anno come previsto dal futuro comma 5° dell'art. 1130 C.C. Tutte le erogazioni a favore di soggetti non asseggettati a ritenuta d'acconto e di importo superiore al tetto dei famosi 258.23 Euro, entreranno del quadro AC dell'amministratore.
4) Se in un condominio senza amministratore non si hanno spese eccetto utenze (energia, acqua) e assicurazione casa (e può capitare), si è ugualmente obbligati a fare 770? In questo caso specifico, ci sarebbero altri adempimenti da fare o decadono tutti gli obblighi fiscali ecc.. ? Ecco, come Le ho detto sopra, La ringrazio per ciò che potrà fare.
Risposta: una gestione annuale, che vede il pagamento di sola energia elettrica, acqua e polizza globale fabbricato, genererà un modello 770 Semplificato vuoto, e quindi non esportabile. La polizza assicurativa invece, andrebbe nel quadro AC di cui ho parlato prima. Se la polizza della "casa" come dice lei, riguarda il suo appartamento privato, non centra nulla con la gestione del condominio. Riprendendo il discorso del Codice Fiscale del condominio, tutte le utenze di cui si è parlato, in mancanza di posizione fiscale aperta, saranno quindi aperte a nome di uno dei condomini e non a nome del fabbricato.
Considerazioni finali: ci rendiamo tutti conto, che in condomini costituiti da poche unità immobiliari, per anni non si avverte la necessità di avere una gestione esterna di un professionista, fino al momento in cui, non si vuole fare opere di straordinaria manutenzione. Ecco che poi, anche in condomini di 7 unità, ci sarà lo stallo dell'assemblea, e la non "tutela" da parte dell'autorità giudiziaria, ai fini della nomina giudiziale. Nel senso che, immaginate di dover rifare tetto e facciate, con annessa possibilità di detrazione fiscale: la committenza dei lavori, la pratica edilizia, la fatturazione dei lavori, fanno tutti capo ( o dovrebbero) al condominio, ovvero l'ente che ha il codice fiscale e nella persona di colui, cui il codice fiscale è legato, verranno firmati contratti e bonifici speciali con legge 449. Senza un amministratore, si sarebbe nel marasma più completo. E di fronte all'interzia di un'assemblea che non si sapesse decidere, col nuovo articolo 1129, in caso di 7-8 unità, non si avrebbe nemmeno la nomina di un giudice. Che dire, sarà meglio o sarà peggio di prima?
