Ripartizione franchigia da polizza Globale Fabbricato per danni causati da parti private

E' consuetudine ritenere che la franchigia ricada sulle tasche dell'assicurato, ma una polizza Globale Fabbricato, che contempla la RC della conduzione e quindi da danni causati dai singoli appartamenti a terzi, individua una condizione operante "aggiuntiva", quindi la RC della Conduzione, con ricerca e riparazione per danni da acqua ( ad esempio) estendendo la copertura anche alle parti private. Nel caso del condominio, laddove vi sia questa copertura, per un danno cagionato da una tubazione privata ( ad es. piletta doccia di un bagno, flessibile di una lavatrice, raccordo di collegamenti di lavastoviglie, scarichi cucina ecc...) l'accollamento della franchigia non è attribuibile all'assicurato, ovvero il condominio e ovvero la pluralità dei partecipanti per millesimi di proprietà, danneggiato compreso. Vada considerato, infatti, la fattispecie delle tubazioni che per conformazione dell'arredo interno di un appartamento possono essere modificate, spostate, fino all'innesto con le colonne verticali di scarico ( queste sono parti comuni). Le parti comuni, così come disciplinate dall'art. 1117 C.C. e di cui il condominio ne risponde appunto ai sensi dell'art. 1130 C.C. e seguenti, non vanno confuse con tutto quello che si trova all'interno di un solaio o di un muro. Ecco quindi che la rottura accidentale di uno scarico di un bagno, ad esempio del tubo di scarico della lavatrice, in quanto accidentale, può essere coperto dalla RC della conduzione e dalla garanzia operante "danni da acqua" condominiale, anche se si tratta di parti private. Tali parti, in quanto private, una volta periziata l'origine del danno, individuano quindi in maniera univoca la responsabilità e del danno e del soggetto tenuto al risarcimento. Nell'ipotesi che il condominio non disponga di assicurazione globale fabbricato, ogni singolo potrebbe avere ragionevolmente stipulato una propria polizza sul proprio immobile. In caso di danno, il danneggiante attiverebbe la polizza di cui è contraente, risarecendo il danno e accollandosi la franchigia. Analogamente, l'estensione della copertura della polizza condominiale sulle parti private, agisce sia sul fronte della copertura sia sul fronte dell'applicazione franchigia. La franchigia, come ne consegue, va risarcita da chi ha cagionato il danno, in quanto parte concorrente alla somma liquidata e di riconoscimento del danno, riportato in perizia. Pertanto è bene, per un amministratore condominiale, sincerarsi sul corretto recepimento dei concetto sopra esposti, in quanto è frequente l'atteggiamento contrario di un condòmino che si rifiuta di pagare la franchigia in quanto ritiene sia un onere del condominio. Il condominio è una plurailtà di parti private, tenute insieme da parti comuni. Chi vive in condominio deve sempre considerare in primis la buona diligenza del possesso di un bene, senza aspettarsi che tutto e sempre, sia a carico di tutti.

Certificazione per detrazioni fiscali lavori straorinari condominio 2017: tagliato il traguardo.

Nella giornata di ieri, io e molti altri colleghi amministratori di condominio hanno tagliato il traguardo per l'invio delle certificazioni fiscali per detrazioni irpef relative a lavori di straordinaria manutenzione eseguiti nelle parti comuni del condominio nell'anno 2016. Si parla di un vero e proprio parto, perchè le novità introdotte dal Ministero delle Finanze per le certificazioni del 2016, ha lasciato poco spazio per un certosino lavoro di controllo dei dati. La vera novità non è tanto questo aspetto, che per molti poteva essere tutto già censito grazie all'anagrafe condominiale in vigore già da qualche anno, bensì sul fatto che il piano rateale dell'esercizio straordinario, doveva essere predisposto secondo il requisito di attribuzione della spesa e della relativa detrazione. Nel mio caso, a inizio 2016, in un condominio sono stati avviati lavori di staordinaria manutenzione, che prevedevano parte delle spese sotto detraibilità del recupero patrimonio edilizio, mentre parte sotto detraibilità della riqualificazione della prestazione energetica. Ebbene, alla stesura del bilancio preventivo e piano rate, tutto conteneva tutto e le sei rate emesse non facevano distinzione su quali erano destinate al 50% di detrazione irpef e quali al 65%.
L'aggiornamento voluto dall'agenzia delle Entrate, ha fatto si che a tempo record, si mettesse mano ad una verifica del piano rateale che potesse attribuire due rate su sei al recupero per il patrimonio edilizio e 4 rate su sei a quelle per risparmio energetico.
Insomma un lavoro con la clessidra a fianco, che non era previsto e che comunque poteva, con la conoscenza opportuna delle nuove modalità e il giusto anticipo, essere gestito diversamente.
Questo infatti a mio avviso poteva essere gestito dagli amministratori a far data dal 2017, ma di fatto il decreto del Ministero dell'Economia e Finanze del Dicembre 2016, ha imposto un adeguamento retroattivo di un anno.
Comunque, per fortuta questo famoso 7 Marzo 2017 ce lo siamo lasciati alle spalle e dall'anno corrente, il censimento dei piani rateali sarà sicuramente più agevole e pronto per l'invio del prossimo anno.
Certamente, le novità introdotte restringono ancora di più il cerchio sui condomini minimi che vogliano procedere a ristrutturazione con gestione autonoma. Le responsabilità fiscali e contabili sono sempre più selettive e non sempre la gestione dei pagamenti viene interpretata nel modo corretto.
Consiglio quindi ai "fai da te", alcune semplici regole basilari: l'ammontare delle spese pagate con bonifico parlante, durante l'anno solare, deve essere riscontrabile da un ammontare di versamenti uguale o superiore. Tali versamenti, se ricevuti dal 1000 per 1000 dei partecipanti, darà diritto alla piena detraibilità della somma pagata in quell'anno.
Se un solo condòmino non pagasse, la quota che andrà in detrazione per gli altri condomini non è pari all'importo virtuosamente pagato, ma bensì sulla quota ripartita delle spese pagate al fornitore.
Questo è ancora più rigoroso e controllato. Si può anche girare intorno all'ostacolo, interpretando il bilancio come un cumulativo di spese già ripartite dal preventivo sotto forma di spese personali.
Questo sicuramente può essere gestibili in condizioni di piccoli fabbricati, ma chi fa questo mestiere, sa bene che di fronte ad una vasta mole di certificazioni da compilare, laddove un programma gestionale professionale può semplificare il lavoro, una forzatura manuale sulla ripartizione comporta un po' di problemi...
Bene, buon proseguimento a tutti .

Acquisto Gasolio condominio: scorta per più anni, è gestione straordinaria?

