Nell'ambito condominiale, quando si parla di ripartizione di spese, spesso e volentieri si finisce per contemplare un'ampia casistica di liti, processi e sentenze. Infatti, non a caso la Cassazione è ricca di sentenze riguardo processi legati alla ripartizione delle spese per il rifacimento di terrazzi e lastrici solari. Questo succede perchè il codice civile è stato un po' avaro circa questo argomento, limitandosi a solo due articoli, il 1125 e 1126 CC, che definiscono il criterio guida per la ripartizione della spesa legata a rifacimento e straordinaria manutenzione di terrazzi, lastrici solari e balconi. Nel caso proposto da questo articolo, vengo a proporvi la situazione creatasi in un condominio, ove due terrazzi posti ad uso esclusivo di due condomini, fungono da copertura a tre garages di proprietà e al corridoio di ingresso e manovra delle autorimesse.
Non vi nascondo la necessità di diverse assemblee poste a monte della delibera, in quanto ovviamente, da parte dei proprietari delle autorimesse direttamente coperte dalle terrazze esclusive, vi è una certa resistenza. Dall'altra parte, vi è una maggioranza in condominio che intende applicare l'articolo 1126 del Codice Civile, secondo il quale, 1/3 della spesa del rifacimento dovrà essere sostenuta dai proprietari che hanno uso esclusivo della terrazza e i 2/3 dalle superfici condominiali e private cui tale terrazza funge da copertura.
Da qui si è liberata una vera e propria ricerca nell'ambito della giurisprudenza, in quanto sebbene il panorama di sentenze sia ricco, offre tuttavia decisioni contrastanti tra loro, specialmente se non si tiene conto del fatto che ogni sentenza è applicata ad una perizia del CTU in quello specifico stabile. Nel nostro caso, si tratta di un condominio di un unico blocco di fabbrica, in cui la zona delle autorimesse, è al piano interrato, e mentre tutte tranne le tre in questione sottostanno al blocco centrale sovrastate poi da appartamenti, le uniche tre rimaste, sono esposte alla copertura della terrazza. Nell'analisi storica delle sentenze della Cassazione, si evince che fino agli anni 80, vi era la tendenza all'applicazione rigida dell'art. 1126 CC, tendenza che poi è andata via via mitigandosi, dalla considerazione del fatto che se sotto una terrazza a livello, vi siano delle parti comuni, tanto basta per considerare i 2/3 a carico dell'intero condominio, ponendo in considerazione paritaria la terrazza al lastrico solare. Questo si nota dalle recenti sentenze negli anni 2003 e 2007, per la precisione la nr. 11029 del 15-07-2003 e la 26239 del 13-12-2007.
L'obiettivo di queste sentenze è stato quello di definire come utilità collettiva di preservazione e manutenzione delle parti comuni, siano esse piccoli atrii, corridoi, muri perimetrali e porte di ingresso, la spesa per la manutenzione di una terrazza ( anche ad uso esclusivo) che funge da copertura alle stesse, indistintamente se vi siano anche parti private nelle stesse condizioni.