Riporto di seguito una mail di un lettore, che mi ha presentato il seguente quesito:
"Ho una mansarda  per le ferie in un stabile di 6 persone abbiamo nominato un amministratore quest'anno lo stesso senza interpellarmi ma sentendo solo a voce 3 persone ha acquistato gasolio per 3 anni presentandomila  richiesta di 2000 euro il 28.2 non scadenza 3.3. 1.4. mi sono meravigliato di questo comportamento  mi ha detto che va bene così e

vorrei sapere se è giusto non avvisarmi di spese straordinarie e se posso pagarle a rate o non pagarle 

grazie

enrico "

Riposta:

Gentile Enrico, sebbene la descrizione dei fatti risulta essere alquanto sintentica, quello che posso dedurre è che alla riunione dello stabile, sia essa ordinaria che straordinaria, si è discusso certamente il bilancio preventivo per la gestione. La gestione dello stabile di 6 unità, deduco sia comprensiva della scorta di gasolio per il riscaldamento centralizzato, dal momento che si fa menzione dell'acquisto di gasolio. Questo tipo di spesa, rientra nell'ordinaria amministrazione e sebbene la maggior parte dei condomìni al giorno d'oggi sia passato a combustibile più efficiente del gasolio e meno costoso ( vedi il metano), alcuni rimangono con il vecchio bruciatore che incendia il gasolio che necessariamente deve essere acquistato al bisogno e conservato nelle cisterne.

Vero è che se si parla di un acquisto valido per i prossimi tre anni, significa che la capacità delle cisterne è tale da consentirlo e il condominio aveva il quorum necessario per deliberarlo. Non si tratta di spesa straordinaria e sono sicuro che se darà uno sguardo indientro nei bilanci precedenti, probabilmente troverà riscontro dell'acquisto del gasolio e magari anche in precedenza veniva sempre fatto in questa maniera.

Oppure quest'anno hanno deciso di procedere all'acquisto per più anni, beneficiando di uno sconto.

Vero è che, come dice lei, utilizzando l'appartamento solo per le ferie, sarebbe opportuno per lei, ove non fosse disponibile la contabilizzazione del calore, valutarne il distaccamento ex art. 1118 C.C.
Quanto agli importi, sta all'elasticità dell'amministratore e del buon senso, considerare una dilazione più lunga di un simile pagamento, a meno che la cosa non fosse stata già discussa in precedenza.

Condominio e obbligo di amministratore: come potersi autogestire

Riporto di seguito una domanda assai ricorrente: Gentile dott. Mancini, in un condominio di soli 7 proprietari, in cui l'unico adempimento dell'amministratore esterno consiste nell'onere di far vuotare due volte l'anno la fossa biologica, è possibile un'autogestione, facendo a meno dell'amministratore che ci costa circa 500 euro l'anno? A quali obblighi è tenuto un condomino che si faccia volontariamente carico del citato adempimento? Quale è la modalità per svincolarsi dall'attuale amministratore? Grazie per la sua cortese risposta.

Risposta
Gent.ma sig.ra Marisa, il presupposto di un amministratore, meglio definirlo rappresentante legale, è quello che vi siano delle parti comuni da rappresentare. Nel vostro caso, seppur minime le cose da gestire, avete un professionista esterno che se ne cura. Su costui ricadono tutti gli obblighi previsti dagli articoli del codice civile in materia del condominio, nella fattispecie 1129 e seguenti. Professionista o condòmino interno che sia, non vi è differenza. Le responsabilità sono le stesse. Chiaramente, un interno, sarà meno aggiornato in materia di sicurezza del lavoro, antincendio o materia fiscale. Da non sottovalutare, l'aspetto degli adempimenti verso il fisco: nulla cambia se il delegato o rappresentante legale sia un professionista o un condòmino, l'obbligo di adempimenti in qualità di sostituto d'imposta resta, così come la presentazione del modello 770 e quadro AC.
Il passaggio di per sè è semplicissimo: all'assemblea ordinaria, al punto di ordine del giorno previsto per nomina, conferma o revoca, basterà semplicemente nominare uno di voi, al suo posto, con un valore millesimale superiore a 500 millesimi e con la maggioranza degli intervenuti.

Condominio di 4 unità: codice fiscale, amministratore e lavori con detrazioni fiscali

Di seguito riporto un quesito relativo a circostanze molto frequenti, in casi di condomini di piccole dimensioni o con esiguo numero di condòmini.


Buongiorno mi chiamo Stefano, abito in un "condominio" composto da 4 proprietari. Finalmente dopo anni di abbandono dello stabile sono riuscito a convincere gli altri condomini ad effettuare una serie di lavori minimi, anche con la prospettiva delle detrazioni fiscali. Mi sono "messo sotto" per reperire più informazioni possibili ed ho letto che non si può accedere a tali detrazioni senza che lo stabile sia dotato di C.F. Il condominio è senza un amministratore e le sole spese in comune che abbiamo sono la luce dei lampioni che fra l'altro sono collegati al contatore di uno dei condomini. Per richiedere il C.F. è necessario che uno dei condomini (mi sarei offerto io!!) si presti come referente dell'agenzia delle entrate. Ma poi leggendo qua e là ho paura di complicazioni che potrebbero "ritorcersi" contro di me, tipo la presentazione del 770 o cose del genere. Mi chiedevo se potevate togliermi qualche dubbio. A quali incombenze vado incontro proponendomi come referente del condominio? Che legame c'è fra i lavori e la presentazione del 770? Per i pagamenti dei lavori ognuno può fare bonifici dal suo cc o è necessario utilizzare un cc intestato al condominio? La ringrazio anticipatamente e spero possa risolvere i miei dubbi. A presto, Stefano. 

Risposta:
Gent.mo sig. Stefano, la sua domanda introduce diversi concetti, riconducibili a una generica situazione che è molto comune: un condominio di poche unità abitative, per non incorrere in costi di amministrazione esterna, rinuncia alla posizione fiscale dello stesso, intestando utenze a un condòmino o facendo in modo che i condòmini a turni si adoperino per la gestione delle spese, che nella maggior parte dei casi, trattansi di semplici bollette della corrente elettrica o poco più. La modalità di gestione, non inquadra tuttavia il condominio nell'una o nell'altra legislazione, vale a dire, quella che prevede il rappresentante legale e quella che non lo prevede. Infatti, nel momento stesso in cui i condòmini sono divenuti 2 all'interno dello stabile, nel suo caso quattro, è subentrato il concetto di parte comune e come tale, soggetta alla trattazione economica e giuridica della comunione o del condominio degli edifici. Per questo motivo, sia che si tratti dell'intervento di un elettricista o del rifacimento del manto di copertura, in teoria   la fatturazione andrebbe fatta all'ente Condominio con il suo codice fiscale cui è associato il nome, all'Agenzia delle Entrate, del suo rappresentante legale.
Su di esso, che viene definito "amministratore", gravano i doveri previsti dal codice civile, tra cui quelli fiscali, per l'assolvimento dell'obbligo, nei confronti del fisco, di rendere conto della gestione delle fatture soggette a ritenuta d'acconto e quadro AC e modello 770, nonchè la certificazione unica, obbligatoria dal 2015. Quindi va considerato che nell?ordinaria amministrazione gli obblighi sono ben definiti. Lo stesso amministratore, sarà colui che in caso di straordinaria manutenzione, svolgerà tutte le pratiche atte alla certificazione per detrazioni fiscali.

Condominio - Convocazione di assemblea, raccomandata, fax, Pec e obblighi di forma.

Ora che la "riforma del condominio" è entrata a pieno regime giurisprudenziale, questo articolo è un atto dovuto, da addetto ai lavori. La definizione "regime giurisprudenziale", sta a significare che a distanza di quasi due anni dall'entrata in vigore dei nuovi articoli di Codice Civile e sue Disposizioni Attuative, possiamo cominciare ad analizzare le prime sentenze riguardo ad alcune delibere viziate dalla forma della convocazione dell'assemblea ordinara o straordinaria.
Questo argomento interessa in principal luogo i colleghi, amministratori di condominio che come me, spesso, si trovano a dover mediare tra la necessità di fare "economia" nelle spese postali, e la dura lex, sed lex, che rispetto al passato ora fa menzione di una "forma", da osservare nel metodo di convocazione delle adunenze.
Entrando nello specifico, il riferimento normativo è l'art. 66 Disp. Att. CC, che prevede la forma scritta. E su questo non ci piove.
Il legislatore, però, elenca una serie di mezzi per la trasmissione del documento di convocazione, che di comune hanno solo il fatto di essere "scritto". Posto che il rischio di una delibera assunta in un'assemblea convocata in maniera differente dai mezzi elencati al suddetto articolo è solo annullabile, ora viene da chiedersi quali mezzi offrono la tutela massima per amministratore e condominio, affinchè una delibera non sia annullabile per questo genere di vizio.
La risposta viene da sè: la PEC e la Raccomandata con ricevuta di ritorno. La prima gratuita, la seconda molto onerosa.
Gli altri metodi? Ad interpretazione. Di chi? Del giudice chiamato a annullare la delibera. E perchè questo? Molto semplice: il fax, seppur menzionato, può arrivare bianco nel dispositivo del destinatario, o la carta si inceppa, o del tutto mancante e l'apparecchio ha la memoria piena. Risultato, per l'amministratore il rapporto di avvenuta trasmissione e la mancanza del documento nelle mani del destinatario.
In questo caso, quindi, a chi darà ragione il giudice?
L'amministratore potrà esibire il rapporto di trasmissione del fax, e il condòmino che ha presentato impugnazione della delibera, invece, la tesi secondo la quale l'apparecchio era rotto, difettoso, senza carta o il foglio bianco o illeggibile. Quindi, viene da chiedersi se gli assolvimenti che l'amministratore è tenuto a rispettare ex art. 66 Disp. Att. CC siano corretti e inoppugnabili. Fino a prova contraria, il mezzo FAX è definito tra quelli previsti dall'articolo di riferimento.
Ma la sostanza è: è sufficiente dimostrare che si sia "spedita" la convocazione?
Evidentemente si, dal momento che anche la "raccomandata " menzionata nell'articolo, non è accompagnata dalla specifica "con avviso di ricevimento", quindi ne consegue che anche la raccomandata semplice, quella cioè che prevede solo la distinta di invio, è valida.
Allora, perchè non può esserlo una PEC inviata ad un indirizzo email non certificato?
Una PEC, che viene inviata ad un indirizzo PEC o indirizzo non certificato, passa automaticamente attraverso l'ente certificatore, che ne attesta la presa in gestione, tramite una email di accettazione, recante orario data e indirizzo del destinatario.
Ordunque, tale frangente, dal momento che tale "certificato di consegna" viene rilasciato da un ente certificatore, può avere la validità di una distinta di un ufficio postale.
L'obbligo di poter dimostrare di aver convocato tutto potrebbe dunque essere assolto. E quindi?
Un condòmino potrebbe dire che non controlla abitualmente la propria casella di posta? Bene, allo stesso modo potrebbe dimenticarsi di controllare il vassoio della carta del proprio fax. La situazione è analoga e poco cambia. Per di più, l'indirizzo email può essere menzionato nei moduli in compilazione per l'anagrafe condominiale, ottenendo l'amministratore così una dichiarazione che un eventuale indirizzo email, fa parte dei mezzi di comunicazione che, con la diligenza del buon padre di famiglia, viene periodicamente controllato e considerato valido.
Il mio breve trattato vuole essere una anticipazione di proposte atte a verificare che il centro di accettazione telematico degli enti certificatori di posta elettronica certificata, possa essere considerato attendibile e valido al pari di un ufficio postale o di posta privata.
Tale assunto, poi è preso in assenza della considerazione, peraltro necessaria, che così come nell'art. 66 Disp. Att. CC  non viene specificata l'avviso di ricevimento della raccomandata, altrettanto non viene specificato che la PEC deve essere inviata esclusivamente ad un altro indirizzo PEC.
Se consideriamo infatti l'avviso di ricevimento, per la raccomandata è valido solo se spedito insieme alla raccomandata e per la PEC solo se è spedito ad un altro indirizzo PEC.
Tutto il resto, lascia nelle mani del mittente, solo una certificazione dell'avvenuta spedizione.
Ma a quanto pare, sembra proprio quello di cui ha solo bisogno l'amministratore.

Piano casa in condominio: quali maggioranze per approvazione in assemblea?

Riporto di seguito la domanda di un lettore, il sig. Romano che pone un quesito di sicuro interesse:

"In un condominio composto da 20 villini a schiera , ogni villino e' composto da un appartamento al piano terra ed uno al primo piano. Utilizzando spazi esclusivamente privati, (non si vanno a toccare spazi condominiali ), in ampliamento si vorrebbe realizzare una stanza al piano terra e di conseguenza realizzare un terrazzo per l'appartamento del primo piano . Si utilizzeranno le norme riguardanti il piano casa. La domanda e' : si necessita della approvazione dell' assemblea condominiale ? Se si , quale maggioranza in millesimi e' necessaria? Molte grazie, Romano Chiedo scusa. Con riferimento alla mail di pochi minuti fa' , dal' art. 1122 della nuova legge sembrerebbe che non sia necessaria l'approvazione del condominio ma solo informare l'amministratore che ne riferisce al' assemblea. Ancora grazie, Romano ".

Risposta: Gentile sig. Romano, è bene partire da un presupposto geografico che determina la validità della mia risposta. Infatti le Regioni, in materia di "Piano Casa" hanno adottato criteri differenti, quindi quello che è valido nella Regione Marche, può non esserlo nel Lazio o in Lombardia. Il mio riferimento trova appunto fondamento nella L.R. 19/2010 della Regione Marche ad esempio. Con essa, si è riformulato il testo della Legge precedente, limitando l'applicabilità di incremento di cubatura all'esclusiva proprietà dell'interessato. In questo modo, tutta la mescolanza di metri cubi delle varie proprietà (a me non interessa, ti vendo i miei metri cubi...) è stata tolta dai giochi.
Ora chiaramente, il piano casa è applicabile solo e in massima misura in quella stabilita dalla legge. Per ogni unità immobiliare.
Ora, è transitiva la deduzione che così stando le cose, se aumento del 20% la mia abitazione, posso perchè la legge me lo consente, e dunque, che vuole da me il condominio?
Nel caso di specie, una schiera di 20 villette è armonizzato dall'uguaglianza delle singole, siano esse disposte in fila esatta o in diagonale o comunque sia stato realizzato. Un bene comune è il decoro architettonico, o estetica del "condominio". Immaginiamo che la villetta centrale, realizzi una stanza nel mezzo del giardino, e il piano di sopra quindi un terrazzo. La disarmonia percepita diventa quindi apprezzabile? E' considerato alterato il decoro architettonico? L'art. 1122 di cui parla, riporta che nelle parti "attribuite in proprietà esclusivao destinate all'uso individuale, il condòmino NON può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al DECORO ARCHITETTONICO dell'edificio." Quindi, visto che l'argomento determinante è il decoro architettonico, viene da chiedersi: quale maggioranza può valutare tale alterazione?
La risposta è dubbia: in realtà se il pregiudizio al decoro è reale, basterebbe l'obiezione anche di un solo condòmino. Questo implicherebbe la garanzia assoluta solo da una maggioranza di 1000 millesimi.
Ma qualsiasi lavoro che interessa la facciata da un condominio, dalla scelta del suo colore, o un lavoro di straordinaria manutenzione, la maggioranza di cui al secondo comma art. 1136 è già garante di una buona dose di sicurezza. Esprimo dunque che in un contesto assembleare dove la maggioranza esprime parere favorevole, con un valore di oltre 500 millesimi, ritengo che si possano dormire sonni tranquilli. Ma laddove ad una proposta come da lei descritta, dovessi avere un'equa distribuzione di pareri, forse desisterei dall'impresa.

Un condomino può fare l'amministratore? Quali sono gli obblighi di legge previsti?

Ecco di seguito una domanda di un lettore, circa gli obblighi e gli adempimenti normativi e fiscali della carica di amministratore di un condominio, che sia al tempo stesso residente e condòmino dello stesso stabile.


"Egregio Dottore, mi scusi per l'invio della e-mail preparatami da spedire ma che è partita erroneamente in quanto la sua precedente risposta esauriva ampiamente ogni problema. Mi permetto tuttavia di porle un ultimo quesito: il condòmino che andrà a sostituire l'amministratrice è tenuto a seguire i corsi da amministratore che la legge prevede e quali vari ed eventuali altri doveri sussistono fino a quando c'è solo la fattura dell'Enel? Ancora i saluti più distinti."

Risposta:
Quanto riferito dall'A.d.E. è formalmente esatto. Ovvero, nel momento in cui un condominio è stato identificato da posizione fiscale, non è possibile rimuovere la figura del suo amministratore, meglio definito come rappresentante legale, in quanto il codice fiscale è associato ad un codice fiscale di una persona fisica, che è il rappresentante a tutti gli effetti. Nel caso di specie, qualora l'orientamento dei condòmini sia quello di procedere alla gestione interna, nominando amministratore un condòmino residente i problemi non si pongono. Infatti l'art. 71-bis delle disposizioni Attuative del Codice Civile dice "i requisiti di cui alle lettere F e G del primo comma (corso di formazione e formazione di studi) non sono necessari qualora l'amministratoresia nominato tra i condòmini dello stabile".
Questo semplifica enormemente la gestione di piccole palazzine il cui unico movimento di gestione sia la bolletta della luce comune.
Ben diverso invece è l'obbligo di portare a compimento gli adempimenti fiscali. Finchè le uniche uscite del condominio sono le utenze di luce e acqua, nessun modello 770 potrà essere prodotto e inviato. Ma nel momento in cui una sola fattura, soggetta a ritenuta d'acconto dovesse essere emessa a carico del condominio, allora tutto quanto comporta tali obblighi ha ragione d'essere portato a compimento.

Società costruttrice del condominio fallita, pagamento spese condominiali

Di seguito la domanda del lettore Daniele, per una questione tristemente attuale e frequente: la società costruttrice dell'immobile, titolare di unità immobiliari invendute non paga le quote condominiali ed è in liquidazione. Che fare?

"Buongiorno, ho acquistato un appartamento in un condominio dove sono stati realizzati circa 60 appartamenti. Ho regolarmente rogitato il mio appartamento, ma la Società costruttrice è stata da pochi mesi posta in liquidazione. Il problema è che molti appartamenti risultano invenduti e la Società (una S.p.A:) non provvede più al pagamento delle relative spese per gli appartamenti ancora in suo possesso. chiedo gentilmente: come si deve porre il condominio in questi casi? Sono i condomini a dovere provvedere alle spese che erano in carico alla Società costruttrice? L'amminstratore ha potere ingiuntivo su tali spese nei confronti dei propietari? E in ogni caso come andrebbero ripartite tali spese? Chiedo cortesemente delucidazioni su questo argomento. e ringrazio. grazie daniele"

Risposta: Gentile lettore, nell'esercizio della mia professione, ho gestito una situazione analoga seppur in un condominio leggermente più piccolo del suo. Trattasi di una situazione di morosità a tutti gli effetti per i titolari della proprietà, la società costruttrice, la quale si è posta in liquidazione probabilmente per uscire dal mercato, nonostante le attività sotto forma di immobili posseduti. Il problema per il condominio è, non tanto la capacità o meno di recuperare le somme anticipate, quanto la mancanza effettiva di liquidità, derivante dalla quantità ( grande o piccola) di rate condominiali non riscosse. Nella fattispecie, il condominio ha una gestione che prevede la riscossione di 60 quote annuali, cui però vengono a mancare quelle di proprietà della società costruttrice. L' attivazione del condominio, nella persona dell'amministratore è un atto dovuto, ai sensi dell'art. 1129 C.C. e quindi all'amministratore non resta che intraprendere tutte le azioni necessarie per il recupero dei crediti. Nel caso in esame però, si tratta di una società in liquidazione con una serie ( presumo) di creditori. E' dunque opportuno che il condominio, come creditore, in base ai bilanci approvati, faccia insinuazione nel passivo, tramite il tribunale, affinchè venga inserito nella lista dei creditori, ahimè sicuramente dietro banche o fornitori che abbiano ingiunto già le somme.
A questo punto, non resta che attendere l'esito del fallimento, che tramite l'alienazione dei beni di proprietà della società costruttrice, provveda alla spartizione dei proventi delle vendite, liquidando i creditori, nella speranza che ce ne sia per tutti.
Il decorso di questa procedura non è affatto veloce, e nel frattempo il condominio va avanti con la gestione e ha bisogno di entrate. E' qui, dunque che l'amminsitratore deve far capire ai condòmini che è necessario stabilire un fondo speciale di liquidità, affinchè si possano coprire le spese, nell'attesa che i crediti vengano soddisfatti. Nessuno pagherà, per il momento, nulla di quanto dovuto e il fondo speciale, quando si sia tornati ad una sorta di normalità, può essere svincolato e ridistribuito. Purtuttavia, è da considerare che ai sensi dell'art. 63 disp. att. C.C., il nuovo proprietario che si aggiudicherà all'asta uno degli immobili venduti della società costruttrice, non vorrà rispondere dei debiti pregressi oltre l'anno precedente. E' quindi importante che dalla gestione amministrativa degli esercizi contabili, si tenga conto di ciò.
Cordiali saluti

Condominio di 6 ( sei ) unità: obbligo presentazione modello 770.

Domanda posta da un lettore: "Egregio Dott. Mancini,poiché cercando sul web ho trovato nelle Sue risposte le migliori e più cortesi, mi permetto di chiedere anche io un suo certamente giusto consiglio. Vivo in un condominio di sei unità immobiliari. L'amministratore (che peraltro non ha mai provveduto ad espletare alcun obbligo amministrativo previsto dalla legge), ha rinunciato all'incarico. Esiste tuttavia un codice fiscale del condominio che viene utilizzato esclusivamente per la fornitura dell'energia elettrica per illuminazione, citofoni ed autoclave. In questa situazione c'è l'obbligo di presentare il mod. 770? A quali altri obblighi bisogna ottemperare? Nel caso lo ritenga opportuno mi comunichi quanto dovrei corrisponderLe per il consiglio richiesto. Grazie. Resto in attesa e porgo distinti saluti"

Risposta:   Gent.mo Sig. Giuliano,
sebbene non rientrate più nelle "prescrizioni" riviste dal legislatore, essendo il condominio composto da sei unità, de iure siete comunque un condominio. Ebbene è più che giusto che abbiate un codice fiscale, cui sarà associato quello del vostro rappresentante legale che deve essere comunque nominato. Quindi se l'amministratore precedente ha rinunciato all'incarico, qualcuno comunque dovrà aver preso il suo posto all'Agenzia delle Entrate, ottenendo il certificato di variazione dati. Se così non è avvenuto, l'amministratore dimesso è formalmente ancora vostro rappresentante legale, quindi verifichi se la situazione deve essere sanata.
In secondo luogo gli obblighi fiscali dell'ente "condominio" sopravvivono anche in caso di autogestione, quindi di fatto il modello 770 va presentato anche se a rappresentare il condominio, sia uno di voi. Se però, durante l'anno, non avete pagato soltanto che bollette Enel, allora il vostro modello sarà vuoto e non avrete alcun obbligo di invio. Attenzione però: qualsiasi lavoro svolto al servizio del condominio, va fatturato al condominio e non a uno di voi, quindi la fattura deve essere pagata al netto della ritenuta d'acconto!
Circa quel che ritengo opportuno fare, è ringraziarla innanzi tutto per aver per il tempo dedicato a questo sito. Può semplicemente iscriversi cliccando su "segui". Cordiali saluti.

Amministratore fai da te: e conto corrente obbligatorio?

La domanda di oggi riguarda un lettore che segue il proprio condominio, a titolo gratuito. Ecco dapprima la sua richiesta di consulenza e la successiva risposta in approfondimento:

"Gentilissimo Dott. Nicola Mancini, le scrivo in merito alla nostra situazione condominiale che dovremmo risolvere il prima possibile. Innanzitutto le faccio presente che il condominio in questione é una palazzina di nuova costruzione (2 anni) composta da 7 unità immobiliari e 6 condomini. Abbiamo recentemente deciso la revoca dell'amministratore. Sono stato nominato amministratore a titolo gratuito e abbiamo già provveduto al cambio di attribuzione del C.F. La mia nomina é stata assunta a carattere simbolico diciamo così...anche se sono avvezzo al mondo della gestione e degli aspetti giuridici essendo laureato in Economia. Proprio per questo le chiedo se siamo obbligati o meno, sulla base delle ultime disposizioni legali, a tenere un c/c bancario, non basterà un fondo cassa comune e la conservazione delle fatture per i lavori di pulizia e disinfestazione e spese generali? Le sarei infinitamente grato se potesse dirimere questa annosa questione, non avendo trovato nessun riferimento giuridico certo a tal proposito." 

Il legislatore si è sbizzarrito, è il caso di dirlo, scrivendo uno dei più lunghi articoli del codice civile, mi riferisco all'art. 1129. Questo di fatto è uno dei più estesi per effetto della c.d. Riforma del Condominio. Tra i suoi numerosi commi, infatti, si legge chiaramente L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Ecco dunque che la risposta è chiara e diretta. La lotta all'evasione in Italia, passa anche per i condomini, dapprima avendoli fatti diventare sostituti d'imposta e in secondo luogo obbligandoli ad avere titolarità di un rapporto bancario o postale. In questo modo tutto diventa tracciabile e il "nero" soffoca. Il vero problema, su cui desidero spendere due parole, è che ogni istituto bancario sta lucrando sulle spese di tenuta conto sopratutto con i condomini, proponendo variazioni unilaterali delle condizioni, con commissioni per ogni utenza ( l'ultima barzelletta è infatti la commissione sull'ex RID, ora "mandato di Enel, SEPA) per il quale adesso si sono inventati (non tutti è il caso di dirlo) un euro di addebito.
La tutela del consumatore-condominio non esiste, qui è terra di nessuno e le bance stanno facendo il bello e cattivo tempo, sentendosi condizione necessaria per qualsiasi esercizio. Il mio augurio è pertanto quello che ogni amministratore faccia leva con le banche con cui ha rapporti, riportando alla memoria che tante sono e i clienti vanno e vengono. Io personalmente, ho a che fare con diversi istituti ed uno in particolare è sceso dal Buono al Mediocre. Ma questa è un'altra storia. Quindi sì, lei anche se esercita a titolo gratuito, non esime il condominio da lei amministrato, dall'obbligo.

Consultazione online dati catastali e ipotecari gratuita 2014

L'Agenzia delle Entrate, con provvedimento esecutivo dal 31 Marzo prossimo, renderà gratuita e accessibile la banca dati ipotecaria e catastale alle persone fisiche ( tramite semplice registrazione a Fisconline e Entratel) e non. Questo di fatto snellisce enormemente la continua richiesta di informazioni che prima dovevano passare per visuristi e tecnici abilitati, con inevitabile rallentamento dei tempi per il contribuente. In questo modo, l'Agenzia delle Entrate avrà un'impennata di registrazioni di utenti tramite il proprio portale telematico cui (speriamo) tenderà ad offrire sempre più servizi a portata di click.
Le informazioni di cui al presente provvedimento sono intese riferite agli immobili di cui il richiedente che effettua la consultazione, risulta intestatario.

Condominio non gestito e problemi nella ripartizione delle spese: domanda di un lettore.

Riporto di seguito la domanda di un lettore della splendida città di Venezia:
"Gentile dott. Mancini,
Le chiederei se possibile, una cortese risposta a un quesito apparentemente semplice.
In palazzo a Venezia, composto da due unità abitative con entrata in comune, un signore (che ha spostato la sua residenza da Bologna a Venezia per motivi...) che ha in proprietà un piccolo appartamento al III e ultimo piano, pretende di non pagare la luce e pulizie delle scale per la sua scarsa presenza. Il patto verbale iniziale di dividere le spese delle pulizie e luce scale è venuto meno. Che devo fare? Il contatore luce scale è di mia proprietà. Posso sganciarmi e collegare la luce scale al contatore di uso domestico e lasciarlo al buio? O posso avvalermi di qualche codice civile?

La saluto distintamente e La ringrazio."

Risposta:
Caro signore, il suo è il classico caso in cui le cose vanno bene finchè vanno bene. Mi pare di capire per sommi capi, che la palazzina si sviluppa per almeno 3 piani, quindi viene da sè che oltre a lei e al signore in questione, vi siano altri proprietari. Per entrare nel vivo della questione: sì, di fatto o condominio o comunione, le parti comuni e i servizi in uso in esse esistono e per fortuna, la legge la tutela. Faccio riferimento al Codice Civile, che individua le parti in comunione ( art. 1102 e seguenti), e le parti comuni in condominio (art. 1117 e seguenti). Le assunzioni del signore che non intende partecipare, sono completamente infondate ed egli come gli altri è tenuto a contribuire alle spese.
Le sconsiglio tuttavia di manipolare il contatore domestico o collegarlo alle parti comuni in quanto espressamente vietato da Enel servizio elettrico, oltre al fatto che lei si esporrebbe all'esborso degli importi per le illuminazioni comuni tramite il suo contatore.
Il consiglio che le offro è quello di coinvolgere anche gli altri proprietari, ove ve ne siano, per impostare una corretta gestione. E' un passo inevitabile e dovuto prima di ricorrere a misure più drastiche ed onerose.

Condominio auto gestito e adempimenti fiscali: domanda di un lettore.

Riporto di seguito il quesito posto da un lettore:


"Buon pomeriggio amministratore. Sono XXXXX Mirko, un condomino e amministratore dello stesso condominio dove risiedo e chiedo gentilmente un' informazione.Devo presentare lo stesso il modello 770 e il quadro AC nonostante ci sia un codice fiscale del condominio ma non percepisco nessun tipo di reddito, non ci sono dipendenti (le scale le puliamo a turno), c'è solo l'utenza della luce e dell'acqua. SI PAGA SOLO IL PREMIO ASSICURATIVO DEL FABBRICATO. Inoltre nella prossima primavera ci saranno da fare dei lavori di manutenzione ai balconi, come mi devo comportare in relazione sempre al 770 e quadro AC? se dovessi presentare l'anno prossimo tale modello, per gli anni successivi lo presento vuoto con i miei dati? grazie anticipatamente per il tempo e la consulenza. distinti saluti"

Buonasera Mirko, esordisco ricordando attribuzioni ed obblighi dell'amministratore del condominio. All'Agenzia delle Entrate, non interessa che chi sia posto in rappresentanza legale dell'immobile sia un professionista o un condòmino. Il rappresentante legale investe i poteri e le attribuzioni di cui all'art. 1130 C.C., obblighi previsti all'art. 1129 C.C., unitamente ai doveri fiscali e relativi adempimenti.
Nello specifico della sua domanda: l'esportazione di modello 770 in cui le uniche uscite siano acqua, luce e assicurazione, produrrà un modello vuoto; parallelamente, l'importo del premio assicurativo, comparirà nel suo modello AC.
In caso di lavori straordinari, lei sarà tenuto a gestire i rapporti con l'impresa, se richiesto dall'assemblea a stipulare una polizza che copra la responsabilità del suo mandato e a gestire economicamente l'intero esercizio straordinario. Sarà inoltre tenuto a certificare ai fini delle detrazioni fiscali, le singole quote di partecipazione ai lavori straordinari. Il fisco, troverà riscontro di tutto quanto, nel successivo modello AC.

Amministratore è uno dei condomini: ha gli stessi obblighi di un professionista?

Riporto di seguito la domanda di una lettrice: 
"Salve grazie innanzitutto del tempo che dedicate ai nostri quesiti.. vivo in un condominio di 8 unità dove hanno dato a me il compito di amministratore di fatto, faccio presente che abbiamo voluto fare ogni cosa in base alle regole e quindi abbiamo un conto corrente, un codice fiscale, e pagamenti in base ai millesimi. La mia domanda é anche per me c 'e l'obbligo del famoso registro anagrafico? O per gli amministratori interni non è necessario?"

Risposta: Come dalla sua descrizione, lei è a tutti gli effetti il rappresentante legale del condominio e quindi l'amministratore; in lei risiedono tutti gli obblighi previsti dalla normativa, senza eccezione alcuna all'infuori di quanto previsto ai commi 7 e 8 dell'art. 71-bis delle Disposizioni Attuative del Codice Civile.
Quindi, il mio consueto consiglio per chi intraprende l'avventura di amministrare il condoimnio in cui abita, resta sempre quello di informarsi bene su tutto, senza ignorare alcun aspetto, per non incorrere in pesanti responsabilità inalienabili. Nei condomini, purtroppo, va tutto bene, finchè va tutto bene.

Unità immobiliare sfitta e chiusa, distaccata dai servizi e utenze, paga il condominio?

Sottopongo un caso assai diffuso, riproposto per mail da un lettore:
"Sono proprietario di alcuni appartamenti nello stesso condominio in cui abito, sfitti da più anni e privi di allacciamento alla rete ettrica, idrica e del gas, e di fatto non utilizzabili, per i quali non si applica, in sede di dichiarazione dei redditi, la maggiorazione di 1/3 sulla rendita catastale. Chiedo se devo pagare le spese condominiali ordinarie anche per ascensore, luce e pulizia scale. Ringrazio per la risposta" 
Risposta: Gent.mo professore, la sua situazione è assai diffusa e comune e di grande attualità. Sempre più spesso, infatti, accade che proprietari di appartamenti concessi in locazione, a seguito di spiacevoli esperienze con i propri inquilini, decidano di tenere sfitta la propria unità, in attesa di tempi migliori o di venderla. Nel frattempo però, ricevono ordini di pagamento per gli oneri condominiali, per i quali sovente sorgono i dubbi del tipo "ma devo pagare l'intera quota?" oppure "perchè devo pagare anche la mia quota di pulizie se non c'è nessuno che sporca?".
La risposta è assai semplice.
Infatti la prima e indiscutibile guida sul criterio di ripartizione e attribuzione delle spese in ogni condominio, è il regolamento contrattuale. Se ivi è riportato l'obbligo di corrispondere le quote, anche per unità sfitte, allora bisogna pagare. L'unica possibilità resta quella di richiesta di deroga, dietro approvazione assembleare. In assenza di regolamento, il richiamo al codice civile resta l'unico riferimento che riporta l'obbligo di contribuire alle spese. Pertanto nel suo caso, la mossa più giusta da fare resta quella di richiedere di porre all'O.d.G. della prima assemblea utile, una eccezione nel criterio di ripartizione delle spese nel vostro bilancio.

Impresa costruttrice fallita, esiste il condominio? Problematiche poste da un lettore

Riporto di seguito la domanda fatta da un lettore, su un problema non certo isolato e che è comune a tante realtà, purtroppo, nel nostro paese:

"Salve,antepongo innanzitutto i miei ringraziamenti sul quesito che ho da porle.Ho acquistato da meno di un anno un appartamento in un condominio nel quale,su 18 appartamenti,solo 15 condomini pagano la "bolletta" condominiale;metto le virgolette in quanto non c'è un vero amministratore condominiale e al momento è il sottoscritto che percepisce le quote e a stento riesce a pagare le bollette per le varie utenze e senza nessun tipo di guadagno;Il tutto appare ancora più paradossale quando mi si viene a dire dai vari proprietari che questo condominio "non esiste" poichè il costruttore ha dichiarato fallimento e loro sulla carta non risultano proprietari delle abitazioni e in più il custode fallimentare,nonchè proprietario del suolo,non si assume alcuna responsabilità ne sul palazzo ne sulla manutenzione della zona antistante (eventuali spurghi e pulizia delle aiuole ecc.) di sua proprietà e ha affittato il locale al pian terreno del palazzo ed il cui affittuario del locale non vuole dare neanche un minimo per il "condominio" con la scusa che il condominio "non c'è".So che le mie domande sono tante ma visto che ho stipulato un mutuo a 35 anni voglio sapere almeno in che direzione iniziare a muovermi;i vari amministratori che in passato si sono occupati del palazzo non sono stati sufficienti e non hanno nemmeno "iscritto"il condominio.Grazie mille per le risposte"

Risposta
Caro lettore, purtroppo la sua è una situazione assai complicata, non tanto sulla domanda principale che pone ( se esiste il condominio o meno) perchè si risolve in una riga di risposta, quanto sul punto in cui afferma che alcuni condòmini "sulla carta non risultano proprietari delle abitazioni".
Quel che preoccupa, in questa circostanza, è che se tale affermazione è vera, e la ditta è fallita, alcuni di loro evidentemente sono posti in una infausta situazione, dove i loro soldi non sono stati trasformati in un rogito e trasferimento di proprietà. Significa che se alcuni non sono proprietari, e la ditta e le sue proprietà sono esecutate, presto quelle case saranno vendute all'asta. Quindi chi afferma che non è, sulla carta, proprietario, presto sarà tenuto a lasciare la casa a chi la comprerà all'asta giudiziaria. Questo introduce il punto che qualsiasi somma vada a loro richiesta o ingiunta, LORO non sono i titolari del diritto e non possono essere oggetto di ingiunzione.
Chi non paga il condominio, viene colto da decreto ingiuntivo, prima o poi, ma chi soccombe è sempre e solo il vero proprietario, quello che risulta da una visura e quindi "sulla carta".
Infatti il vero problema non è che il "condominio non c'è", perchè di diritto il suo il condominio esiste. Per di più, essendo composto da più di 8 unità, lei o chi per lei, può farsi assegnare un amministratore d'ufficio, facendo richiesta al giudice, qualora l'assemblea (voi tutti) non raggiungiate un accordo; questa è una forma di tutela a suo favore che è prevista dal Codice Civile da poco riformulato in materia di condominio. Per di più, trattandosi di più di 10 unità è anche obbligatorio il regolamento condominiale.
Lei sta portando avanti e senza compensi, un ingrato compito dal momento che non tutti corrispondono la propria quota per le spese. L'esistenza di un condominio prevederebbe che chi opera in nome e per conto dello stesso, sia l'amministratore le cui "armi" per riscuotere però le somme dovute, si fermano laddove un proprietario non è tale, in quanto starebbe utilizzando un'abitazione di cui "sulla carta" vi sia in piedi una esecuzione.



 

Obbligo dell'amministratore e scioglimento del condominio: domanda di una lettrice

Ecco una domanda di una lettrice, che sottopone una casistica particolare ma frequente:

"Buongiorno, anch'io come tanti lettori avrei il mio quesito da porle. Il condominio in questione è composto da tre palazzine di 7 unità ciascuna. Senza ascensore. Ancora non è stata aperta una posizione fiscale del condominio e secondo la normativa dobbiamo eleggere un amministratore. Anche se in 21 possiamo eleggere uno dei condomini che si è reso disponibile e volontario o è obbligatorio l'amministratore esterno? Si può poi procedere allo scioglimento del condominio e rendere così indipendente ogni palazzina (non per le parti comuni)? in modo che ogni palazzina possa decidere se autogestirsi o se riccorrere ad un amministratore esterno. Per le parti comuni necessita un amministratore esterno?"

Risposta:
Ci troviamo nel classico caso in cui, si cerca di evitare una spesa ( l'amministratore), inesorabilmente necessaria con il passare del tempo. Ecco la formula del condominio diviso in tre blocchi di fabbrica, ma costruiti in un unico lotto e quindi, di diritto, un unico condominio per evidenti situazioni di parti comuni. All'art. 1129 del C.C. viene specificato che sopra le 8 unità, è obbligatorio nominare un amministratore. Ma non si chiede che sia un professionista o meno. La divisione delle palazzine in 3, costituirebbero, secondo la prima intuitiva interpretazione, alla creazione di tre mini condomini da 7 unità, quindi non soggette all'obbligo di nomina secondo il predetto articolo, ma non per questo eliminando la necessità di un'amministrazione. Infatti, la presenza di parti comuni, che siano 5 o 7 le unità, presuppone un condominio e una figura rappresentante. Quindi che sia il pensionato del piano terra o il commercialista che sta all'attico, prima o poi, la palazzina dovrà essere munita di un codice fiscale, per intestare le utenze e questo codice fiscale sarà associato ( all'Agenzia delle Entrate) al rappresentante legale ( amministratore) del condominio.
Nel caso specifico, le tre palazzine hanno in comune sicuramente un ingresso, una zona carrabile o i garages. Ragion per cui, sciogliendo il condominio ( cosa concessa dall'art. 61 delle disp. Att. C.C.) si avrebbe necessità poi di un amministratore di parti super-condominiali, dove sarà ancora più difficile la gestione. Si faccia l'esempio dell'asfaltatura della strada comune. La palazzina uno ha l'amministratore e ha già raccolto i fondi. La palazzina due non ha l'amministratore e non vuole pagare. La palazzina tre ancora non risponde. A vostro avviso, è gestibile una simile situazione?
Il mio consiglio è quello di prendere atto che contrattualmente si è scelti di acquistare una proprietà in un condominio che fosse composto da tabelle e regolamento, da 21 unità immobiliari. La gestione esterna di un simile stabile, comporterà solo vantaggi e linearità dei servizi. L'alternativa sarà il caos.
Pertanto non è il punto se l'amministratore debba essere esterno o meno. L'amministratore deve esserci; poi al fisco non interessa che sia uno dei condòmini o un professionista. L'importante è che ci sia e viste le incombenze e responsabilità, chiunque accetti simile incarico è bene che si informi bene su tutto quanto!
Ed ecco che una volta tanto, un articolo parla chiaro (sempre riferendosi al 1129 C.C.): per evitare disagi a tutti, la legge impone che sopra le otto unità, se non ci si mette d'accordo per eleggere un amministratore, ci pensa un giudice.

Condominio e obbligo presentazione del modello 770 Semplificato: domanda di una lettrice

Ecco di seguito la domanda rivolta dalla nostra lettrice Adalia:
" Mi occupo della "amministrazione" del condominio in cui abito, condominio composto da 6 proprietari e che non presenta (almeno per ora) nessuna criticità (ecco perché mi sono assunta il compito della sua gestione). Finora non ci siamo ancora avvalsi di nessuna prestazione a pagamento effettuata da fornitori esterni, dal momento che ci occupiamo noi delle varie incombenze (poche, visto che la parte comune è costituita soltanto da un cortile di accesso alle varie proprietà). Al condominio è intestato un contatore ENEL; mi occupo io di pagare le bollette, previa raccolta dei contributi di tutti. Domanda: in queste condizioni il nostro condominio ha comunque l'obbligo di presentare il modello 770? Presumo di no, dal momento che non abbiamo nessuna spesa, ma sarei più tranquilla se Lei mi desse una conferma di ciò. La ringrazio in anticipo per la risposta che vorrà darmi. Cordiali saluti"

Risposta:

Non è cosa nuova, che un condomionio autogestito, abbia magicamente zero spese all'infuori dell'Enel. Fa sempre sorridere un poco, in quanto è statisticamente impossibile che un condominio non gestito da un professionista esterno, non sia  incorso, nell'arco di due o tre anni, in una spesa di manutenzione alle fosse, alle pompe, alle luci, al citofono o all'antenna.
La chiave di lettura è: fintanto che un condominio è nelle condizioni di pagare brevi manu una prestazione, e fintanto che l'utenza dell'energia elettrica è ancora intestata alla ditta costruttrice o al primo dei condòmini che ivi si è trasferito, nessuno, all'Agenzia delle Entrate, verrà a controllare se è tutto apposto.
Infatti, in una simile condizione, molto probabilmente non è stata aperta nemmeno la posizione fiscale del condominio ( Codice Fiscale). Viene da sè, che sarebbe "anonimo" anche un eventuale modello 770, in quanto non c'è una figura fiscalmente nota che debba presentarlo.
Resta il fatto che un modello 770 va presentato se vi sono movimenti che lo interessano. In assenza di prestazioni soggette a ritenuta d'acconto, il modello 770 sarà vuoto. Diversamente però dal quadro AC, dove compariranno le spese senza ritenuta e superiori a 258 euro, compresa l'assicurazione, che chi amministra lo stabile, dovrà compilare e inviare. Nel modello 770 inoltre comparirà anche la prestazione di un amministratore, che percepisca un compenso non soggetto a ritenuta d'acconto perchè soggetto a imposta sostitutiva.
Quindi la risposta è No, con l'esclusione delle condizioni riportate qui sopra.

Vizi di costruzione e infiltrazione dal lastrico solare: chi paga?

Riporto di seguito la domanda di un lettore, per un caso assai frequente: l'infiltrazione di acqua piovana dai lastrici solari, che causa danni agli appartamenti sottostanti.

"Gentile Nicola la ringrazio di questa possibilità. Il condominio in cui abito ha sin da subito evidenziato molti difetti. L'impresa è fallita e il condominio ha deciso di completare a proprie spese i lavori. Tra questi il fatto che l'acqua dalle terrazze (la mia una di queste) piove negli appartamenti sottostanti. Ora tutti i condomini parlano di far pagare 1/3 ai proprietari delle terrazze ed il resto al condominio. Ma essendo questo un difetto di costruzione riscontrabile già dal primo giorno, non dovrebbe essere tutto a carico del condominio ? Grazie"

Risposta:
Gentile sig. Giuseppe, la notizia che le spese per il rifacimento e manutenzione dei lastrici solari vanno ripartite secondo l'art. 1126 C.C. ( 1/3 a carico del proprietario del lastrico, 2/3 a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura) è corretta. Infatti tale articolo, anche oggetto di numerose interpretazioni che hanno dato luogo a innumerevoli cause civili, è il fondamento per la ripartizione delle spese in cui un lastrico ad uso esclusivo, funga da "tetto" agli appartamenti sottostanti. Nel suo caso, viene evidenziato che il difetto si è manifestato sin dall'inizio, ma ciò non costituisce deroga al criterio sopraccitato. Infatti il vizio di costruzione va formalizzato con opportune perizie e portato davanti ad un giudice. Nel caso di una ditta non più esistente, o presunta tale, causa fallimento, la scelta del condominio appare la più logica, dal momento che anche con un accertamento tecnico preventivo, avendo a che fare con una controparte incapiente per fallimento, non si avrebbero margini per una rivalsa. Quindi a nulla servirebbero le considerazioni che il difetto si sia manifestato sin da subito, se non a ricordare che andava eventualmente attivata una segnalazione formale del vizio non appena veniva scoperto. A distanza di tempo, e dopo che la ditta sia fallita, non ci sono possibilità, per lei di esigere alcunchè, se non con l'estremo tentativo a suo tutela: deve attivarsi come singolo condomino, che dovrà concorrere alla spesa per 1/3, assistito da un legale e un tecnico di parte. Il legale è fondamentale per capire se le conviene commissionare la perizia, dopo che avrà verificato lo stato della ditta. Successivamente, se l'esito delle prime analisi è positivo, lei potrebbe richiedere il risarcimento di quanto dovrà corrispondere al condominio nella misura di 1/3, visto che lei ha deciso di fare causa e il condominio no. Certo è che se la prulalità dei condòmini ha deciso di fare i lavori da sè, lascia dedurre che hanno già verificato che non "c'è trippa per gatti", e quindi non vale la pena fare causa perchè non ci sono margini di risarcimento.